杨光华：武汉楼市，至暗时刻已过？

  杨光华“房地产风险总体可控，合理资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”，几次重要会议与定调后，楼市的至暗时刻已过。

  当前楼市紧缩的金融政策将转向。对开发商、贷款买房人，都将迎来利好，楼市政策见底，拐点出现，市场将反转。这是市场里比较多的一种声音。

  市场虽转暖，但开发商依然面临较大的资金压力。在“房住不炒、共同富裕”的时代背景下，房地产回归居住与民生，支持合理刚需，是不变的主旋律。

  武汉楼市，是新一线城市最核心的代表。最近三年，武汉新房成交量均破20万套，位居全国前三甲。预计今年，武汉新房成交量将接近20万套。对于武汉楼市，探讨三个话题：

  一是，武汉楼市，有没有到至暗时刻？

  二是，最后两个月，武汉楼市会逆转吗？

  三是，我们该如何买房，如何合法维权？

  01

  武汉楼市，判断市场好坏，有两个维度：

  一个是今年市场与去年市场对比的维度。另一个是最近10年武汉楼市长周期维度。

  这里谈的是10年维度。

  2011年，刚经历最严厉调控的一年。

  限购等新政出台，大多数买房人看跌武汉楼市的2012年。

  从2011到2021，武汉楼市经历了哪些变化？

  城市经济总量，2011年，武汉经济总量超过6500亿元。

  2021年上半年，武汉经济总量超过8251亿元。

  土地市场，2011年，武汉土地成交206宗，成交金额535亿元。

  2020年，武汉土地成交1897亿元。2021年，武汉两轮集中供地，成交1136亿元。

  住宅市场，2011年，武汉商品住宅成交约10.8万套。

  2021年，截至10月21日，武汉新房成交破17.1万套。

  房价方面，2011年，武汉新房成交均价每平米6415元。

  2021年，武汉9月新房成交均价15661元。

  对于行业从业者来说，当前的“至暗时刻”是与2020年对比，与自己最近的业绩对比。去年一个月卖十套房子，今年一个月卖两三套房子；上半年一个月卖五六套，下半年一个月一两套。

  如果经历超过10-15年，武汉楼市还没到至暗时刻。2008年的全球经济危机，也出现过新房价格大跳水，后来很快复苏。经历过那轮波动，还用担心这轮起伏吗？

  对于行业从业者，至暗时刻也许刚开始，优胜劣汰、过苦日子，将是常态。对于买房人，从长期价值、优质资产、稀缺资源的角度买房，不能从两三年的短周期判断市场好坏。

  02

  回顾今年武汉楼市，为什么人们感觉市场不好？

  市场转冷，是从8月开始的。武汉楼市没有秋天，直接入冬。

  8月、9月，武汉新房成交分别是1.1万套、1.45万套。而7月是2.87万套，4-6月单月成交均破2万套。

  这种“断崖”、“腰斩”的成交量，也能折射出楼市一线的冷。新房成交均价，从4月份的18145，跌到9月份的15661。

  到了三四季度，一批开发商抢回款，推出促销降价。这是每年都有的做法。但是今年特殊在于，市场上大量出现特价房、工抵房、精改毛，人为制造房价大跌。

  不否认的是，有个别项目，每平米下跌3000元以上。一套100平米的新房，可能亏30-40万。这种市场乱象，加剧了买房者的观望，改变了整个市场预期。

  以前，是早买早赚。如今，早买早亏。以前建议刚需快买，如今，建议刚需买对房子、买不暴雷的开发商、买按时交房的项目。

  最近一周，市场上对于政策各种解读，认为市场又要回暖。从以往的经验看，即使真的回暖，从一线城市传到武汉，至少两三个月。

  所以，武汉的操盘手们不要太在意政策“天气”变化。一个好的操盘手就是将项目的未来更好告诉买房人，让他们相信未来的价值。

  03

  最后两个月，武汉楼市还有很多不确定性。

  疫情的封控，是很多新房销售最大的风险。一旦项目所在的区域被封控，进出售楼部的人有感染，整个项目销售就停摆。此时，公司层面要有应对预案。没有线下售楼部，如何卖房与签约。

  最后两个月，往往有一波买房行情。有的豪宅项目开盘热销，有的刚需盘、改善项目卖不动。那些不限购的七八千的文旅盘，可能是一个风口。迎来光明时刻的项目，一定是地段好、房子好、物业好的项目。同时，暴雷的开发商、停工的项目越来越多。

  最后两个月，业主的维权从以往的房子质量、物业公司、装修问题，演变到外立面的材质、小区公园的权属等问题。装修的质量、用材、品质，卫生间与阳台漏水，都将是维权的焦点。

  这里提醒维权的人们，维权要守法、懂分寸，不能过激，不因小失大。打砸售楼部、引发群体冲突，被刑拘而影响子女今后的参军求学；楼盘负面太多，将影响二手房的价格。

  这里还要提醒，少数开发商不要恶意降价，扰乱市场。正常打折促销，是合理行为。但恶意降价的楼盘，是饮鸩止渴。越降价，越没人敢买。

  如果房价持续下跌两三成，退房维权将爆发。毕竟，亏掉三四十万，对于一个工薪家庭来说，就是天大的事、一辈子的事。

  有人说，房子是商品。既然是商品，就可以降价。这种说法在房子去掉投资属性，回归居住属性下，并非完全正确。对于自住买房人来说，他们不炒房，新房大跌三四十万，是他们无法承受之重。

  ［后记］

  一位媒体同行，拿出一份2008年左右的报纸。

  上面记录着当时武汉的房价，列举几个代表项目：

  汉口的常阳永清城，6200；华清园，5800；澳门银座，5800；时代广场，9000

  后湖的同鑫花园，3350；东立国际，4700

  南湖的金地格林小城，4500；光谷的保利浅水湾，3800；光谷坐标城，4200

  当时我也在媒体，一个月工资买不起一平米。当时市场也有过起起伏伏，很多人犹豫后，错过一个时代的机会。

  我依然看好武汉的未来，但并不看好短期内的武汉楼市。武汉楼市如气候，四季轮回，冷暖交替，皆是正常。

  最近三年，很多武汉买房人发现一个现象：买的新房，收房时，没有涨价或小涨，正好冲抵房贷额外付的利息。这就是房住不炒的效应。

  此时买房，不买到烂尾房与烂装修房，是考验眼力的时候。

  文｜杨光华（地产写字人）观点地产新媒体专栏作者

文章来源:观点地产