铁工投“耿直”首秀，青云国樾不封阳台+79㎡三居两卫

北京进深 徐迪 近日，铁工投顺义新盘青云国樾取得了建设工程规划许可证。

总建面11.59万㎡，其中地上计容面积为8.24万㎡，容积率2.0。

规划14栋9-13F洋房和小高层，共778户，户均建面约105㎡。

项目设计方案于3月23日至3月31日进行网上公示，期间收到公众反馈意见共涉及4个方面，其中最受关注的还是开敞阳台、防火挑檐、设备平台等规划使用问题。

建设单位明确回复，项目开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可进行建设，不可封闭。

此前关于承诺不封阳台的开发商也比比皆是，但是，青云国樾尤为郑重。

白纸黑字的回复上，还加盖了红色的公章。

以往这类通告是很少披露原文件的。说明在对待公众的意见上，中铁工投是很真诚、很用心的。

虽说它是第一次杀入地产行业，却为北京地产圈带了一股新风。

  南北双向赠送，顺义还是太慷慨

赠送方面，延续了顺义一贯的豪横尺度。

南北通面宽的扩容，侧边居然还能做到等进深的送！

以120户型为例：

1、南向主卧送开敞阳台，进深1.8米，计一半建面；

2、客厅与次卧外接防火挑檐，进深1.5米，全赠送；

3、侧边飘窗，与户型进深尺度相等，全赠送；

4、北向设备平台+防火挑檐，进深1.25米，全赠送。

按照回复反馈意见时的说法是，以上空间全部不封闭。

交付验收之后，封不封，就是产权人说了算的事。

四个主力户型，79/92㎡三居，108/120㎡四居。

其中，79㎡小三居，主卧居然是套房。

这个面积段做三居两卫，还有独立入户玄关，也是刷新市场对这个面积段户型的认知了。

功能上做到了“满配”，但居住者也需要接受次卧空间相对紧凑的现实。

如果按照开发商阳台“不封闭”的承诺执行，这个户型，就是个小两居，北边那个进深1米45的房间怎么住人？

108㎡的四居，也是同样的问题。

三居、四居，都是把阳台包进来之后才有的格局。

  央企处女作，不玩套路

首次开发住宅项目，铁工投拿出了一套非常务实的产品。

项目总建面11.59万㎡，其中地上计容面积为8.24万㎡，容积率2.0。

规划14栋9-13F洋房和小高层，共778户。

两幅住宅地块形状都比较规则，正南正北朝向，东西面宽长，面宽资源很好。

在北京楼市疯狂卷公区的当下，铁工投项目并没在这方面花大心思。

没有风雨连廊和架空层等常规配置，只在东区的东北角位置，规划有一处下沉庭院可做会所。

与小区的整体面积相比，这处下沉庭院的规模也比较有限，还没有旁边一栋住宅楼的占地面积大。

从楼栋排布来看，小区没有中央景观的概念，但是楼间距非常大。

洋房为主的社区，最大楼间距超过60米；

斜角距离最近的也有13米之多，即使一层房源，采光也会相当不错。

这种点状布局，非常适合采用多核组团式的景观策略，将原本单调的“大片空地”转化为多个不同主题的功能性花园，呈现不同的场景体验，增加居住的趣味性和归属感。

两个地块的大门都设在中间的花梨东巷上，错位相对。

西区地库出入口在北排两栋楼之间，与消防出入口相邻；

东区地库出入口在东侧的2#楼和5#楼之间，除了有消防出入口，还增设了一道次要人行出入口。

门庭占地开阔，预计有相当不错的景观设计；内接邻里共享空间，层高8.5米。

  带立体车库的四代宅

小区没有地面车行出入口，但却有机动车停车位的标记。

一共68个，掩映在大型乔木之下。

项目总共设置有946个机动车停车位，地面的比例不大，后期大概率会“退车还绿”，保证小区地面人车分流。

值得一提的是，经济技术指标显示，

在946个机动车位中，有336个为机械车位。

这里也看出该项目的停车位占地比较有限，需要通过机械设备（如升降横移、垂直循环、平面移动等系统）实现多层或多列停车。

在回复公众反馈意见时，开发商表示，本项目机动车停车位设置多种类型车位，满足不同车型需求，局部设置机械车位，满足国家及地方相关政策法规等要求。

  拿地回溯

青云国樾所在顺义新国展三期地块成交于2月3日，中国铁工投资建设集团有限公司（以下简称“铁工投”）以28.1亿元底价摘得。

土地面积总计5.97公顷，规划建面约12.86万㎡。

项目包含3幅子地块，03、04地块为住宅用地，建面合计约8.24万㎡，容积率2.0，折合楼面价3万元/㎡；

南侧05地块为商业用地，建筑规模约4.62万㎡，容积率2.5，折合楼面价约0.73万元/㎡。

整体建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%，相当考验开发商的商业运营水平。

拿地当天，项目开发主体北京铁工城市开发建设有限公司成立，注册资本2000万元，由铁工投100%持股。

项目公司法人、董事、经理由袁晨亮担任。

铁工投为中铁股份（601390.SH）的全资子公司，其主业聚焦于基础设施、市政工程、生态治理等领域。

此前极少参与北京商品住宅用地竞拍，更多是以联合体成员或政府类项目合作方身份参与城市更新、片区开发，如参与雄安新区、京津冀生态廊道项目。

住宅首秀，案名用上了“国”字，巧妙地与项目所在的顺义新国展三期板块形成了呼应。

同时，建筑立面大量金属色系，与绿地辉映，配色上有点接近新国展的“紫金丝带”。

项目位于顺义区后沙峪镇内，五环至六环之间。

东侧04地块距离地铁15号线花梨坎站600米左右；地铁沿线就是京密路，轨交、自驾出行都很方便。

北边1公里处是中粮祥云小镇，此外还有欧陆广场购物中心，商业配套成熟度比较好，居住氛围和城市界面也都不错。

距离地块最近的两个新盘：华润保利·和光瑞府，2021年9月底首开，共1376套，分两期入市，目前均已售罄，成交均价5.7万元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月开盘，仅270套房源，也已售罄，成交均价5.8万元/㎡。

目前这两个项目的二手房挂牌价也都在5.5万左右。