通州九棵树，招商和中海对上了

北京进深 徐迪 5月18日，通州区九棵树南地块0302-6016地块正式挂牌。

起始价约8.45亿元，折合楼面价约2.5万元/㎡，6月23日下午开拍。

当天，招商局地产（北京）有限公司就对这块地发出了施工和监理的招标计划。

5.48万㎡的总建筑规模（其中地上约3.38万㎡），给出了13.8亿元的投资估算。

招商局地产（北京）是招商蛇口在北京的核心开发运营主体。成立于2024年，公司法人、总经理为吕传来。

  谁的主场？

6016地块的南面，是6017地块。

中间仅隔一条街坊路，早期的土拍文件中，这两块地曾被视为“孪生兄弟”。

文件里甚至明确预留了“地下连通”的条件：若建设单位为同一主体，地下可通过特定区域连通。

6017地块成交于去年11月底，被中海地产以12.48亿元总价摘得，开发为北京首个“和系”产品——玖树满和。

规划9栋住宅楼，总计578户，拟售均价5.6万元/㎡。

今年3月份取证开盘，目前网签419套，成交金额总计19.76亿元，地价覆盖率158%。

不到两个月，全盘去化超七成，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

玖树满和楼面价约2.29万元/㎡，拟售均价5.6万元/㎡，实际网签价接近5.13万元/㎡。

称得上是一个“叫好又叫座”的高利润标杆项目。

仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。

有了玖树满和的热销基础，中海再次出手拿地的概率还是很大的。

而对于招商蛇口来说，通州是绝对的重仓区域。

近两年陆续开发了璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等一系列住宅产品，在2025年市场整体承压的背景下，这三个项目累计网签量近1400套。

曾经有一个非常直观的数据：在通州，每网签三套房，就有一套出自招商蛇口。可见其在通州的品牌号召力和对购房者的吸引力。

非常有意思的是，招商与中海在通州有着微妙的“竞合”关系。一方面是两家房企在通州的布局，产品的直接竞争关系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠揽阅，背后也有中海地产的股份。

自去年4月初拿下朝棠揽阅地块后，招商蛇口在北京已有超过1年的揽储断档期。

这次的九棵树地块，与招商此前几个项目同属通州老城区，可谓是补仓的最佳选择。

  基础指标

土地面积约2.11公顷，地上建筑规模约3.38万平方米，容积率1.6，限高45米。

地上需配建社区综合服务中心1处，总面积约 1000平方米；配电室2 处，总建筑面积300平方米。

以下配建可结合需求设置在地下：物业服务用房，建面150平方米；便民菜店，建面100平方米；便利店，建面50平方米；快递服务站，建面20平方米；综合通信设备间，建面10-15平方米；有限电视光电转换间，建面4-6平方米；分布式能源站，建面180平方米。

  退线问题

这块地就在中海满树玖和北面，中间隔了一条街坊路，容积率却相差甚多。

中海玖树满和容积率2.2，南侧6016地块容积率仅有1.6。

不过，6016地块要求，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

地块北面还有老社区，南边被玖树满和抢先建了一排小高层。

三面一夹击，6016地块的容积率，只能硬生生降到1.6。

降到这个数，才能做到与中海玖树满和平权的产品。

1.6的容积率是真的，因为让出的空地多，园林绿化会更好。

但这个“低密度”实际上是牺牲了可盖楼的面换来的，去掉退线部分，实际容积率与玖树满和差不多。

  区位地段 

位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。

周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

刚发布的第四轮清单中，九棵树板块还有一宗地块待供应，为同仁堂0302-6037地块，紧邻地铁1号线土桥站。

占地1.61公顷，规划地上建面3.22万㎡，容积率2.0。

虽然同属一个街区，但6037地块与九棵树双子还是有一定距离的，直线超过3公里，地铁3站地。

6037地块更加往东，位置上靠近六环。南边就是环球影城，还有去年底才开业的湾里购物中心，步行可达。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股