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行业透视|新政半月北京新房倍增,上海新房平淡二手增三成

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乐居买房乐居买房 2023-12-30 23:30:09 1700
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  导语

  二手提振作用大于新房,新房尚待二手“卖旧换新”传导。

  时至今日,距京沪相继发布降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政已半月有余,从市场反馈来看,京沪新房成交出现了不同程度的回升。

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  据CRIC监测,新政落地后至今,北京新房成交套数日均约248套,较新政出台前12月前14天日均119套倍增108%,与11月日均147套相比也显著增长了69%。而从上海来看,日均成交套数从新政前的143套增至146套,增幅相对有限。

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  而从微观项目来访、去化,二手房市场层面,京沪新政落地又存在哪些差异化特征呢?又会对未来市场产生哪些影响呢?

  01

  北京单盘周度来访量较11月增17%

  客户转化率逐周上行增至5%

  微观项目层面,北京项目来访、认购稳步提升。据CRIC监测数据,北京重点在售监测项目近2周单盘来访量分别达到了153组和140组,较11月周均单盘来访量125组增幅约17%。同时平均转化率达到了5%,与10月市场高热期基本持平。

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  02

  上海新政效果仅作用个别改善盘

  多数楼盘新政后去化率无明显提升

  从上海市场来看,12.14新政官宣后,各大头部房企均开启售楼处24小时不打烊,希望将前期意向犹豫客户转定。而从微观项目来访情况来看,各板块优质项目来访量确实有一定提升,不少项目整体日均来访较前期有50%以上的增长;不过新政主要刺激存量客户复访提升,部分前期犹豫老客户决心入场,逼定效力显现。目前来看,新政提振效果仅针对个别改善盘,龙湖青云湖、朗拾花语等个别项目成交认购情况较新政前明显增长,新政后两日成交达20套以上,其余部分项目即使在新政后营销力度和中介提佣后,成交较新政前变化并不明显。部分项目数据面环比大涨,主要是由于前期数据基数本身较低,涨幅需理性看待。

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  目前来看,新政对于“以旧换新”置换客户的刺激作用暂未在新房成交层面有所体现,仅部分优质项目出现个别二套7成首付变为4成首付的新访成交客户。而新政后项目认筹表现不及预期:截至12月27日,新政后共计13盘完成认筹,平均认筹率仅6成,我们筛选了部分重点项目诸如保利·光合上城、合生缦云上海、华润虹桥润璟、金地·嘉峯汇、绿城·留香园、品尊国际等新政前后开盘去化率较前期无明显提升,可见在目前各大楼盘均续销+无需积分下,客户更倾向于慢慢挑,下定时间较长,等待开发商折扣加码。

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  03

  二手房:上海新政后挂牌增8%、成交增3成

  北京日均成交持平11月

  相比新房,二手市场变化更为显著。普宅认定的调整对二手市场交易、尤其是早期买入价格较低的业主带来了较为显著的税费节省,中介咨询明显增多、复访率增加。

  以上海为例,新政后日均挂牌量较新政前上升8%,尚不及“认房不认贷”新政后的挂牌涨幅,且超9成的房屋挂牌价格并未在新政后出现上浮,可见绝大部分的房东对新政并无预期中的敏感,仍处于观望态势。新政后各大中介门店的咨询增多、复访率增加,据CRIC监测数据,截至12月28日,新政后日均成交量约为608套,环比新政前12月前14日均成交466套上升30%,较11月日均成交531套增长15%,此涨幅属于合理微涨,不少原本前期价格存在小幅分歧的客户在这一阶段集中成交。事实上,目前市场上二手房挂牌存量高企,房东多倾向保持原价出售,但由于新政后税费减免实际让利买家,议价空间有所收窄。

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  北京自新政后二手房挂牌量并未出现明显上升,周均新增挂牌套数基本在4000套左右。而从成交端来看,新政后日均成交量424套,较新政前12月前14日上浮18%,月末27日更是迎来成交小高峰,单日成交套数达749套。不过与11月月均相比并无明显改善,整体成交均价并未出现上行,在当前市场供过于求的情况下,新政仅带来了成交改善,增幅并不显著,由此可见,市场低迷的整体趋势尚未扭转。

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  04

  政策评价:二手提振作用大于新房

  新房尚待二手“卖旧换新”传导

  总体来看,京沪降首付、降利率、调整普宅标准等利好政策出台的确在短期内巩固了市场信心,取得了良好的成效。尤其是对于二手房市场,普宅认定标准调整后,北京六环以外70%以上是普宅,五至六环78%以上是普宅,五环内60%以上是普宅;上海二手房市场90%为普宅。对于普通购房者而言,可大幅降低税费,不少原本前期价格存在小幅分歧的客户有望在这一阶段集中成交。

  从当前市场表现来看,也印证了上述观点,新政对于二手房的利好作用大于新房,主要体现一方面业主挂牌积极性略有回升,价格增幅不显著,房东寻求房源尽快出手。另一方面短期内成交升温,二手房成交套数也有了稳步增长,新政确实对市场有正向刺激作用,激活了置换需求。

  新政对于新房市场的影响主要体现在微观项目来访、认购上升,但也并非普涨行情,区域分化依旧显著,新政对纯刚需楼盘无明显提振作用,售楼处客户零星,挑剔程度较高,可见京沪新政只能算是“锦上添花”而非“雪中送炭”。事实上,降首付、降利率的确在某种程度上扩充了居民购买力;但是多数客群对于高杠杆态度较为保守,还是希望通过“卖旧换新”的方式进行改善,只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续;而新房市场短期内来访、认购上升主要还是基于前期有购房需求但持续观望客群的延迟释放,因而成交上行涨幅依旧相对有限。

  预判后市,我们认为,新房市场的热度仍有待二手房市场置换需求的逐步传导,市场预计会有1-2个月高压脉冲式行情,随后高位回落趋向平稳。要完全逆转市场颓势,可能还需要后续利好政策的密集叠加,尤其是政策工具箱内尚有限购、限价、限售等存在进一步松绑空间。

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文章来源:克而瑞

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