文华知筑横空出世，王岸青逆风翻盘

北京进深 徐迪 近日，“北京城建知筑生活馆”推送了一条消息：

颐知筑二期 · 文华知筑即将启幕。

推广文案中提到，这是京西大学城的首座好房子。

当前在房山能称上“好房子”的，一个是和知筑二期，另一个则是颐知筑东区。

和知筑二期，与一期不是同期拿地，但推广名仍延用了一期前缀，为：和知筑·铂瑞；

颐知筑东西两区同期拿地开发，东区调规之后，对外口径变成了二期项目，并且把“姓”都改了。

俨然成为了宸知筑、和知筑、颐知筑之后的第四个“知筑”系作品。

颐知筑所在地块成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价1.7万元/㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司。

北京城建集团开发公司副总经理杨娜出任项目法人、董事长，项目总经理为宋春刚。

2025年3月25日，颐知筑西区（一期）取证，19栋楼共634套房源，销售指导价4.5万元㎡。

目前累计网签115套，去化率18%；成交均价接近3.03万元/㎡，约为指导价的67折。

颐知筑西区进度不快，拿地9个月后才报规，其实是可以搭上“好房子”东风的。

但是最终只拿出一套堪称“中规中矩”的产品。赠送面积主要是南向通面宽的飘窗+北向不封闭的设备平台。

今年2月，东区（二期）规划进行了全面的调整，不但增设了阳台，尺度还不小。

公共园林方面也设置了风雨连廊、邻里空间等，房山楼市正式进入“好房子”时代。

  飘窗变阳台，实得率大增

二期占地约3.99公顷，地上计容建面6.38万㎡，容积率1.6。

原规划15栋楼共572套，调整后总户数增至730户。

户均建面约87㎡，起步户型面积段拉到80㎡以下。

加上调规后赠送的南向大阳台，能够做出当下北京最流行的80㎡小三居户型。

参考一期的91/96㎡户型，

南向两面宽，主卧阳台+客厅飘窗，端户再加上带转角的侧边大飘窗。

北向设备平台也加大了面宽，如果能够封进室内，两个小卧室的舒适度将大幅提升。

  楼栋紧凑，层高卡在下线

二期1.6的容积率比一期略高，加上地形不规则，给楼栋排布造成一定困难，整体显得比较紧凑。

15楼洋房做了点状排布，在实现户型的正南正北朝向的同时，尽量保证低层采光。

住宅楼最高做到了11层，总高32.95米。

粗算单层高度仍然不足3米，但可以通过首层下沉等设计把标准层高做到3米。

此前调规公告中提到，颐知筑东区的建筑高度允许在24米局部上浮一档，应该可以到36米，但实际只做到了不足33米。

限高要求通常与地块周边的景观视廊、历史文化保护、军事或特殊设施及区域整体规划协调性有关。

颐知筑项目东北方向2公里左右有广电总局五四二台，东南方向有昊天塔公园，建筑限高或因此有一定管控。

或许也是限高的原因，颐知筑东区增加了大量“好房子”元素，但并没有设置吃高度的架空层。

  一期成交价持续下探

随着二期产品的优化调整，一期剩下的500多套房源，将更加考验操盘手王岸青的营销手段了。

去年五一开盘，至今去化不到两成，折扣已经是6字头了……

今年以来，累计网签25套，成交均价降了125元/㎡。

最新网签的几套房源，成交均价跌破2.95万元/㎡。

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