市场成交|推货量大涨！去化时间翻倍！8月中山楼市暴露了这些…

  据不完全统计，8月中山多个项目开盘或新品集中加推，还有不少项目每周进行少量的定期加推。此外，房价优惠力度再升级，部分楼盘一口价、特价单位以超强力度的价格让利吸引大批购房者前往。有种提前进入“金九银十”作战状态的感觉。

  看多了成交数据、库存涨跌，今天我们从8月中山其他方面的一些数据，来看看中山楼市当前的一些情况。

  楼面地价“拔”新高 或影响后市

  中山近期的土拍潮中，仅3宗成交，其中2宗底价成交。在当前中山楼市趋冷的环境下，土拍遇冷可谓不少人的预料之中，但中山中原物业顾问公司高级拓展总监植建军先生坦言，西区地块的成交对市场或有一定的提振作用。

  根据中山中原历年中山商住用地挂牌出让及成交走势图，经过近期一波土拍，中山土地楼面地价有较大的上涨，2018年楼面地价均价仅6110元/平，2019年1-8月，楼面地价均价已提升至9735元/平，这与本次几宗地块的起始楼面地价大幅提高有很大关系。最终成交价或将同时影响到日后新推出的地块起拍价，参考近几年地价不断提升的走势图，日后新推地块价格低于当前的可能性不高。

  推货量大涨 来访量环比下降5%

  8月进入“淡季”尾声，市场热度有所恢复，重点开盘项目环比、同比双双上涨。据中山中原统计，8月共10个重点项目开盘，开盘项目数量环比上涨25%，同比上涨67%；其中开盘带装修项目占总开盘项目数量的80%。

  但大批的推货并无带动大量的来访，2019年第31-35周，来访量走势相对平稳，波动幅度不大，基本保持在平均值水平。截止第35周，全市来访量环比下降5%，成交量环比下降1%。

  成交转化率亦无“好消息”。2019年第31-35周，成交转化率走势先涨后跌，在8%-12%之间起伏，波动幅度较前期加大；近52期平均成交转化率均值约为10%，2019年8月底成交转化率为9%，略低于平均值，市场走势不稳定，成交转化有待提高。

  去化周期攀升 相比年初近乎翻倍

  虽然自2018年下半年以来网签放松，2018年9月至2019年1月间住宅存量不断下降，从即将突破10万套跌至“7字头”。然而，2019年以来，去化周期逐月提升，截止至2019年8月，全市住宅去化时间高达18.9个月，相比年初仅9.7个月，近乎翻倍。这与近两个月来住宅库存重新出现攀升迹象，网签速度亦无法有新突破息息相关。

  根据中山中原数据，当前中山住宅库存多集中于临深片区、临珠片区及中心片区，面积段以100-120平米为主。

  8月，随着临深、临珠片区的项目加推及优惠盛行，加之陆续而来的外联交通利好消息，客户比例亦有所改变。从近24个月来看，中山客户占比相对较为稳定，约占总数的7成左右，但2019年8月，中山本地客户环比上月大幅下降，约占总数的5成，中山或将再度引起“炒房客”的关注。

  房价同比下跌6% 东区跌23.6%？

  2019年8月，全市中原重点监测的项目开盘均价约为14113元/平，环比上涨约5%，同比下降约6%。其中8月坦洲镇及火炬开发区项目开盘推货价格较高，且其推货量相对较大，推高了全市整体开盘价格。

  备案价方面，8月全市住宅均价约为13423元/平，环比上月下降1.86%。在区域来看，有2个镇区均价上涨，20个镇区均价持平，2个镇区均价下降。涨幅最大的是坦洲镇，环涨2.8%；降幅最大的是东区，环降23.6%。主要是因为受个盘影响较大，8月东区仅一个新项目预售备案，为天丰御品园，均价约16500元/平米，很大程度上拉低了东区的整体均价。

  另外，住宅均价最高的是五桂山，达22085元/㎡；均价最低的是大涌镇，约7535元/平米。

  有价格优势的项目方能“走量”

  根据中山中原数据，2019年8月成交转化率约为11%，环比微幅上涨。全市每月平均成交转化率约为10%，2019年8月整体成交转化率略高于平均值。当月市场实际环比成交、来访双双回升，有效成交情况有所改善。实际上，这与项目的让利有莫大的关系。

  在中原统计的《2019年8月在手项目实际成交套数排名前20名》表格中，我们可以看到几乎无高价项目，城区项目也寥寥无几。多个项目均价仅万元左右甚至低于万元/平；位于西区的海伦时光、位于南区的碧桂园凤凰城等项目，均价都与区域均价有一定差距；均价最高为位于火炬开发区的金色年华及方直香山墅，在8月间亦进行了不定期优惠活动。

  总体而言，中山楼市当前面临较大的去化压力，房企多实行“以价换量”策略。8月全是住宅网签排名前3的开发商为雅居乐、碧桂园、保利，均在中山有较多的项目，且部分项目近期同样推出力度不凡的优惠活动。

  但中山部分高价项目房价依然坚挺，《2019年8月在售项目实际成交均价排名前20》中，位于火炬开发区的海伦堡千江阅别墅产品均价为35000元/平，火炬开发区及东区多个项目均价在2万/平以上，近期新入市的石岐区完美金鹰广场也打出了23318元/平的高价。此外，还有多个项目即将触及2万线。

  未来中山房价走势将如何？期待“大跌”恐怕是不现实的，如中山合富辉煌市场研究部经理谢仲娟女士所言，以西区89亩地块为例，后续新房定价预计需达到18000元/平，或可坚定大家对房价发展的预期。但在当前回款压力较重的环境下，房价大涨几率或也不高，中山中原策略研究中心预测，9月房价仍有下行空间。

  长期关注中山楼市的你，不妨猜一猜，金九银十，中山房价将会有怎样幅度的下跌吧！

文章来源:乐居买房