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2026年3月30日，上海土地市场将迎来一场备受瞩目的土拍——沪告字[2026]第011号地块，即长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块。这是长宁区近15年来首次在内环内推出纯住宅用地，稀缺性不言而喻。根据官方资料，该地块由两宗子地块组成，总出让面积2.90公顷，总规划建筑面积7.62万平方米，起始总价55.63亿元，起拍楼面价为73,000元/平方米。这一价格虽处于内环偏低区间，但考虑到其核心地段与成熟配套，市场普遍预期将引发激烈竞拍。值得注意的是，此次供地节奏较为特殊：二批次土拍在一批次尚未开拍前便已预告，且仅此一宗宅地。这释放出明确信号——上海正转向“少而精”的供地策略，优先释放高价值核心地块。克而瑞数据显示，长宁新房市场长期处于低供应状态。2025年全年供应仅2.42万平方米，2026年2月更是仅有0.09万平方米成交。这种极度稀缺的背景下，本次7.62万平方米的规划建面足以改变区域新房格局。地块位于长宁区中山公园板块，具体坐落于万航渡路与江苏北路交汇处，东接静安曹家渡，北邻苏州河，西南距中山公园约900米。这一位置堪称上海西区“黄金十字”。交通方面，地块距地铁11号线、13号线隆德路站仅522米，距2/3/4号线中山公园站1131米。半小时通勤圈可覆盖静安寺、徐家汇乃至陆家嘴，立体交通网络极为完善。教育配套资源丰富：3公里范围内聚集静安区第一中心小学、江苏路第五小学、华东师范大学附属外国语实验学校、上海市延安中学附属省吾学校等优质学府。医疗资源同样雄厚，复旦大学附属华山医院（江苏路分部）作为三甲医院近在咫尺。商业生活氛围成熟，长宁来福士、KiNG88智慧社区时尚生活中心、889广场等大型购物中心环绕。更难得的是，地块北望苏州河滨水景观，西南享中山公园绿肺，生态资源在内环中较为稀缺。尽管区位优越，但地块开发面临多重约束。首先，地块形状不规整，被省吾中学、万航渡路1424弄老小区等包围，城市界面偏旧。其次，出入口条件单一，主要依赖万航渡路通行，可能影响居民出行体验。更重要的是配建要求明确：E1-17地块需配建500平方米社区文体设施；E1-21地块则需配建4000平方米公共服务设施，包含1000平方米商业及3000平方米文体健康设施。扣除4500平方米配建后，实际可售住宅面积约7.2万平方米，按套均建面120平方米计算，仅能提供约600套房源。从规划指标看，E1-21地块容积率2.67、限高80米，拟建五幢高层；E1-17地块容积率2.4、限高50米，规划一幢高层加配套房。这种产品组合明显瞄准高端改善客群。克而瑞数据显示，地块3公里范围内二手房成交均价稳定在5.3万至6.9万元/平方米区间。而周边新房如信达·信安里、康定壹拾玖等项目成交价已达13.6万至17万元/平方米。巨大的价格倒挂预示该地块未来售价有望突破10万元/平方米。当前上海土地市场呈现“市区优质地块回归、房企拿地更趋理性”的趋势。据传金茂、上海新长宁等房企已表达竞拍意向，结合地块稀缺性，竞争或将较为激烈。政策层面亦有利好：该地块源于2025年5月控规局部调整，旨在优化城区功能、建设“15分钟社区生活圈”。作为长宁首个新规项目，或可获得政策服务保障，融入“上海硅巷”科创街区及东虹桥片区规划。然而挑战同样显著：7.3万元/平方米的起拍价叠加严苛配建，对开发商资金实力与产品力提出较高要求。若溢价过高，盈利空间将被压缩。此外，周边老小区界面陈旧，如何实现新旧融合也是设计难点。克而瑞数据显示，内长宁板块新房库存持续走低，2026年2月库存面积仅0.2385万平方米，去化周期6个月。这种低库存、高需求的市场环境，为新地块提供了较好的入市窗口。总体而言，沪告字[2026]第011号地块集稀缺性、区位优势与政策红利于一身，虽有开发挑战，但无疑是2026年上海具备较高价值的宅地之一。3月30日的土拍结果，或将对长宁乃至上海内环住宅市场的价值形成一定影响。本文由上海区域分析师【杨轶】，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰写 。
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