9.13小作文跟踪：存量房贷利率最快本月调降

昨日盘后，有媒体报道中国最快本月调降存量房贷利率(还有传言说要10万亿QE刺激经济)，住房贷款可能立即下调50个基点，这已经是最近半月，媒体第三次说降存量房贷利率。我认为这次实施的可能性很高。

8月30日，媒体称中国正在考虑进一步下调存量房利率，允许38万亿房贷转按揭。

9月4日，媒体称存量房利率下调80个基点，首次下调会在未来几周，第二次下调明年年初生效。

结合盘中黑色系期货的强力反弹，水泥上涨，国债期货的再创新高，消息有可能是真的。如果没有确切的消息来源，市场也不可能在一个问题上短短半个月说3次。住建部旗下的《中国房地产报》，在9月8日也发了一篇文章，说房地产实现自我修复能力不足，现在是非常时期，当用非常之策，明显也是支持的。

存量房贷利率，必须降

中国20年多年来总共销售了约2.25亿套房，其中82%，也就是1.84亿套都是09年之后卖出去的。这批人还贷不过14年，没还清的人是大多数。

在2015-2021年房价暴涨的这一轮，中国总共售出了117.3亿平方米的商品房，折合1.17亿套，占中国20年来商品房总销售数量2.25亿套的一半。尤其从2018年开始算到2021年这4年买房的人，是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，占到中国有史以来销售商品房总量的1/3。这批人如果没有外力介入，在经济下行中，返贫将是很高概率事件。

其实，一些还不起钱的居民，已经在还房子了。2024年1-5月，全国法拍房挂牌量为27.8万套，相比2023年同期的14.9万套，大幅增长了86.23%。房子一旦进入法拍，基本就意味着买房者的首付、多年的还款，都打了水漂。每一套法拍房背后，基本就是一户濒临破产，或者返贫的中产家庭。

好在，我们的管理层已经看到了问题。这就是为何从2023年8月31日开始央行、国家金融监管总局发出降低首套住房贷款利率有关事项的通知，开始调降房贷利率。结果是新房按揭的平均利率应声而降，到了“3字头”，甚至更低的“2字头”。

这无疑会增加居民买房的动力，如果还有居民想买房的的话。但这个动作对于那些23年8月31日之前已经按揭买了房的庞大存量居民，并无任何帮助，自然起不到提振消费的目标。

事实上，我们存量房贷的利率水平，仍然维持在“5字头”，或者“4字头”。截至2024年二季度，我们的存量房贷平均利率在4.21%左右，而新房贷利率为3.45%，二者间的差值高达76个BP，处于历史高位。

如果我们把所有存量房贷利率下调一个百分点，大致就能为居民省出3600亿真金白银的购买力。这还不算还贷压力降低后，居民预期改善，4.9亿个家庭全员消费倾向上升，而在其他领域的消费增长。