高铁西8字头刚需品质社区|澳海文澜府楼盘评测

    楼盘评测：澳海文澜府

  开发商：湖南同瀚房地产开发有限公司

  产品均价：8100元/平

  产品总价：77.7万/套起

  产品户型：96-137㎡

  总户数：2300户

  楼栋数：21栋

  容积率：3

  绿化率：40%

  楼盘地址：望城区月亮岛西路与马桥河路的交汇处

  楼盘亮点

  内外皆景的新中式雅境

  项目东靠马桥河，南邻月亮河风光带，部分楼栋推窗即景，且内拥绿意盎然的新中式庭园林，宜居指数较高；

  多商业环绕 生活便捷

  项目自带商业与隔壁望洲府13万方商业相呼应，对面为金桥国际商贸城，过个马路的距离就能满足吃喝玩乐购一站式消费；

  与明德望城学校对望

  项目与已开学的九年一贯制明德望城学校马路之隔，根据就近入读政策，小区子女能够在家门口享受优质教育；

  6字头限价地 价格倒挂

  项目6字头限价地与板块内最高让出的地块存有近4000元/㎡的地价差优势，另有少量特价房的加持，价格优势明显。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目于马桥河路和月亮岛西路交汇处，马桥河路接岳麓区，月亮岛西路直达金星北，周边还有马桥河路、普瑞大道等主干道。 除此，项目距离高速收费站也不远，约1公里即可上长沙绕城高速和长益新高速，交通四通八达。

  公交：项目1公里范围内设有寔竹塘、红家坡路沿河路口、招呼站、红家坡路金河路口、红家坡路马桥路口、普瑞路马桥河路口、拱桥等9个站点，有W168、W209、W218、W215、355、W220、W357等8趟公交线路通往开福区和岳麓区，约5-15分钟内将有一趟途经，绿色出行便捷。

  地铁：目前项目周边暂无地铁通往，距离最近的地铁4号线罐子岭站约7.5公里，需公交转乘，轨道出行略有不便。

  根据规划，地铁12号线未来将会在项目旁的月亮岛西路和马桥河路交汇处设站点，未来门口或将有地铁12号线马桥河站的规划，届时可通过12号线直达高铁西站交通枢纽（建设中），可享高铁、地铁、城铁、有轨电车、磁悬浮、城市公交等复合型交通畅达城市内外。

  周边教育：项目小区自带幼儿园，北边规划建设有明德望城中小学，明德望城中小学净用地面积约6.9公顷，总建筑面积约75000㎡，地块一（初中）约36000㎡，地块二（小学）约39000㎡，规划初中24班，小学48班。目前已经正式对外招生。

  周边医疗：项目约5公里范围内有长沙医学附属医院、康乃馨和武警医院。片区内还规划有长沙市第四医院(滨水新城院区)。据了解长沙市四医院滨水新城院区占地面积达230亩，总建筑面积19.2万㎡，规划床位1500张，预算总投资达到了15亿。项目（一期）包括门急诊医技楼、住院楼、 科研教学办公楼、值班公寓楼、高压氧舱机房、污水处理站；二期工程包括专科楼、健康管理中心。预计2021年年底对外开放。

  周边公园：项目周围的自然风光秀丽，东边一线紧靠15万方的马桥河风光带，它是与湘江风光带，浏阳河风光带齐名的长沙九大风光带之一，南边紧邻月亮河风光带，部分楼栋推窗即景，直面自然风光。

  周边商业：项目自带约2万㎡商业街区，与隔壁澳海望洲府13万方商业相呼应，对面为600亿打造金桥国际商贸城，年底其大汉悦中心将开业迎客，商业配套越来越完善。

  测评2  小区品质

 澳海文澜府为高铁西片区的“府系”刚需产品，由“浙系”房企澳海操盘，自带约2万㎡商业街区、幼儿园，临月亮河风光带、明德望城学校，配套基本覆盖生活所需，整体性价比较高。

  项目规划：项目总占地约11.7万㎡，总建面约38万㎡，规划有高层、小高层、商业、幼儿园等建筑，整体楼栋一字有序排列，规整且舒适，共约2300户住户，2840个停车位，配比超1:1.2，后期由旗下华诚物业服务，约2.6元/㎡/月。

  社区特色：社区内整体容积率约3.00，绿化率达40%，配有传统中式园林的特色组团及老人休憩、青年运动、小孩玩耍的活动设施，四季皆景，功能明确，覆盖了业主户外活动的基本诉求，宜居指数较高。

  测评3  主力户型分析

  项目主推122㎡三室两厅两卫，户型周正，全明布局，位于楼栋的边侧，尺度有进一步的扩展，带三阳台半赠送及双飘窗全赠送，得房率喜人。

  入户带独立玄关，配有户智能感应灯、集入户小挂钩、置物台、鞋柜于一体的立体多功能收纳柜，贴心设计，充分利用收纳空间。整体动线紧凑合理，客餐厅一体化，厨房、卫生间相连排布。其中客厅开间达5.4米，连通南北双向阳台，采光通风俱佳、生活休闲兼得。

三开间朝南，静线集中舒适，北向储物间及阳台交付时已完成扩充改造，多功能空间可做卧室、书房或休闲空间，南向双卧均带景观飘窗，主卧套房设计，享独立卫浴、转角式衣帽间及景观飘窗，超大容量空间，可随心置放。

      项目带装修交付，基本是品牌硬装，配有老板牌燃气灶、抽油烟机、消毒柜、净水器、凉博士、热水器等硬件，另外，卫生间采用干湿分离和双卫浴设计，马桶和蹲便可满足不同的生活习惯。

  测评4  价格分析

  澳海文澜府目前在售96-137㎡高层，带装修，均价8100元/㎡左右，另有10套特价房，10000元享98折优惠，总价77万起，首次置业30万之内可以上车，性价比极高。

  相较于周边在售新房，多为公寓和尾盘产品，在售带装修房源不多，舒适度更高。周边澳海望洲府毛坯洋房均价8100元/㎡、碧桂园培文府高层均价7600-7700元/㎡、大汉汉府复式住宅均价8500元/㎡、碧桂园御园平层均价8600元/㎡。

  且同片区二手房较少，项目仅澳海望洲府1套135㎡别墅挂牌，单价18149元/㎡，相邻片区的金地自在城高层均价8636元/㎡，中粮鸿云小高层均价12000元/㎡。

  无论是对标新房还是二手房，8字头的带装修房源，均存在一定的价格倒挂。

  价格潜力：项目为澳海集团19年拍得的限价地，住宅毛坯限价6500元/㎡，带装修也就8100元/㎡，与周边马桥河路东组团的【2021】望城区029号地块（毛坯限价10500元/㎡），存在4000元/㎡的土地差价，且交房入住时间更早，未来溢价空间更大。

  另一方面，今年8月25日，长沙高铁西站综合交通枢纽开工，片区整体规划30平方公里，其中示范区12.52平方公里，将打造成为湖南的“对外新门户”，其交通枢纽带动的人流量与商业的辐射将让片区步入繁华，配套及价值将有进一步的提升，未来可期。

  项目不足：项目周边暂无轨道交通，出行主要依靠自驾和公交，另外该片区一期今年6月才正式动工，配套的完善仍有一定的发展周期。

文章来源:乐居买房