市场热度急转直下，苏州二轮集中土拍“冷清”收场

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  9月18日，为期三天的苏州第二轮集中土拍收官。在此之前，22个重点城市中已经有9个城市完成了二轮集中出让，就市场热度来看，8月以来完成二轮集中土拍的城市土拍热度均不高，溢价率较首轮有明显下降，尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热城市，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。苏州同样也经历了土拍延期、规则升级，其二轮集中土拍是否也与这些城市保持一致？本文将分析苏州两次集中土拍的异同点，对接下来的土地市场做出趋势性预判。

  供应变化：第二轮供应规模较首轮降四成

  5宗宅块一次性报价上限下调

  从土地供应规模上来看，苏州二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少，涉及22宗宅地，总供应建面仅267万平方米，较首轮总供应规模减少了40%，是目前已经公布第二批集中供地公告的20个城市中降幅最大的城市。

  不仅如此，苏州土地出让规则也明显升级。整体来看，新规主要是针对苏州首轮土拍中部分地块溢价高、马甲多的情况做出精准调整，主要涉及以下三点：

  1）严格遵守“控地价”要求，下调了苏地2021-WG-41号、苏地2021-WG-42号、WJ-J-2021-019号、WJ-J-2021-022号、WJ-J-2021-023号5宗地块一次报价有效区间上限。这样一来，房企拿地成本有所降低，给房企留有一定的利润空间，既能预防部分资金压力大的房企“暴雷”事件，也能在一定程度上也稳定了房价水平，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。

  2）出台一系列“限马甲”举措，譬如同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表。对于中小房企而言，由于限制“马甲”企业参拍，增加了它们拿地的机会，营造更加公平、有序的竞拍环境。

  3）部分地块保证金上调，并且严查房企资金来源情况。除吴江区地块外，吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50％及以上，这样一来，大大提升了房企拿地的门槛，够筛选掉那些资金压力的城市，也能一定程度上预防房企的金融风险。

  热度变化：整体溢价率降至1%

  仅一宗地突破中止限价成交

  和首轮集中土拍相比，苏州第二轮集中土拍明显降温。本轮集中土拍苏州挂出22宗涉宅，2宗提前中止出让，余下的20宗地中有1宗流拍（吴江运东17号地块，位于云梨路总部经济带北侧，出让条件十分复杂，要求引入2家总部企业，其中1家为500家企业前10强企业旗下全资公司总部，注册资本不少于8亿元），仅成交19宗，流拍率高达14%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

  从溢价率情况来看，苏州第二轮集中土拍溢价率较首批也有明显下调。第二轮集中土拍整体溢价率仅有1%，较首轮下降了6个百分点。从溢价成交地块占比来看，成交的19幅地中仅有3幅溢价成交，其中溢价率最高的为园区车坊51号地块，该地周边交通、教育、医疗配套完善，加之板块断供多年，又有新规划的文荟邻里中心，在开拍之前就引得多家房价关注，最终该地经过11轮加价突破中止限价，一次性报价后被中海以13.62亿元拍地，楼面价22990元/平方米，溢价率达14.95%，这也是苏州第二轮集中土拍中唯一一宗突破中止限价的地块；而苏州首批次集中成交的28宗地块中有半数地块突破中止限价，从这一点也可看出苏州本轮土地竞拍热度的下滑。

  盈利空间：平均地房比降至0.57

  盈利空间较首轮有所提升

  一直以来，苏州土拍就采用“最高中止限价+一次性报价”的竞价规则，土拍溢价率本来保持在相对较低的水平，首轮集中土拍整体溢价率就仅有7%，远低于同类城市杭州。而苏州本次集中土拍大部分地块底价成交，本轮土拍大部分地块成交楼板价较周边地价呈下降或持平趋势，拿地成本整体呈现下降趋势。

  而就盈利情况来看，平均地房比为0.57，较首轮有所提升。以纯宅地块为例，按照周边在售项目平均销售价来测算，除相城区2021-WG-41、2021-WG-42、园区胜浦49号、车坊51号地块外，其余7宗的地房比均在60%以下，尤其是嘉誉实业竞得的吴江平望24号地块，地房比仅有34%，房地差高达9755元/平方米，盈利空间均十分可观。

  本场土拍中唯一触及中止限价的园区车坊51号地块，虽然是本场土拍中起拍价和成交楼板价最贵的地块，最终成交楼面价高达22990元/平方米，参考周边房价来看的话，地房比为61%，房地差超1.5万元/平方米，尚有一定的盈利空间。此外，由于该板块新房“断供”多年，去化问题不大，这也解释了在土拍整体降温的大背景之下，该地为何依然引起房企竞相追捧的原因。

  总结：流拍、底价成交成为常态，

  资金宽裕房企迎来补仓良机

  总体来看，在“一次性报价区间上限下调”、“禁马甲”和“提升保证金比例”等调控手段下，苏州与沈阳、成都等城市市场表现一致，第二轮集中拍地热度和首次相比热度明显下降，溢价率降至1%；19宗成功出让地块中仅3宗溢价成交、1宗突破最高限价成交，市场热度急转直下。

  结合近期市场、资金和政策环境来看，重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件，就连一直以来市场热度跻身高位的杭州，十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”；加之日前杭州、南通均出现“退地”风波，由此来看，接下来重点城市集中土拍热度下滑将成为普遍现象。

  值得注意的是，市场“转冷”并非全无益处，低热之下，房企拿地成本有一定程度的下降，盈利空间较首轮明显扩大，现金流比较稳健的房企可以适度补仓，但也要谨防市场下行的风险。

文章来源:克而瑞