【预告】张家港保税区拟出让3宗优质连体宅地，有哪些亮点？

  张家港金港镇近期拟出让3宗住宅地块，位于江海路东侧、镇山路北侧，即奔球制管A、B、C三个地块，其中A地块需配建商业服务设施，三宗地块总占地面积166013.07㎡，总建筑面积365228.76㎡，容积率均为1.0-2.2，建筑限高80米。

  地块信息表

地块航拍图

地块位置示意图

  地块规划要点

  一、地块指标

  A地块总占地面积48253.8㎡，容积率1.0-2.2，建筑面积106158.36㎡，为附带商业的住宅用地，整体建筑高度限制在30-80米之间。

A地块红线图

  B地块占地面积68446.43㎡，容积率1.0-2.2，建筑面积150582.15㎡，为纯住宅用地，整体建筑高度限制在30-80米之间。

B地块红线图

  C地块占地面积49312.84㎡，容积率1.0-2.2，建筑面积108488.25㎡，为纯住宅用地，整体建筑高度限制在30-80米之间。

C地块红线图

  二、特殊条件：

  1.公共服务设施设置要求：

  A地块沿镇山路可设置商业，建筑面积不小于1000㎡，不低于2层。

  B地块需设置社区居委会用房，建筑面积不小于800平方米，须相对独立设置于锦南路沿线，方便为周边居民提供服务，底层大厅面积不小于200平方米，出入口应单独设置。

  3宗地块均需设置相应的物业服务用房、社区居家养老设施用房及活动用房、场地。

  物业服务用房：不小于地上总建筑面积的7‰，同时不小于地上地下总建筑面积的4‰，设置在地面以上1-3层，其中应在地面一层配建面积不少于50㎡的快件服务用房。宜结合小区中心区域或出入口附近设置，点位不能多于两处（不包括小区门卫）。

  社区居家养老设施用房：应沿城市道路集中设置，位于地面以上1-3层（2层及以上需安装电梯），建筑面积不少于30㎡/百户。

  活动用房、场地：室内活动室建筑面积不低于0.1㎡/人，设置在地面以上1-3层，且不得设置在住宅楼内；室外活动场地面积不低于0.3㎡/人，单块活动场地面积不得小于400㎡，可结合小区绿地集中设置。按3.2人/户计算。

  2.其他要求：

  1）若A地块与C地块为同一竞得人，方案应统一规划设计，统一报审，相关经济技术指标可统一平衡。

  2）对于张地2018-B32-A、B、C地块的日照相互影响问题，三个地块的竞得者要相互沟通、协商一致。在协商不一致的情况下，按先上报符合要求建筑设计方案的地块拟建建筑视为已有建筑进行处理。

  3）住宅单体北侧不得设置露台，其他区域露台累计水平投影面积不得超过本层总水平投影面积的12%。

  4）公共空间和公共服务设施应与小区同步建设，同步验收，且考虑无障碍设施。

  5）本地块鼓励建设开放式住宅小区。如需设置围墙，应采用镂空形式，实心底座的高度相对室外地坪标高不得超过0.45米，总高度不得高于2.2米。

  6）应满足《江苏省绿色建筑设计标准》和《绿色建筑评价标准》相关要求，按不低于二星级绿色建筑标准设计建造，并取得绿色建筑设计标识，具体由住建部门负责。

  三、周边配套

  三宗地块紧紧相邻，位处滨江新城板块，周边交通便利、配套资源也比较完善。

地块配套图

  交通配套：南侧紧邻镇山路、西侧紧邻江海路，地块1.5公里范围内，南有张杨公路，北有长江路，到保税区的通达度较高；

  教育配套：地块周边有中兴小学、港区小学、港区初中、山北幼儿园、南沙中学、崇真小学、崇真中学等多所学校，涵盖幼儿园、小学和中学，以及签约引进的苏州外国语学校保税区小学等，教育资源丰富；

  商业配套：金港中央广场、金港商业广场、百里方生活购物广场等；

  医疗配套：广和中西医结合医院、香山医院；

  景观配套：香山风景区、双山岛生态旅游度假区、长江、张家港等自然生态景观资源。

  地块周边市场

  一、土地市场

  目前，地块所处的滨江新城板块已经入驻的房企有：金科、保利、美的、中联、石榴、伟业等。

  2017年至今，金港镇（包括滨江新城板块和香山板块）共计出让宅地9宗，总出让面积365294㎡，总建筑面积477278㎡，楼面均价4817元/㎡，平均溢价率28.39%。

2017年至今周边成交地块分布图（来源：好地大数据）

  二、新房市场

  从周边新房的存量情况来看，新房存量较大的项目有5个，包括保利艾庐、石榴世家院子、中联悦江山、伟业和璞院和正荣香山麓院。

  这5个项目中，在售均价较高的为中联悦江山，均价16000元/㎡，其余4盘均价都在11000-12000元/㎡。从项目的在售面积来看，伟业和璞院和中联悦江山的套均面积较大，超过180㎡/套。

周边在售新房分布图（来源：房天下）

  地块调整

  据悉，此次预告的3宗土地即为原本的奔球制管A、B两个地块。此次将原A地块拆分为现在的A、C两宗地块，并统一整体下调了3宗地块的容积率，对开发要求也规划得更为详细、严格。

  此次调整表现出了政府对板块重新定位的态度，意在充分利用风景优美的香山与水系纵横交错的自然资源条件，将区域打造为自然与人文相结合，更加人性化的高档滨水住区。

张家港保税区（金港镇）

  金港镇位于张家港市的西郊，规划为现代保税港区、长江下游重要的物流贸易中心、临港制造业基地。1992年10月张家港保税区经国务院批准设立，是全国唯一一家内河港型保税区。2008年，与金港镇实施区镇一体化管理。

  张家港港现建有30个万吨级泊位，15个江心浮筒，可同时停靠37万艘万吨级货轮，同世界上40多个国家和地区的140多个港口有货运往来，年吞吐量5000万吨，是长江三大中转港之一。

  作为长江最大的国际贸易港口，张家港保税区是目前中国政策最优，功能最齐全的特殊经济区域。

  滨江新城板块

  2019年至2021年，近三年，金港镇的土地出让位于两个板块，分别为滨江新城板块和香山风景区板块。此次拟出让的奔球制管地块位于滨江新城板块。

  滨江新城是张家港“一核双副四中心”的重要组成部分，与高铁新城共同成为未来张家港市重要的城市副中心。滨江新城借力滨江天然优势，利用风景优美的香山与纵横交错的水系等自然景观，并挖掘金港的地区历史文化，打造自然与人文相结合的新城，规划分为商业办公区、行政办公区、高档滨水商住区、滨水文化休闲区等几个区域。

  滨江新城是金港片区的核心镇区，主要的居住、行政板块，金港片区的主要房地产开发区域。 

文章来源:好地讯江苏