以后房子会越来越便宜，还是会越来越贵？

以后房子会越来越便宜，还是会越来越贵？

随着房地产市场调控不断向纵深推进，有关房价的话题也越来越多元化。过去是一个“涨”字，所有话题都在围绕如何涨、涨多少而展开。现在，也开始谈跌字了。只是，未来的房价到底是跌还是涨，很多人也开始起来越纠结，纷纷发问，未来的房子会越来越便宜还是越来越贵呢？

对这样的问题，笔者的观点是，从绝对数来看，未来的房子，肯定是越来越贵。但是，从相对数来看，就很难说了，就得看房价上涨与是否跟得上通货膨胀的步伐。如果跟得上，就是上涨。反之，就是相对降低，是变便宜了。

先来看一组数据，从2008年全球金融危机到现在，按照广义货币计算方式，发行量已经超过了100万亿。那么，如此规模的货币发出来后，为什么通货膨胀率只有2%左右，而没有出现严重的通货膨胀呢？

首先，大量资金进入到政府融资平台和房地产开发企业，变成了钢筋混凝土，变成了各种各样的基础设施建设，变成了铁路、公路、楼房、花园等。而这一切，资金周转效率都是相当低的。因此，从资金的运行效率来看，货币的发行量很难转化成通货膨胀率。如果用于实体经济，可能产能过剩和通货膨胀率情况都十分严重。

其二，货币的水分较多。这里所说的水分，主要是派生存款和贷款规模太大，如企业向银行获得一笔贷款，银行要求企业将获得的贷款拿出30—50%再存进银行。否则，就不予贷款。实际上，企业需要的贷款远不止这些，但在强势的银行面前，只能这样做。自然，派生存款就出现了100万变成了130—150万。如果继续派生，规模还更大。这种在银行内部运转的资金，不仅实际规模没有这么大，运转效率也极其低下。

第三，各种资管产品带来的货币虚增。随着体外循环的资金规模越来越大，广义货币的虚增现象也日益增多。除了风险扩大之外，对货币的实际状况也带来了不真实现象，导致货币政策很难把控，如各种信托产品、理财产品，也都在扩大货币总量的同时产生大量派生存款。所以，要出台资管新规加以规范。

当然，还有些货币变成了权力的猎物，被“冷藏”或转移，也会使货币的使用效率不高，难以发挥货币的真正效率与作用。

也正因为如此，未来货币存在着“复活”引发通货膨胀的风险，但由于资金的周转效率太低，可能产生的通货膨胀不会太高，预计在5%左右。这也意味着，只要房价上涨能够保持5%的幅度，就会在未来购房时增加负担，使房子变贵。反之，则会变得便宜。在“房子是用来住的，不是用来炒的”要求下，房子的价格会基本与物价上涨保持协调。也就是说，如果将钱存在银行，可能不会比购买房子的状况差。如果是刚性用房，早买还是划算的。

谭浩俊【原创】