中国城市故事系列 | 地市热起：南京楼市调控新苗头

  “刚准备好材料送审，房贷利率就上调了，100万元的贷款，利息多了十几万元。”南京一位购房者无奈表示。

  据记者采访，近日南京多家银行明确发文或者内部通告：首套房贷利率上浮12%甚至15%。在此前的几个月，南京房贷利率还处于下降的态势中，有的银行将首套房贷利率降到了基准利率上浮5%。

  房贷政策的收紧颇显突然，又在情理之中。就在一个月内，住建部先后两次对10个房价涨幅过快的城市点名预警，对于各城市楼市稳定的要求决不放松。这些热点城市不得不悄悄收紧调控。

  事实上，相比苏州、武汉、杭州等热点城市房价地价的火爆，有着房价“四小龙”之称的南京，在严调控下，楼市复苏的态势颇显平静。4月份南京新房均价仅环比上涨0.5%，二手房环比涨0.2%。不过，四五月份的土拍市场频现“地王”，热的苗头正在出现。

  “主要还是因为近期南京土拍的热度造成了市场上的一些焦虑和紧张。尽管楼市没有太大波动，但为了防止这种情况的蔓延，所以会在房贷利率上适度调一调，减少市场焦躁情绪。”上海中原地产首席分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

  “南京整体政策基调严格，只是在限价上出现了一些松绑，信贷收紧之下，楼市平稳是必然。从市场周期来判断，当前市场收紧期至少还有一年时间，楼市整体将以稳为主，价格较难发生变化。”克而瑞南京机构总经理赵静波对中国房地产报记者表示。

  而南京面临的一个问题是，人才吸引力在下降。人才也是未来的“房票”，留住人，吸引人，这是南京接下来要做的一件事情。

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  地市先热，调控发出紧信号

  身为经济大省江苏的省会城市，2016年8月南京楼市迎来高光时刻，彼时南京房价连续18个月高速上涨。随后2016年9月26日南京重启限购政策，并出台“宁十三条”、限贷、公证摇号售房等调控大招，令之后几年南京楼市陷入“困境”。直到2019年楼市复苏，南京房价有了抬头迹象，市场情绪重被点燃。

  尤其是从今年3月份起，南京楼市迅速回暖。数据显示，今年3～4月份，南京新房成交1.46万套，同比上涨60.6%，成交量创下近三年来新高。4月南京楼市更是迎来开盘热潮，供应量环比上涨274%，成交量环比上涨5%,成交均价24638元/平方米。4月份南京楼市共有30家楼盘开盘（仅住宅），超6000套新房入市，其中9盘售罄，占比3成。

  卢文曦认为，最近南京楼市出现比较紧张的现象，主要是商品房供应量不足，而需求较旺，供求失衡。正常每月商品房供应量应该达到8000至1万套的水平，4月份放量供应6000套还是不够。主要原因是因政府限价，房企不愿意低价申报推盘，导致楼盘投放节奏不够。

  从去化周期看，南京楼市供应亦有着提速的必要。截至4月，南京新房市场住宅去化周期5.6个月，二手房市场去化周期5.8个月。

  南京一位房企营销负责人表示，部分区域限价水平被慢慢打破，是近期南京新房认购量激增的重要原因，在此之下，也给仍在“沉睡”中的地王项目一些信心，促使其尽快建设开盘。从购房人群看，刚性和改善型需求仍是购房的主力。

  南京新房市场上，虽然执行3年的限价已松动，但楼市并未出现过热现象。4月份南京新房环比涨幅仅0.5%。除了限价福利盘比较抢手外，购房者更为理性。

  卢文曦认为，这与南京楼市调控政策有关系，限购限贷仍是重要杀手锏，说明调控政策还是有效的。

  土地市场上的热度更甚。中原数据显示，3月份南京土地市场平均溢价率达32%，4月份升至36%。多个区域板块“地王”出现。

  尤其是4月30日南京主城区出让8幅地块，其中6幅宅地价格全部触顶，“最高限价地块”重回视野，江心洲、龙潭新城、江宁谷里等6幅住宅用地全部达最高限价，其中3幅地块成为区域新地王。

  对此，卢文曦分析称，江心洲周边二手房单价3万元~4万元/平方米，新房价3.8万元/平方米，楼面价与房价差别不大，有亏本压力。但是南京区域里这些属于好地段，未来发展空间和想象空间都比较大。作为二线热点城市，房企在南京拿地和布局不遗余力，尤其南京楼市回暖下，会出现一些不理性的拿地动作。

  赵静波亦认为，政策调控下南京楼市相对平稳，但预计南京土地市场将面临激烈竞争。

  楼市地市的抬头，令南京市场开始出现“微收紧”的动作，近期南京部分银行提高房贷利率就是一个信号。“各类房价上涨过快、地王现象出现的城市，二季度和三季度或将维持金融政策略紧的导向，即对于高杠杆方面的管控会强化，以控制市场上的过热情绪。”市场分析人士认为。

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  人口吸引力下降

  南京引发热议的还有其在人才引入上的大尺度利好，而人口红利则是引爆楼市的一个点。人口资源对于城市发展和楼市购买力的重要性日益凸显。

  5月15日，南京市政府发布《南京市企业博士安居工程实施办法》，对在宁企业工作的博士提供买房、租房等一系列安居政策。5月21日，南京市政府进一步发布《南京市人才安居精准服务实施细则》,包括人才安居房“先租后售”，租满5年可优惠购房；人才贷款购房有望享受优惠利率；建立动态人才住房需求库等利好。

  去年开始，各地就掀起了此起彼伏的“抢人大潮”，确实对楼市起到了一定的刺激作用，今年这股浪潮仍未退却。在积极的人口政策推动下，大多数强二线城市户籍人口快速增长，但就人口吸纳能力来看，并不是所有强二线城市都能实现同步增长。

  以各城市的净流入人口为标准来看，2017年成都、南京的人口吸纳能力均出现了下滑，两座城市净流入人口分别下降了23.7万和11.4万。甚至在长三角地区TOP5城市中，南京对人才的吸引力也相对有限。整个2018年南京人口增量仅10.12万，与同属于新一线城市的杭州、成都、西安相比差距较大。

  据《南京市“十三五”人口发展规划》，预计“十三五”期间，南京市总人口将增加87万左右，到2020年末南京市总人口预计将达到910万左右。而实际上，2018年末南京常住人口仅843.62万，距离2020年目标人口存在66万的缺口。就近几年南京常住人口增长情况看，自2014年以来，南京年均人口增量基本在5万左右，目标实现仍有一定难度。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示，当前我国人口迁移的主要动机包括工作、学习以及由此带来的亲属随迁，其中工作带来的人口迁移占绝大多数。此外还要看其物价水平，尤其是房价水平。南京的劣势在于产业创新性不足，城市活力不够，加之房价收入比较高，置业难度较大，使得人口滞涨。

  不得不承认，虽然南京在吸引人才方面一直在努力，但对外来人口的吸引力并没有实质性增强。毕竟“人”才是城市发展的根基、也是命脉。