楼市调整刚开始，刚需抄底要等这个节点

中秋节过后，楼市行情一下子凉凉下来，金九银十的期待成为泡影，到处都在传各地楼市降价的消息，今天还看到某著名房企五折促销厦门的别墅，让人看了瑟瑟发抖，楼市就这样快进入冬天了。不过这一点也不意外，我们在半年前就让朋友们停止投资性购房，甚至把投机性的房产可以抛掉。这一次从2015年股市大跌之后，金融去杠杆的大背景下，股市杠杆去掉之后，就剩下楼市杠杆率最高。这几年房贷占比持续上升，已经让居民加到没办法再提高的地步，这时候基本也就是楼市的顶部来临了。

一年前我有上海的朋友卖掉徐汇区的房子，银行本来答应放贷给下家，过了一两个月后房贷政策一变，就放不成了，结果交易一直拖到现在，也还没有办法变现。房价一直缓慢阴跌到现在，估计下去想卖也卖不掉了。聪明的投资客基本上都会在楼市上涨的末尾尽快抛出，如果等到楼市横盘筑顶之后，降价的预期来临，趋势向下的时候，去接盘的人就很少，大家就会一直观望。观望的后果就是没有成交量，没有销售额就没有现金流，这是对房地产企业而言是最可怕的事情。有现金流流动，周转率高的话，即使是降价促销，还是有办法盈利，但是如果成交量冰冻之后，之前投入建房的资金就被冰封没办法流动起来，这样占据房企的现金流，会提高它们的财务成本。2015年到16年，房企大量发行三年期债券，2019年2020年正好到还款期，在政策持续调控之下，很难通过发新债偿还旧债，这样对很多房企来说就是很大的考验。

楼市的繁荣和萧条，其实跟其他的商品一样，都是货币现象。资金流入多了就会涨，中国投资者喜欢追涨杀跌，见到越涨的东西就会越去追，所以往往到了涨势的末端会加速。这种炒作大家基本都在击鼓传花，但是谁都认为自己更幸运和更聪明，不会接到最后一棒。恰恰很神奇的是：往往前面的炒作有着中介和房企一起来配合的成分，当刚需和一般炒房客进场哄抢的时候，基本就是当接盘侠的时候了。

对于很多中国家庭来说，房产仍然是比较可靠的保值工具，至少看得见摸得着。哪怕是价格跌一些，哪怕亏了一些，也是能一忍再忍的，对于没有借钱使用太大杠杆的朋友来说，也不至于有资金链断裂的风险。但对于一些连首付也是借贷来的朋友来说，这种房价的下跌就比较难过了。如果首付是借的，再加上3倍左右的银行贷款杠杆，那基本上就是10倍左右杠杆，一旦房价跌到20%-30%左右，这些投机客心理就基本崩溃了，资金链也会断裂。

我们预计这种楼市的调整幅度会在很快时间内实现，这样会让想卖房的人犹豫。房价大约下调20%左右之后，构筑一个平台，让刚需和一些投机客充分换手，然后再往下慢慢再下一个台阶。对于本次炒作泡沫很厉害的城市来说，很可能十年内都没办法回到最高点。2011年的温州房价就是如此，十年过去了，本次全国楼市大涨也没有它的份。

目前在楼市调整趋势已经确立的时候，还是多观望为主。刚需可以等待明年再入手也不迟，如果可以等待的话。我们预计在明年年底左右，房价基本回调幅度在30%左右，是刚需可以出手的时机。当然了，丈母娘非要马上买房结婚，也是没法等待的，好在现在很多楼盘也都可以议价了，至少比之前会有很多的优惠。对于持币等待到现在的朋友来说，现在心态都会比较松动的。

一般沿海城市下跌三到五个月之后，才会轮到内地城市下跌。大家所在的城市房价开始跌了吗？