逆风局2020丨成交24.46万套！房价涨6%！重庆新房市场大数据复盘

  乐居买房（编辑 陈桃）2020年是特别的一年，受疫情影响，重庆房地产行业按下“暂停键”近两个月。随着各行业复工复产，重庆楼市迅速回归常态。

  那么，这一年，重庆楼市最终的成绩如何？

  成交24.46万套、2188.75万方，供应2239.18万方，成交均价11935元/平方米……这一串数字背后隐藏怎样的含义。

  在“房住不炒”的政策下，虽然，2020年重庆房地产市场各项数据表现不如2019年，但是依旧保持健康平稳的发展基调。乐居重庆将从各个维度，通过大数据解读楼市变化。

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  供求量双降

  据克而瑞重庆机构数据显示，2020年，重庆主城区商品房共成交24.46万套，成交面积2188.75万方，同比下降15.7%；供应面积2239.18万方，同比下降19.5%。

  从2020年重庆主城区商品房单月成交量走势看，1月商品房成交量95.81万方，为全年最低值；2月，由于受疫情影响，成交量仅5.18万方；3月复工复产后，楼市迅速得到复苏，成交量131.16万方。

  可以看到，从4月开始，一直到12月，商品房每月成交量均达到200万方左右。其中，12月商品房成交量278.68万方，环比增长约38%，达到全年最高值。

  从近十年重庆主城区商品房成交走势图看，2020年商品房成交量、供应量基本回归到2014年~2015年的水平。其中，值得注意的是，重庆商品房供应量连续三年高于成交量，而供求量也持续两年下滑分别约19%、约16%。

  同时，2020年重庆商品房库存量基本保持在1500万方左右，去化周期维持在7.0~8.9个月之间。截至2020年12月底，商品房库存量为1563万方，去化周期7.9，仍然处于高位。

  从近四年重庆商品房库存量变化看，已经连续两年处于高库存周期通道。（2017年底，商品房库存量为1058万方，去化周期2.6个月；2018年底，商品房库存量为1058万方，去化周期为4.2个月。）。

  另外，值得注意的是，2020年重庆主城新增涉宅用地可建筑体量达到1887万方，处于近三年的最高水平。综合分析，2021年重庆商品房库存量将依然保持高位运行。

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  房价增速回涨

  2020年重庆商品房成交建面均价为12644元/平方米，同比上涨6%，增速呈现上扬态势。其中，12月商品房成交均价达到13300元/平方米，创历史新高。

  房价上涨主要基于三个方面：第一，大平层、洋房等改善型楼盘的占比不断加大，再加上品牌房企集中度加强，且高端产品线的布局，住房品质拉动房价上扬；

  第二，重庆房价高位区的北区商品房成交量占比大。数据显示，2020年三北区域（渝北区、江北区、北碚区）商品房成交量占总量的43%。

  第三，涉宅用地楼面价的上涨。数据显示，2016年以前涉宅用地楼面价不超过3000元/平方米，2018年则达到5173元/平方米，2019年~2020年楼面价已经超过“6字头”，万元地数量累计达到42宗。

  另一方面，从重庆房产税起征点的变化也可反映重庆房价的上涨。2021年，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点为22106元/平方米，同比增长12.9%。

（数据来源：重庆市住房和城乡建设委员会官方网站）

  从趋势图看，房产税起征点连续四年增幅保持在10%以上。

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  次新板块热度高

  2020年，重庆主城九区中，渝北区、沙坪坝区和巴南区商品房成交量最多。三个区域商品房成交量占比约62%。中央公园、西永、李家沱三个次新板块是重庆楼市最热门区域，位于“三甲”之列。

  其中，第一梯队（50000套+）中，渝北区商品房成交51473套，中央公园、礼嘉、悦来三大板块贡献率约52%。另外，龙兴、空港新城、回兴板块商品房成交量均在4000套以上。

  第二梯队（30000套+）中，沙坪坝区商品房成交38362套，西永、大学城板块成交量占比高达83%，西永成交超20000套，成为主城最热门板块；巴南区商品房成交36904套，李家沱、龙洲湾、鱼洞三个板块贡献率约72%。

  第三梯队（20000套+）中，北碚区商品房成交21255套，主要依靠蔡家、水土复兴板块贡献87%。

  第四梯队（10000套+）中，九龙坡区、江北区、大渡口区、南岸区四个区域商品房成交量均在10000套以上。其中，茶园、寸滩、陶家、重钢、弹子石五个板块在《2020年重庆主城区商品房热销板块TOP20》榜单中。

  在重庆楼市热门板块TOP20中，西永、中央公园、李家沱、蔡家，以及大学城板块商品房成交量均超过10000套。其中，中央公园板块房价最高，达到了15947元/平方米，是北区房价最高板块。

  值得注意的是，鱼洞、陶家、界石三个板块房价水平依然在10000元/平方米以下，是重庆主城的低价区域。

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  改善型物业占比走高

  近年，重庆房地产市场逐渐步入了改善型置业主场，大平层、洋房类产品成为市场主流，而高层住宅产品的占比逐渐缩小。

  从土地供应层面可以看出，近两年容积率1.5以下的地块数量占比超过50%，而之前基本保持在10%~30%范围。由此，低密度的舒适住宅产品将逐渐取代高密住宅产品，开发商对于产品定位也进行了战略性改变。

  从2020年重庆商品房成交面积段占比看，面积90~130㎡的户型是市场主流，占比高达约50%，而曾经以小两房、小三房为主的50~90平方米户型则占比减少至24%。

  综合可见，未来重庆楼市100㎡左右的改善型住宅将持续稳居市场主位，成为购房者首选。

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  大盘优势明显

  在克而瑞重庆机构发布的《2020年重庆主城区项目销售金额排行榜》中可以看到，重庆融创文旅城以108.63亿元占据榜首之位，蝉联第一，并遥遥领先于第二名的富力城。

  同时，重庆融创文旅城也是融创重庆全年业绩的主力，业绩贡献占比高达约39%。

  富力城和华侨城分别以47.21亿元和45.22亿元排名第二、第三。这两个项目均是富力、华侨城在重庆主城区的重仓项目，且为“独苗”。

  可以看到，“三甲”项目均为超级大盘，充足的供货量，支撑着项目持续销售，占据市场较大份额。

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  房企集中度稳定

  在克而瑞重庆机构发布的《2020年重庆主城区销售金额排行榜》中可以看到，融创以279.09亿元排名第一，已持续数年保持第一位。

  龙湖、金科分别以208.73亿元和200.63亿元排名第二、第三。2020年仅融创、龙湖、金科三家房企成交金额超200亿元。万科、恒大分别以175.12亿元和148.45亿元排名第四、第五。值得注意的是，TOP5房企排名与2019年排名一致，且融创、龙湖、金科、万科、恒大五家房企连续3年占据前五。

  其中，融创布局的项目中，重庆融创文旅城表现出强势占位，成为业绩主要来源，并以重庆融创壹号院等项目重仓高端市场。

  龙湖采取全面开花式的营销策略，在全城多点布局热门板块，制造区域热盘，龙湖春江天镜年度业绩达31.54亿元，在单盘榜中排名第五，学樘府以21.96亿元排名第十。

  金科则是采取联合开发的模式以降低成本，并重点布局城市热点板块，金科联发東悦府、翰粼天辰、集美嘉悦等多个项目持续热销贡献业绩。

  值得一提的是，2020年重庆房企业绩受疫情影响，均呈现小幅度下滑，但是房企集中度基本保持稳健。TOP10榜单的准入门槛由2019年的79.27亿元下降到66亿元，降幅约17%。

  从TOP10销售总金额看，2019年为1687.7亿元，2020年为1472.46亿元，同比下降了约13%。

  备注：

  1、文中未特别备注外的所有数据均来源于克而瑞重庆机构；

  2、所有价格均为商品房建面成交均价；

  3、文中所指商品房成交量价均不含车库；

  4、统计时间范围：2020年1月1日—12月31日。

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文章来源:乐居买房