滨海新区中部新城南起步区纯低密宽境洋房—— 海晶院境 楼盘测评

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进海晶院境，为您带来项目的全面测评。  

海晶院境项目位于滨海新区中部新城，由百年品牌国企海晶地产打造低密洋房社区。首付约35万元起，吸引周边地缘改善以及产业落户置业，对居住品质有较高要求的置业人群。

  下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：滨海新区 中部新城

作为天津“十四五”的重大举措，“津城、滨城双城发展”格局通过双城之间轴向的发展，依托交通和港口优势，推动城市发展由“单中心”向“多中心”转变，形成一个面向国内扇面、国内大循环的重要节点，以及面向国际扇面、服务国际循环的战略链接综合性的城市。

“滨城”是生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美丽城市和区域创新引擎，以航运服务、科技创新、智能制造功能为主导，强化创新功能培育；集聚航运贸易、科技创新、智能制造等港航服务产业，建设世界一流的绿色智慧港口；以创新驱动可持续经济增长，在落实国家重大战略中展现天津作为。作为滨海南部主城片区的建设重点，中部新城将是未来的璀璨所在。

中部新城位于滨海新区塘沽、大港城区之间，北接滨海新区核心区，南接大港城区，东临天津港保税区临港经济区，规划面积175平方公里、规划人口100多万，位于津滨综合发展轴之，是滨海新区发展的枢纽，滨海新区核心区域重要组成部分。中部新城以津晋高速和津港快速延长线为界分为三个组团：津晋高速以北区域纳入滨海新区核心区，为北部组团；津港快速延长线以南区域纳入大港城区，为南部组团；津港快速延长线与津晋高速之间区域，为中部组团。

从区域特征来看，中部新城南组团在修编的《滨海新区总体规划》中定位为“以石化下游产业，高等教育、商贸物流为主导功能的综合型宜居城区”，是服务于轻纺工业园区及南港工业区两大产业园区的产业人口的大型居住区，是滨海新区重要的宜居战略调整机遇区。提升中部新城南起步区生态宜居环境，进而促进中部新城南组团高品质宜居生活环境打造，最终能够驱动滨海新区宜居城市全面建设。（下图为中部新城南起步区TGj(07)03单元控规图）

中部新城作为未来滨海新区最大的居住生活区，利用生态城市的理念，从“生态环境、生态经济、生态城区、生态交通”四方面深入打造生态宜居的中部新城。项目位于中部新城南起步区，与港东新城东部相接，毗邻规划中的滨海高铁东站，具有为将中部新城南组团打造成为南部城区的生活中心现代科研产业服务基地起到先试先行的重要意义。

2、产品特色：纯洋房 宽境低密

项目位于滨海新区中部新城起步区，目前共有两个住宅地块，整体低密，纯洋房产品。一期地块位于永秀道以南，中吉路以西。整体设计有26栋洋房，1梯2户，5-8层到顶，共计864户。户型包含建面约89平米两室、110平米三室，分为毛坯及带装修交付。

社区楼座分布为外高中低，纯人车分流，楼间距约为30-35米，以现代简约建筑风格对称布局。园林设计为“一轴一环三区六进”，一轴为中心景观轴，花园景观设计于中轴之上；儿童活动区及老年人健身活动区穿插其中，且互不打扰；两个羽毛球场分布不同区域，满足业主健身休闲需求。

二期地块位于永明道以北，中吉路以东，中荣路以西，占地面积约4.4万平方米，建筑面积约5.7万平方米，1.3容积率，绿化率35%以上。社区规划有13栋洋房，6-8层到顶，1梯2户，共计500户。户型包括建面约90、117、127平米、147平米。

3、户型分析：方正布局 全明通透

• 建面约117平米三室两厅两卫：

户型整体方正，无缺角，全明通透；进门玄关左侧为储物间，可设置家政收纳，更可作为衣物收纳；右侧为客卫，明卫且干湿分离，进门可直接洗手、消毒，满足后疫情时代归家卫生习惯。

户型中轴部分为厨房、餐厅以及客厅，北侧U型厨房与餐厅空间相连，便于就餐；南侧客厅，外接观景阳台，预留上下水，可放置洗衣机，进行家政操作。

三个卧室中的主卧及次卧均为南向，满足主要休息空间的采光需求；主卧为套房设计，自带卫生间；北侧居室可作为书房或活动室，灵活空间布局。该户型为洋房产品，整体出房率较高，更具空间感，可满足三代同堂或多功能居住需求。

• 建面约110平米三室两厅两卫：

该户型主要为一期地块洋房产品，整体方正，南北通透；全明三居布局，主卧、次卧以及客厅三开间朝阳。客厅开间约达4米，整体南向采光面可达约10米。

户型中轴为厨房、餐厅、客厅、阳台一体化通厅设计。客卫靠近玄关，且为干湿分离设计，满足不同需求同时使用。三个居室位于户型三个角上，满足采光通风的同时，家庭成员可互不打扰。主卧带有卫生间，且为明卫，套房设计，居住感更佳。

该户型为可变户型，次卧与客厅可打通作为超大共享空间，满足不同居住使用需求。

4、交通出行：规划高铁站 辐射京津冀

轨道交通：

项目靠近规划中的高铁滨海东站，预计规模为2台6线。与海景大道直线距离约4公里，与中央大道直线距离约1公里。预计于2025年通车使用。

通向雄安新区的津雄城际、京沪二线、环渤海城际、京滨城际等骨干路线都会从中部新城滨海东站经过。滨海东站建成后，势必会带动周边产业与人口的双向流动，进而推动经济的发展与置业的增值。交通路网的日趋完善，让滨海南部主城区的交通出行更加便捷，各项利好的不断实现，也将刺激片区价值进一步释放。

公共交通：

距离项目北侧约500米中荣路公交站，有130（快线）、974路途经此站，可便捷连通大港生活区、油田区域及中心商务区等滨海新区各地。

自驾：

项目周边可通达两条高速，，分别为西北方的津港高速，以及东部的秦滨高速，连通天津主城区、滨海新区以及整个京津冀。

项目坐拥“两横三纵”交通网，两横为东西向的世纪大道、轻纺大道，连通大港老城区以及滨海新区生态城等地；三纵为中部新城南起步区的中康路、中吉路、中荣路，为起步区内内北向主干道，连通世纪大道及轻纺大道。

5、周边配套：全方位生活配套

教育：

南起步区整体规划有6所幼儿园，2所小学，1所中学。项目一期地块北侧规划为教育用地，预计建设小学；一期西侧规划教育用地，预计建设九年一贯制学校。项目向西约5公里可达务实幼教集团第四幼儿园，约6公里可达古林幼儿园；

此外，距离项目西北方约6公里可达滨海新区大港第十中学，约5公里可达大港福源小学；

距项目西侧约5公里可达天津大港一中，为天津市首批市级重点中学和首批示范性高中校。

医疗：

距离项目约6公里可达天津市滨海新区大港医院，为天津市属三级综合性医院，也是涉外医院、大港地区急救中心和社会医疗保险定点单位。

公园配套：

距离项目约4公里可达溪谷公园，总占地面积26.87万平方米，其中绿化面积11.69万平方米，水域面积8.82万平方米，包含社区文体休闲公园、市民文化游览公园、生态湿地文化公园等4个区域。

距项目约7公里可达大港公园，占地约为7.7公顷，为大港老城区综合性公园，提供良好的运动、休闲、娱乐、游憩、自然的公共空间。

项目向北约13公里可达官港湖森林公园，为国家3A级湿地公园。其范围东南至八米河的河中线，西至西排干渠，北至区界，总面积为22.85平方公里。其中，陆地面积为17.71平方公里，水域面积为5.14平方公里。内含森林游憩廊道、湿地生态游径、湿地公园以及湖心生态公园。此外官港湖湿地还是候鸟迁徙驻足地。

其他配套：

项目二期地块东侧规划有商业用地，预计建设约950平米自持商业配套。此外，距项目约5公里可达大港万达广场，位于古林街道世纪大道，总建筑面积 11.48 万平米，分为地上 5 层、地下 1 层，停车位 700 余个，是大港区目前体量最大的商业综合体。

距项目约5公里可达和兴万乐汇，位于港东新城港东六道，占地约1.7万平米，总建筑面积约5.4万平米。商业建筑面积约2.8万平米，包含沿街商铺、华联超市及电影院等休闲场所。

距项目约5公里可达迎宾超市、金福源综合农贸市场，满足日常购物需求。

距项目约8公里可达大港大剧院、大港体育馆，为大港传统生活区的文化休闲中心，周边有大港地标世纪广场以及传统商圈步行街等地。

6、价格分析：约1.05W/平 品质性价比

项目一期在售，户型包含建面约89平米两室两厅一卫，以及建面约110平米三室两厅两卫，毛坯均价在10200-11000元/平米，可选带装修产品。项目二期预计于12月开盘，主推户型建面约90平米、117平米、127平米三室，目前已开启意向登记。

价格潜力：

目前项目所在中部新城南起步区仅有海晶院境一个项目在售，而板块西侧的港东新城板块也几乎没有新盘。项目两期均为低密洋房产品，且二期产品以改善面积段为主，成为地缘改善释放需求之选。

7、项目亮点：

一、滨海新区中部新城起步区

项目位于滨海新区中部新城南起步区内，为滨海南部主城片区的建设重点板块。

二、毗邻规划高铁站

项目毗邻规划滨海高铁东站，多条骨干路线会从此站经过，成为京津冀发展重要一环。

三、纯低密 宽境洋房

项目目前已发展为两宗住宅地块，全部为纯低密洋房产品，面积段从89到147满足多种置业需求。

四、实力国企 匠心打造

项目是天津本土实力国企海晶地产布局滨城的又一经典之作，为中部新城敬献一座宜居大境。

文章来源:乐居买房