“规模为王”失灵，房企拿什么突围？

  在地产快速跃升的年代里，“规模为王”被奉为行业圭臬。房企在规模指标上较量赶超，因为规模越大，融资成本越低，品牌溢价越高，而这一切在2021年彻底失效了。

  “三道红线”的指挥棒下，高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式走向终结，房企以有息负债撬动销售规模，进而推动公司向头部迈进的方式行不通了。

  12月6日，中央政治局会议指出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

  “良性循环”意味着房地产行业步入低杠杆和精细化经营的时代，“加杠杆、赌增值”的投机者会吞下苦果，而真正沉下心来做经营的公司则迎来“管理红利”。

  “规模为王”失灵

  在金融红利期，以规模为导向的房企，负债越来越高，风险滚雪球般膨胀，直到“三道红线”政策出台，潮水退去，裸泳者逐渐显现。

  2021年地产调控政策持续加码，融资渠道不断收紧。据克而瑞统计，截至2021年中期，80家重点房企的总有息债规模较2021年初仅增0.4%，而2018年、2019年、2020年末时，这一指标分别为20.1%、15.7%、5.4%。

  依靠负债推高规模的房企面临着前所未有的资金压力，流动性危机随即爆发。2021年初，华夏幸福、蓝光发展宣布债务违约，紧接着阳光城、中梁、实地等公司商票无法兑付的传言流出，而恒大“暴雷”则是行业流动性危机的顶点，之后新力集团、当代置业、阳光城、佳兆业、奥园等公司的债务问题也相继出现。

  不过，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。12月3日，银保监会新闻发言人表示“现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。

  在 “2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示：“要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”

  财务稳健的优质房企率先迎接利好消息。日前，中海、保利以及金科、龙湖相继完成债券发行，碧桂园拟发行规模为50亿元的中期票据已在“反馈中”，招商蛇口、融创、金科等多家公司计划发行的ABS陆续得到交易所反馈。

  值得注意的是，龙湖发行了一支10亿元的债券，期限为15年，票面利率只有3.70%。龙湖是民企中“稳健”的代表， 2021年上半年其净负债率为46.0%，现金短债比达到5.48倍，连续5年保持“三道红线”的绿档水平。

  健康的财务状况，令龙湖赢得资本的青睐，而中海、保利频繁获得发债资格亦是同样的道理。平安证券的观点认为，“房地产参与者表现分化，央国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益，料率先走出困局并进一步扩大优势，行业格局有望迎来重塑。”

  向经营、管理要利润

  行业重塑是“良性循环”的必然结果，其终极目的是促进地产行业健康发展。

  平安证券报告认为长远来看，“高杠杆、高周转”模式亟待变革，管理红利大幕徐徐开启，存量时代下多元化业务发展的重要性提升，将考验开发商包括财务、管理、运营等在内的多维实力。

  换言之，在存量时代，房企想要活得好，就必须由向金融要红利转为向管理、运营要利润。

  事实上，早在2018年碧桂园、万科就宣布不再公布销售目标，不把规模作为主要追逐目标，而是追求高质量增长，更看重盈利水平。

  2021年，万科在半年报中表示，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。碧桂园也在机器人、现代农业等多元化业务取得阶段性成果。

  龙湖亦提前布局地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务等六大主航道，实现“开发+服务”双轮驱动。2021年上半年，龙湖经营性收入达到87.8亿元，同比增长49.1%。其中，投资性物业租金收入47.8亿元，同比增长42.2%，物业管理及其他收入40.0亿元，同比增长58%。

  龙湖旗下商业、租赁住房、物业服务三个经营性业态均已跻身细分行业头部，形成六大航道协同发展，齐头并进的格局。

  地产开发外，越来越多的房企正在向经营性业务要利润，通过精细化运营、管理提高经营水平和效率。

  为了提高管理水平，早在 2020年，龙湖就投入20亿元来加强数字化能力的建设，通过数字化基底为多元业务赋能，进一步提升业务能效。

  未来房企比拼的不再是规模扩展速度，而是精细化运营、管理的能力，作为稳健型房企的代表，龙湖通过经营实现自我造血，逐步推动房地产行业健康发展和良性循环。

  产品力致胜未来

  在“良性循环”时代，市场消费回归理性，行业竞争加剧，客户买房从投资需求转向居住需求，因此对居住品质提出更高的要求。想要活得好，房企就必须具备过硬的产品力，洞悉用户需求，为用户营造更加美好的生活空间。

  据平安证券测算，2021-2030年中国住宅新增存量及更新需求为116.7亿平方米，年均需求为11.7亿平米。在存量时代，房企依然有机会通过产品力赢得客户的认可，在激烈的竞争中存活下来，并且依靠优质产品拉开跟同行的身位，形成自己独特的优势。

  据克尔瑞统计，截至2021年10月，超过40家规模房企从集团层面调整产品发展战略，推陈出新、精耕细作，从产品、社区、服务等方面进行迭代升级，在交付产品上，从户型、精装、立面、社区、景观、智能化等方面行了设计创新和品质提升。

  素有“园林大师”之称的龙湖，经过不断探索，其造景理念从“五重景观”到“五维景观”，从生态、健康、交融、精筑、人文五重维度帮助客户营造更宜居的空间。2021年年尾，龙湖集中交付了多个项目，不少业主都对小区内的园林景观赞赏不已，积极地在朋友圈晒“美景”，调侃不用出门就可以在小区度假。

  营造美好的居住空间还不够，人们对服务亦提出更高的要求，房企想要在存量时代赢得客户的芳心，还需要在服务上下足功夫。

  在提升服务水平方面，头部房企不约而同的选择用智慧科技来赋能业务，万科推出“万物云”、碧桂园深耕机器人技术，融创则全面推进数字科技化建设。

  2021年6月，龙龙湖上线了由其自主研发的“云交付”系统，首次将线下新房交付流程搬到线上。打开龙湖U享家公众号，通过线上签到、实名认证、费用缴费、线上点交、房屋查验、评价等，很快就可以完成原本繁琐耗时的线下收房手续，整个流程高效便捷又流畅，在疫情期间，受到广泛好评。

（图说：龙湖云交付现场）

  龙湖还把这种高品质服务能力输出到商业、租赁住房、智慧服务等航道。截至目前，龙湖已开业商场达到61座，进入28个城市，物业服务在管面积超过2亿平方米，冠寓开业房间突破10万间，通过多元业态，龙湖的高品质服务触达到更多客户。

  产品力和服务能力的提升，让龙湖在多个业态均得到客户良好反馈，赢得客户信任，为公司的长期发展奠定了稳健的基石。

  在地产行业，好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久，已经成为行业共识。

文章来源:乐居财经