专家：房产市场至少还有10年辉煌期，自住房年均需求11.7%

我们知道，房地产在从高速发展向高质量发展转变过渡，意味着将告别大涨时代。那是不是意味着房地产将呈过山车式发展呢？当然不是，因为传统的房地产过去了，其实存量市场还有很大空间，更何况我们的需求并没有消失。所以，也有足够的理由保证房地产稳定发展。

但是只是一个低速稳定发展，并不构成一些专家为房地产鼓与呼的借口。比如之前的中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，几十年城镇化的高速增长，对中国实体经济发展起到推动作用。这一红利尚有巨大的释放空间。中国城镇化的红利还没有完全实现，因为还可以有3-4亿人口进入城镇，去购买住房。所以，巨大的红利可以释放至少15-20年，也就是说房地产至少还有15-20年的红利期。

李铁认为，允许大量农民进城落户，进城第一件事就是买房，有了房子就有了一切。没有实体经济房地产，怎么买电视、洗衣机、冰箱，不可能啊，没有房子你会买车吗？也不大可能。所以，似乎房地产就是万能的。

与李铁相对应的还有一位专家，那就是恒大的经济学家任泽平，由于其身份的原因，也经常被当作房地产的鼓吹者。任泽平曾撰文指出，中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，预计2018-2030年中国城镇年均新增住房需求在11亿-13亿平方米。

近日，任泽平再次发表文章表示，2015年以来，房地产开发投资增速从两位数高增长逐渐回归10％左右平稳增长，若扣除土地购置费，开发投资于2018年首次出现负增长。我国存量住房套户比在2018年已达1.09，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间。我国城镇化仍处于快速发展阶段，未来十年将继续快速提升。据预测，未来11年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6％，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。

受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新，中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。2019-2030年，全国商品住房需求年均11.7亿平，超过2013年全国商品住房销售面积。

任泽平给出的理由是，一是城镇人口增加需求。二是城市更新改造需求。三是居住条件改善。听起来都有道理，但是为了验证这些是想给炒房者更多机会吗？或者说说者无心听者有意？会不会制造房价大涨的预期呢？

但有一点我是认同的，任泽平跟以前的报告有了一些区别，那就是住房是否短缺。过去他认为，中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。现在的观点似乎有些改进，我国存量住房套户比在2018年已达1.09，基本告别住房短缺。而且任泽平表达的观点也是未来10年房地产还会有一个稳定的发展。他并没有说房地产还会像过去那样疯狂上涨。这跟李铁不同，李铁是希望或者认为未来还应该像过去那样发展房地产，因为没有房地产，没有过去的那种发展，似乎经济就不行了。

有一个问题我想问，未来真的还会像过去一样，农民都要进城吗？或者说，即使农民进城，就一定要买房吗？或者说即使想买房就一定能买得上吗？这些专家有没有考虑过农民们的感受，有没有考量过他们的支付能力？