北京二环内，神秘富豪水福来有了“行宫”

文/北京进深 徐迪

拿地超两年，福鑫地产东城金鱼池项目终于进入到实质性开工阶段了！

7月13日，东城区金鱼池二期西公建住宅项目总平图公示。

总建筑规模为11700万㎡，其中地上5550㎡，包括住宅建面1700㎡、商业建面3850㎡。

北侧规划1栋办公楼，主体地上5层，地下3层；

南侧为7套中式合院，地上2层，地下3层。

  七套藏品级合院

住宅部分占地1900㎡，地上建面仅1700㎡，容积率低至0.9，但受限于高度，整体看起来略显拥挤。

7套合院整体围合布局，主入口在南边，向内是一条7米宽的“胡同”，日常步行为主，留给景观设计的空间不多。

步行道两侧各2套合院，北排靠近办公楼的位置并排3套。

院落建筑呈L型，可借助墙体围出私家庭院。

住宅建筑地上两层，首层高3.97米，二层2.93米，坡屋顶2.1米可做阁楼；

北排中间正对着大门的一栋，总高11.45米，阁楼层高达到4.55米，可做跃层设计。

地下全部是3层空间带车库，南向做了下沉庭院，可为地下室引入自然光。

7套合院大小不一，大门口2套户均使用面积约380㎡；

再往里的3套坡顶院子，各带一间平层的厢房，单套面积约430㎡；

北排正中的一套特殊户型，如果挑高部分做成两层，使用面积将达到540㎡；

东北角的1套，与门口两套面积接近，约360㎡。

1700㎡的住宅面积，卖到20万一平才能勉强收回土地成本。

此外还有3850㎡的商业，要求全部自持，年限为20年。

不过，在寸土寸金的内城，这7套房子的意义，或许早已脱离了居住本身。

大概率是内部消化了，不会对外公开出售。

脑洞开大一点，这7套房子如果归属一个买家。

正中间最高的那座是主屋，两侧6座给儿孙辈，聚则四世同堂，又各自独门独院不干扰。

几个小目标的事，在京城根里办一座传世大宅，对于顶级买家，也不是很离谱的事。

这家河北民企，深谙顶豪圈层之道。

  八音盒里跳舞

2024年7月3日，河北鑫界以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%。

这是北京土地招拍挂历史上，出让住宅规模最小的地块。

也是2024年北京土拍市场溢价率最高的一地块，期房指导价高达15.1万元/㎡。

拿地一周后，项目开发主体福鑫（北京）房地产开发有限责任公司成立，注册资本1000万元。

之后项目很长一段时间没有任何开发进展。

一个总建面1万方出头的迷你地块，何至于难产？

答案在它的绝版地段里。

金鱼池地块的位置可算是北京的“一环”，向北1.5公里为天安门广场，前门大街步行可达。

地块被划进全国重点文物保护单位天坛建设控制地带，周边全是老城的文保项目：

大市胡同里有清末建成的估衣会馆；晓市大街上有乾隆年间的浙慈会馆。

这就导致项目在设计上，像一个在八音盒上跳舞的小人儿，没有太多突破空间。

在去年7月17日收到东城区发展和改革委员会的核准批复后，今年2月份，福鑫地产又收到北京市文物局的告知函，进行文物保护工程以外的其他建设工程，需上报国家文物局批复。

直到5月份，北京市文物局下发复函，提到一系列建筑要求，包括：

降低商务楼高度、分割长楼长边削弱体量、核减玻璃幕墙、屋顶绿化、整体风貌与老城协调。

公示版方案，正是按照复函细化过的结果。

  内城地块收割机

今年5月底，金鱼池地块的项目公司福鑫地产又参与了丰台蒲黄榆0017地块的竞拍，并在多家国央房企中成功夺下该地块。

与金鱼池地块类似，蒲黄榆地块也是内城核心，虽然划区到丰台，但紧挨南二环玉蜓桥，过了桥就是东城区，直线距离天坛公园600米左右。

蒲黄榆地块体量也不大，实际住宅建面不到1.7万㎡，但是相比金鱼池地块而言，已经足够建设一座小规模社区了。

这家热衷北京内城地块的房企，背后是一家河北民营企业——河北鑫界，成立于2005年，注册资本2000万元，由水福来和李淑英分别持股50%。

算上金鱼池的项目公司，河北鑫界名下共有5家子公司，其中承德帝鑫实业有限公司和石家庄连玥堂茶叶贸易有限公司现已注销；

剩下的河北华电石家庄热电有限公司（简称“华电石家庄热电”）和河北盛莱酒店管理有限公司为“存续”状态。

这其中华电石家庄热电最为知名，1999年成立，注册资本约11.325亿元，背后由国有控股的华电国际和河北鑫界分别持股82%和18%，水福来为副董事长，名下持股华电煤业集团有限公司0.8969%。

除了持股河北鑫界，水福来名下还有两家地产公司——涞水中诚房地产开发有限责任公司（持股85%）和保定九利房地产开发有限公司（持股100%）。

河北鑫界的另一位股东李淑英，投资足迹遍布建筑装饰、医养、基金管理，名下还持股了河北鑫界医养发展有限公司、雄县九利房地产开发有限公司、河北旺水股权投资基金管理有限公司、石家庄撷美苑建筑装饰工程有限公司。