大户型几时休？

| PART 1 |

众所周知，大户型已经成为当下杭州新房市场的主流，在某种程度上，将此轮大户型潮流称之为泛滥并不为过。 

不仅申花、奥体、钱二、未科这类顶流热点板块，全面转向了超大户型的开发模式，部分郊区新房项目也蠢蠢欲动。 

临平新城、瓶窑等近、远郊同样不乏超大户型的身影，低密地块尤甚。 

如此现状，背后无疑存在着诸多的力量在搅动市场。 

| PART 2 | 

站在开发商角度，大户型开发成本相较于中小户型稍低，同时还可最大化的筛选客户，网罗自住型或高承价能力客户以达到更高的车位去化率。 

简而言之，这是房企在开发利润空间被极致挤压后的一种自然反应。 

既然土地成本昂贵，房企又天然的要利润，更有不能亏本赚吆喝的底限在，降本增效就是最佳选择。 而大户型化恰好就是房企最好用的降本增效路径。 

加之杭州新房市场仍足够火热，即使大户型的受众群不是最广的，也能较为顺畅销售去化。 

也就是说，“部分优质板块不缺购买力”+“存在部分倒挂套利空间”特性的杭州楼市，也坚定的支持了“大户型化”的这一市场趋势。 

所以，大户型化，实际上就是这个束缚重重的市场的最优解。 

| PART 3 | 

但任何事物都很难美美与共，有人受益，就必然有人利益受损。 

受损方无需多言，就是花真金白银买房的购房者，还有后续将被大户型冲击的存量市场中的个体房东们。 

购房者利益受损很好理解，原本我们可以花相对低成本介入优质板块，现在这种可能性已经非常小了。 

尤其是预算弹性空间不大的刚改群体，预算三四百万，环顾全杭，能摇号的优质板块只有勉强几个，无非勾庄、三墩北、之江未来社区等。 

而这些板块哪个不是千军万马过独木桥？虽是独木桥却不得不去挤上一挤。 

如果不去挤，等待你的就是房住不炒，或房住、风险的共同体。 

即使预算稍高一些，选择也在急剧收缩。 

五六百万，可以选择的、绝对意义上的好新房也就未科、运新、艮北、之江及浦沿沿江的个别新盘，预算再高一些，拼社保则在后面等着你。 

所以啊，大户型们，正一步步封堵购房者“跃龙门”的可能。 

| PART 4 | 

大户型化的杭州，日渐向着“你有多少预算，就给你匹配多少高度的选择”走去，“高攀”越来越是一种奢望。 对于购房者，我们却不得不去“高攀”。 

因为只有“高攀”更好的板块、更好的房子，才能给予我们多一些从容，对冲前路叵测的市场。 就像近两年的杭州楼市。 

谁曾能够想到，早两年的“万人摇”如今能够赚钱的已然不多，而多少“买到赚到”的粉盘，已经成为保本的鸡肋投资品。 所以，尽量别“房住”也挺好。 

真正轮到买房，还得给自己多留点余地，买更好的房子，留点保护垫去对冲风险。 

| PART 5 | 

买大户型，更多隐忧也被雪藏在后面。 

任何一种房产的价值表现，都脱不开供需关系的影响，大户型多了，供应过于饱和，市场表现必然也不会太如意。 也可以预见到，随着大户型的延绵不断、大量供应，即使是一些核心板块，交付集中到来之际，也必定会面临一定的冲击。 

而一些承接高端需求本就不足，改善气质欠缺的板块，大户型集中交付的冲击大概率会更明显一些。 

如今杭州楼市，特别是改善、豪宅板块，小户型普遍跑不赢大户型。 但是，集体大户型化的趋势之下，小户型或许将逐渐拉平与大户型的差距，甚至功能完备的中小户型反超大户型也不是不可能。

这种现象和板块能级存在的强烈的正相关，板块越强，越不易受新房大户型化的冲击，反之冲击越强。 所以刚需板块大户型一定要谨慎考虑，改善板块买相对适当的大户型。

豪宅板块，买大户型则可以相对放纵一些。 

| PART 6 |

 对于开发商，一昧的开发大户型其实风险也不低，翻车事件也不鲜见。 典型的便是，一些郊区非强势板块，强行配置了大量超大户型，大户型省下的钱或许还不够填去化节奏拉长的资金成本。 

在某种程度上，近郊板块大户型化还影响了板块的后续热度，严重的甚至在一定程度上将区域内的房产市场拖下水。

 做大户型的关键在于户型是否能够与地段匹配，一些地段认同度不足，没有形成改善、豪宅气质共识的板块，其实并不适合强行大户型化。 

这点做的比较好的还是杭州本土房企的标杆——滨江房产。 

根据板块、地段的差异，非常合理的搭配了相应的户型大小，所以滨江的大户型战略也极少遇挫。 

即使偶然走了弯路，也能很快进行调整、迅速做出相应的反应。 这点非常值得意向深耕杭州的房企学习。 

| PART 7 | 

顺便说说车位，这事其实和大户型一样，房企在一个地方多花了钱，就必然会选择在其他地方找补。 大户型是降本，车位是开源，其实两者是一体的，总之就是为了保障微薄的利润。

能够有效解决车位矛盾的，只有在楼盘开发的某个环节，给房企预留相对充分的开发回报，同时有效加强监管。 而这只能寄希望于市场主体让利。

 或者让限价能够更契合市场，给予市场更多的定价权，让市场决定市场。 

| PART 8 | 

大户型何时休？ 短时间内恐怕无望，上文已说，这是束缚重重下的杭州楼市的最优解。

 限价不破、房地价没有相对充分的利润空间，市场不回归市场、热度不消、倒挂不止，那么大户型化的生存土壤就在。

文章来源:杭州房叔