特写丨宝龙2号

  乐居财经 沙文蓉 发自香港

  10年前，宝龙地产在香港联合交易所上市，许华芳站在父亲许健康一旁，看上去还略显拘谨；10年后的今天，许华芳和父亲又站到了香港联合交易所台上，为宝龙商业管理控股有限公司（股票简称：宝龙商业；股票代码9909.HK）上市敲锣，这一次他已经褪去了稚嫩，成为全场主角，全程笑盈盈地站在镜头前接受媒体拍照和采访。

  分拆上市对于宝龙商业来说就像一个“成人礼”， 对于许健康许华芳父子俩，更像是父亲递给儿子的交接棒。

  1952年出生的许健康，属龙；1978年出生的许华芳，属马，这对父子的属相，也印证了中国人崇尚的龙马精神。在台上，父亲许健康和许华芳右手紧紧相握，希望给予儿子更多鼓励和信心。

  从台上敲锣下来，许华芳又被同事、合作伙伴拉着合影留念，他时不时抬头看一下香港联合交易所大屏显示的股价。当天宝龙商业股价很给面子，仅仅半个小时，从开盘价9.50元一路飙升至10元以上，最高涨幅超过了7%，这让许华芳松了一口气，随即赶往中环办公室开会处理工作并接受了乐居财经的采访。

  虽然，从规模上看来，宝龙地产年合约销售额不足千亿只能算是中型房企，但这家房企发展路径和其它房企有所不同。2009年，宝龙地产（HK.1238）在香港联交所成功上市，被称为内地赴港上市的商业地产第一股。十年后，宝龙商业（HK.9909）则被称为内地赴港上市的轻资产商业运营第一股。

  招股书介绍，宝龙商业2007 年开始向零售商业物业的开发商、租户及业主提供商业运营服务，拥有超过20年的商办资产管理运营经验，是为数不多拥有管理多元化的零售商业物业能力的中国商业运营服务提供商之一，2018年在中国运营服务市场排名第四。

  此前多家房企都是物业分拆在香港上市，比如新城悦、永升物业、绿城物业、碧桂园物业等等，但是这些物业公司营收主要来自住宅物业管理。宝龙商业的营收和赢利点则主要在商业管理方面。

  招股书数据显示：宝龙商业2016～2018年的商业运营服务收入分别为7.52亿元人民币（单位下同）、9.73亿元、12.01亿元，年复合增长率为26.3%。截至2019年上半年，公司营收同比增长29.8%至7.49亿元。从营收结构看，商业运营占宝龙商业营收的比例达到90%。

  “我们和香港其他物业股不一样，普通住宅物业收费可能会受政府指导价格、人力成本提升等因素影响，导致盈利逐年下降，但商业物业只要商业做得好，营收没有天花板；另外，商业物业面对都是租客不是业主，租客物业费收缴率在98%以上，都是预收款，现金流较好。”

  在谈到商业物管方面的特点时，许华芳迅速厘清了和普通物管公司的不同，很明显，他不太愿意资本市场以普通物业股的估值来推算宝龙商业。“商业是最难的管理业态之一，但出租的核心是租金。但商业也是旱涝保收的生意，在市场波动下管理方受影响相对较小，租金相对固定。”

  这次带着宝龙商业来上市，和十年前陪着父亲来敲锣感受有何不同？面对媒体抛出的这个八卦问题，许华芳笑了起来：“带着平常心，没什么感觉。”

  他透露，今年2月份，宝龙商业准备启动上市，他一共参与了3次会议，都是职业经理人团队在操作。这个团队有十年以上的宝龙老员工，也注入了一些新鲜的血液，比如首席执行官张云峰，来自万达，2015年加入宝龙商业。

  面对万达、华润、新城等强有力的竞争对手，外界认为，宝龙如何脱颖而出，讲好资本市场故事，是摆在许华芳面前的难题。

  对此，许华芳有自己的一套打法，他认为，宝龙商业与其他家不同点在于，首先旗下拥有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地四个品牌，各运营品牌瞄准不同的消费群体，基本覆盖社区级、片区级和都市级。在长三角区域继续深耕，业务量占到了七成以上，近期也瞄准了大湾区，也将有一些动作。

  目前，在宝龙商业的可租售建面中，约51.23%位于长三角，而上海又占据了长三角的23.79%，比重最高。另外，按可租赁面积计算，二线和三四线城市占比分别在43.14%和44.70%。

  其次，得益于宝龙商业独特轻资产模式的成功应用，公司独立第三方外拓业务收入大幅提升，2018年增至5330万元，2016至2018年复合增长率达到260.6%。此外，自2019年6月30日至2019年11月22日，宝龙商业已与独立第三方签订六份新增合约。

  宝龙商业的毛利率2016-2018年分别为21.8%、26%、27.1%处于稳定增长的态势，净利润分别为6290万元、7860万元、1.33亿元。未来如何继续提升盈利空间，许华芳特别强调了科技的赋能，他甚至认为，未来所有公司都会变成科技公司，宝龙商业将在这方面有新动作。2019年，宝龙商业已经提出了“新商业”战略规划，与腾讯开展战略合作，凭借多年线下商场优势结合大数据应用向智慧商业转型升级，打造数字化商圈。

  总部同样在上海的新城，2020年吾悦广场将达到了100座。宝龙这几年的速度似乎慢了一些，截至2019年12月22日，宝龙商业已开业项目有51处，在规模上，会否也有百座计划？面对这个刁钻的问题，许华芳首次披露了未来5年规划：“2025年，达到150座，其中100座在长三角，当然这里面一半将是轻资产管理输出。”

  宝龙商业不一样的物管模式也得到了资本市场的认可，截至12月30日晚间收盘，宝龙商业报每股10.06港元，较发行价9.5港元上涨5.89%，成交量为8955.51万，总市值为60.36亿港元。

文章来源:乐居财经