涵盖洋房、别墅、小高层等产品丨旅游路金茂府楼盘测评

       旅游路金茂府楼盘测评：

  项目概述

  旅游路金茂府位于历城经十路与港西路交汇处东南位置，属唐冶片区，涵盖洋房、别墅、小高层等产品。

  适合人群

  项目小高层均价19000元/平方米，洋房均价23000元/平方米，适合在东部工作的改善人群。

  地段位置

  区域概述：

  旅游路金茂府所在的历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒黄河，是济南东部重要的政治、经济、文化中心。历城区人文旅游资源丰富，古迹有千佛崖造像、四门塔等。基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越。素有"齐鲁首邑"之称。

  历城区交通四通八达，境内有胶济铁路、京沪铁路和济青高速公路，济南遥墙国际机场、济南斜拉式黄河公路大桥。济南东站也建设在历城区，该区域已成为集公路、铁路、航空的经济大区。未来十年，历城区将对标全市建设区域经济、科创、金融、贸易和文化中心，打造济南东部科创高地、智造强区、文化基地和品质新城。

  10月，历城区新房均价为15511元/平方米，环比上月下降 1.26%。历城区今年房价走势波动较大，整体呈上升趋势。

效果图

  板块概述：

  项目所属的唐冶片区规划范围为北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，主导功能为以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。片区不仅东有高新东区，西有高新区，北有物流园和临空区，南有药谷、汽车园及彩石，这些片区都是人气旺盛的区域，并且以年轻人居多。

  唐冶片区由于开发的时间比较早，生活配套设施已经基本成熟，楼市的入住率已经很高，居住生活比较便利。根据规划，唐冶片区是济南东部发展重要区域，将被塑造成“山水之城、宜居之城、体育健康之城、现代服务业聚集之城”。

  2021年，唐冶片区新房均价整体走势平缓。11月新房均价为12435元/平方米，环比上月持平。11月二手房均价10205元/平方米，环比上月持平，今年上半年，片区内二手房价格走势整体略有上涨。

片区规划图

  产品特色

  旅游路金茂府占地面积91642㎡，建筑面积292041.69㎡，开发商为济南鲁茂置业有限公司，物业为中化金茂物业管理（北京）有限公司。项目有三个地块，B1地块为毛坯交付，目前所剩房源不多，B6地块为洋房和小高层，B9地块为联排别墅，2023年底交付。B6地块规划14栋住宅，共596户，均为精装，包含3栋17层小高层、2栋13层小高层、9栋8层洋房。户型面积有160㎡、185㎡、198㎡、230㎡。

  旅游路金茂府容积率2.4，绿化率30%，车位总数为715，车位配比是1：2。普通住宅产权70年，规划总户数约1761户，价格约21000元/平方米。项目自身规划2万方精品商街，距离规划中绿地全球贸易港较近，未来商业配套齐全，已签约历城二中和稼轩学校，教育资源优越。

沙盘图

  户型分析

  建面约198㎡户型：

  旅游路金茂府4室2厅3卫户型建面约198㎡，入户玄关，约5.5㎡，该区域后期装修可发挥性较大，能按业主心意和审美打造进门的“第一好印象”。

  玄关南侧为36.2㎡的舒适大客厅，连通玄关北侧12.5㎡的餐厅和7㎡的厨房，南北通透，采光、通风、赏景俱佳。

  客厅东侧有一间21.9㎡卧室，带6.1㎡独立卫浴，空间很大，功能齐全，但与其他卧室相比易受公共区域噪音干扰，私密性不强。

  而其他三间卧室均分布在活动区西侧，门朝走廊不朝厅，私密且安静。主卧约43㎡，配备9.7㎡衣帽间和8㎡卫生间，带飘窗，宽敞明亮，居住起来舒适度更高。

户型图

  建面约230㎡户型：

  旅游路金茂府4室2厅3卫户型建面约230㎡，约17m长进深，四开间朝阳，大采光面让房间更加温暖明亮。33.3㎡的客厅与25.2㎡餐厅连通布局，南北通透，通风效果也很好。餐厅又紧邻8.2㎡厨房，动线简短，便利舒适。

  南向两间卧室面积较大，且都带有独立卫生间，其中次卧19.6㎡，带5.8㎡卫生间，主卧50.3㎡，配置12.4㎡卫生间和6.5㎡衣帽间。主卧的空间足够在衣帽间东侧设置一个小型书房，业主居家办公结束之后可以直接进入梦乡，这样的格局更加能够提升生活质感。

  北向卧室又东向西面积分别为14.8㎡和10㎡，虽然不如南向卧室空间大，但完全满足日常起居所需，又紧邻干湿分离的5.7㎡客卫，居住体验也不会差。

  约6㎡的室内储物间设计成为该四居室户型的一个亮点，在居住人口较多的情况下，家里物品也会增多，有这样一个小型储物间来增加收纳，就能避免杂物乱放，让整个房间更加干净整洁。

户型图

       交通出行

  轨道交通：

  目前，旅游路金茂府周边5km以内无地铁站，但项目附近规划有地铁M3线，地铁通车后会更加便捷。M3线是“济南市轨道交通第二轮建设规划”的重要线路，是济南市中心城区东西方向U型骨干线，连接小高庄、济南西站片区、经十路沿线商业区、济南奥体副中心、唐冶章锦片区中心，线路长度约44.3公里，正在申报中。

  公共交通：

  旅游路金茂府，周边1km范围内有2条公交线路，包括K158路、K265路。距离最近的公交站为神武站，约200m。在此乘坐K265路可达历城文博中心、首创奥特莱斯、济南市历城区体育中心、历城二中、地铁2号线上的彭家庄站。

  该项目定位改善，附近公交线路不多，反而避免了社区周边太过嘈杂，道路压力较少，业主开车出门的话会更方便。而且，这两条公交线路基本串联文体、娱乐等场所，能满足居民购物、运动、休闲等多个需求。

  自驾：

  旅游路金茂府位于经十路与港西路交汇处东南位置，临近主干道，交通四通八达，自驾出行非常方便。经十东路是济南中心城区东西方向主干道，西起历城区邢村立交桥，东至章丘区胡山大街。作为309国道的一部分，经十东路在整个济南市的公路交通网络中也是重要的一环，与济青、济德、济聊、济泰高速公路和309国道、220国道、104国道、济南遥墙国际机场连接在一起，在泉城济南周围形成一个完整的环状放射形高速公路网。

  从项目出发，行驶3km可到唐冶体育文化休闲公园，行驶4.5km达首创奥特莱斯，约6km到蟠龙山森林公园，距离较近，用时很短，满足平常休闲、购物需求。约12km可达齐鲁软件园，通勤时间合理，在软件园工作的人群可以考虑该项目。约18km到济南东站，自驾去火车站乘火车还算方便。

  周边配套

  教育配套：

  旅游路金茂府旁边规划2所18班幼托、1所30班小学、1所24班初中。项目周边1km范围内，还有2所学校，包括神武小学、济南高新区章锦小学。

  济南高新区章锦小学始建于1949年，随着改革进程的加快，这所昔日的山村学校改变了以往封闭、落后的旧面貌，摇身变成一所硬件设施完善、办学理念先进的现代化学校。2012年12月26日，学校划入高新区，2014年3月26日，搬迁到东岸嘉园小区。依托城市科技的发展，走在教育改革之路上的章锦小学，提出了自己全新的办学理念，学校大胆破旧立新，推进课程改革，创新评价体系，整体面貌焕然一新。

  医疗配套：

  唐冶片区的医疗为整个片区西北侧的大型医疗机构，目前尚处于规划中；其次唐冶片区有一所山东省康复医院，距离该项目约5km。旅游路金茂府周边1km范围内有2所社区医院。与最近的济南农村卫生服务站之间距离约700m，平常有个头疼闹热的小毛病就医买药比较方便。

  山东省康复医院是全省唯一一所省级公立三级康复医院，面向社会提供医疗、康复、预防、保健、辅助器具适配、康复人才培养、康复研究与咨询等服务。医院占地面积158亩，一期建筑面积40000平方米 ，设置床位304张。医院分为综合康复区、儿童康复区、住院、门急诊四大功能区，设有内科、外科、妇科、儿科、神经科、骨科、中医科、口腔科等35个业务科室。

  公园配套：

  项目周边1km范围内没有公园，但距离约3km处有唐冶体育文化休闲公园、约5km处有围子山郊野公园。围子山峰峦叠起、连绵不断，千万年来依然留存大自然赋予的原生风貌。山中林木茂盛，草花斑斓，空气清新明净，是难寻的都市生态风景山林。万科翡翠山语对望围子山、土河景观带，利用台地高差，营造高低起伏的立体景观，正南偏东15°观山角度，保证了极佳的观山效果。

  居民平常在社区内散散心、跑跑步非常方便，想出去活动一下的话也可以骑行或自驾去围子山郊野公园，呼吸新鲜空气、放松心情，是个休闲游览的好去处。

  其他配套：

  旅游路金茂府自身规划2万方精品商街，项目距离规划中绿地全球贸易港较近，距离融创文旅城约2.5km，距离首创奥特莱斯约3km，未来商业配套齐全。

  价格分析

  价格现状：

  目前，旅游路金茂府小高层均价19000元/平方米，洋房均价23000元/平方米，项目所处的唐冶片区新房均价15722元/平方米，二手房均价13980元/平方米。

  先看新房，与旅游路金茂府距离仅约500m的龙湖·龙誉城价格15200元/平方米，附近融创未来壹号14800-15200元/平方米。再说二手房，项目均价12000-15000元/平方米，其中鲁商东悦府15464元/平方米，雍景豪庭11472元/平方米。

  旅游路金茂府附近楼盘刚需较多，作为改善来说相对稀缺，所以对比来看，该项目价格偏高。

  价格潜力：

  旅游路金茂府位于唐冶新城，多维立体交通环伺。目前，飞跃大道、围子山路已通车，轻轨R2线贯通唐冶，并设立换乘枢纽，与高新区、奥体片区、遥墙机场、济南新东站、东绕城高速等紧密相连，畅达城市各方，居民生活便捷。旅游路金茂府近半年价格走势平稳，但长远来看，随着区域的发展，未来项目仍具有升值潜力。

  项目亮点

  自然景观优美：旅游路金茂府附近有玉岭山、围子山、蟠龙山，自然景观优美，周边环境比较安静，居住起来比较舒适。

  品质不错：从项目本身来看，旅游路金茂府是金茂低密度的府系产品的住宅，采用了12大科技系统，品质还算不错。

  产品类型丰富：项目有三个地块，B1地块为毛坯交付，目前所剩房源不多，B6地块为洋房和小高层，B9地块为联排别墅，为购房者从自身实际出发，提供更多选择。

效果图

  项目不足

  旅游路金茂府周边配套目前还不完善，未来有待开发。

  项目所处位置在济南东部，地缘属性较强，不适合在西部工作的人群。

  周边地块未来有新建筑物建设，可能存在噪音、粉尘、灯光、废气等影响。

文章来源:乐居买房