方直珑樾山现楼出清，南山桃源“地铁口现房”改善盘在售

深圳南山区桃源片区的方直珑樾山花园目前在售中。

项目位于北环大道北侧塘朗山南麓，距离地铁7号线深云站C出口约150米，是罕见的“地铁口低密山居”现房项目。

项目占地约2.13万㎡，总建面约11.36万㎡，容积率3.62，绿化率30%，共规划520套住宅（含10套联排别墅及168套回迁房）及692个车位。

产品涵盖120㎡三房两卫、193-204㎡四房三卫、268㎡五房四卫等户型，备案均价约9.93万/㎡，现房单价约6.9万/㎡起，当前已进入清盘阶段。

优劣势分析

优势方面，项目最大亮点在于交通与生态的双重稀缺性。步行约150米可达深云站，经北环大道、南坪快速通往福田南山核心区十分便捷。背靠塘朗山、安托山，三山六公园环绕，山景资源丰富。

2梯2户/2梯3户的高梯户比、专梯入户设计，加上横厅阳台超7.1米的大尺度格局，整体居住体验较为舒适。作为2024年底已交付的现房项目，买家即买即住，确定性较强。在克而瑞好房点评网2025年第四季度测评中，该项目以综合得分7.23/10位列福田改善型住宅竞品组首位，获评“南山桃源地铁口现房，低密山居+高得房率+专梯入户，综合能级居首”。

劣势方面，项目短板也尤为突出。

价格层面，约9.93万/㎡的备案均价在同板块内优势不大，周边佳兆业香瑞园1.8容积率、40%高绿化率，实际成交价仅约8-12万/㎡，同价位还可选择前海多个网红新盘。

产品层面，约74%-80%的得房率在同类改善盘中偏低，加之周边教育、商业等生活配套相对匮乏，日常工作生活需依赖北环龙珠立交绕行，地段偏“孤岛化”。

综合来看，方直珑樾山适合对地铁通勤与山景资源有较高要求的自住改善型买家，但价格与配套层面的不足，也使其在投资与全能型购房者面前竞争力有限。