四批次认筹火爆升温明显 五批次却面临难产 新房市场还能站起来吗?

截至目前，上海四批次认购数量已经远超半数，24盘中仅剩8盘还未公示认购信息，其中超4成项目已触发积分，表现不俗。与前几批次相比，三批次虽然有个别楼盘表现优异，但大多数楼盘表现平平，超半数项目认购比不足100%；而四批次目前已超6成项目认筹比远超100%，整体表现优于三批次，认筹直接走出了“V”字型，市场呈现出升温迹象。

然而受到云锦东方事件的影响，本该早早过会的五批次延迟登场，有望下周才得以入市，其中不少改善项目推出大面积产品或是珍稀别墅产品，若能顺利面世，将给逐渐趋于以改善为主的市场提供不少新鲜血液，还是十分值得期待的。

从本周情况来看（5月22日-5月28日），共计认购4盘，半数项目认购率破百；同时开盘项目高达11个，其中6盘火速售罄，剩余5盘去化率也均在65%以上，表现较为优异。

顶流板块两级分化严重 徐汇认购率高达905% 徐泾创历史新低

截至目前，四批次中共计7盘出发积分，其中一向高分频发的徐汇板块——云锦东方三期满分触发，预计118.32分，表现惊人。

还有杨浦东外滩的高端红盘——缦云上海，入围分达到81.68分。青浦新城的富绅名邸新盘入市，品质不俗，触发积分53.1分。南山嘉荟领峯同样频触积分，此次入围分达41.2分。象屿招商公园1872依旧上演千人摇号，触发积分62.65分。

而来自徐泾的虹桥公馆3期入围分却越来越低，仅27.52分。从上海实行积分制以来，没有低于30分的新房，这次虹桥公馆创下了历史新低，令人咋舌。

上海新房市场，豪宅产品本身极具热度，出现不少爆款高分项目，然而徐汇云锦东方三期冲上热搜却是因为乱象频发：现场客户无法预约购房、一日夫妻、黄牛猖狂……堪称今年最魔幻楼盘！

云锦东方三期推出105套房源，建面约176-467㎡洋房以及别墅产品，备案均价164907元/㎡，是备案价最高的楼盘。其中，洋房均价约13.2万/㎡，别墅17.8万/㎡。

最终项目认购组数超950组，认筹率高达905%，成为上海积分政策以来认购率最高的项目，同时满分触发约118.32分。

项目参加认筹需要一次性交齐500万元的认购金，同时首套购房人冻资900万元，二套冻资2900万元。如此苛刻的资金要求下，仍有大量亿万富豪涌入，离不开巨大的利益驱使。

项目二期于2019年入市，当时均价约10.6万元/㎡，目前三期约为16.5万/㎡，新房涨幅虽然高达56%，但一二手倒挂更为夸张。

据数据显示，云锦东方二期成交均价远超20万/㎡，一二手价差不多约10万元/㎡，买到洋房将直接有2000万的利润，若是400多平的大面积产品，利润更是高达4、5000万，买到就是赚到，套利空间如此惊人，怪不得引起大量亿万富豪为此“竞折腰”。

同时巨大的利益面前，“资金黄牛”“配婚黄牛”“代持黄牛”也纷纷涌入，为购房者提供临时资金，或是匹配结婚对象，或是帮忙获取购房资格……各种投机取巧，狂钻漏洞，已经明显违背“房住不炒”的大方针。

受此事件影响，有报道表示，上海高端盘或将延期出让，高倒挂盘有可能暂停发证1-2个月，后续相应的政策也有可能进一步完善。

还有一个出人意料的即是虹桥公馆3期，虽然触发积分，但仅有27.52分，创下积分制以来的最低分。

项目去年第一次入市并未触发积分；后期加推入围分在50分左右；今年随三批次入市，积分达到52.75分；而此次入围分却骤减，局面比较尴尬；后期项目还有五期房源等待入市，或将不会触发积分。

其实大虹桥的入围积分早已呈现下降趋势。

2021年大虹桥新房供应4000+套，不少品质盘入市，极具热度：万科天空之城入市，一期入围分为76.52分，二期更是高达82.88分。还有上海蟠龙天地，入围分达到了81.23分。

2022年大虹桥新房供应8800+套，供应量上涨明显，不少红盘多次加推，但入围积分已经越来越低：蟠龙府一期一批次入围分达77.27分，二、三批次已经降到了75、74分；而二期入围分更是低至45.95分左右，下滑十分明显。

究其原因，主要是当前徐泾的新房供应量并不小，同时高分买家其实已经消化的差不多，而且市场越来越逐渐趋于理性，热度肯定不会像之前那般疯狂。

周末2天9盘齐开 5盘火速日光 整体去化表现不俗

本周（5月22日-5月28日）共有4盘开启认购，来自杨浦东外滩的瑞仕云曜璟庭共计204套房源，截至目前认购已经结束，认购率约达292%，已触发积分。

还有北上海顾村板块的保利和颂二期推出394套收官房源，目前认购还未结束，但认购数已超510+组，认购率达到了130%，热度不低。

本周开盘项目数量剧增，共计11个项目，其中仅周末两天（5月27日-5月28日）就迎来9个项目的开盘，5盘逢开即罄，剩余项目去化成绩也还不错，市场整体仍保持回暖态势。

杨浦东外滩品质豪宅——缦云上海，此次仅臻稀26套房源，最终用时25分钟完成日光。

闵行紫竹黑马盘——象屿招商公园1872北区三批次房源依旧上演开盘即售罄的盛况，项目七开七罄，堪称现象级红盘。

还有嘉定菊园的南山嘉荟领峯，徐泾的虹桥公馆3期，浦东金桥的浦开云璟，以及宝山杨行的万业紫辰苑也均是开盘即售罄。

除此之外，宝华紫薇花园去化约达9成，静安内环内品质豪宅中兴路壹号去化率也在80%左右，浦东金桥的浦开云璟、临港的鹏瑞云璟湾、青浦的祥源溪悦去化也均超过65%，整体市场表现不俗。

五批次即将来袭 一众红盘有望扎堆入市 上演“神仙打架”

受云锦东方事件的影响，五批次新房入市或将有所延迟，预计下周（6月初）迎来公示。其中将有不少大面积四房产品或是别墅产品面世，改善供应有望大幅增加。

上海华府天地占位闵行旗忠别墅区核心地段，亿级别墅林立，生态氛围一流，全维配套高能醇熟。项目为低密纯墅区，容积率仅约1.0。项目于2021年首次开盘，当天即售罄；去年连开两期，依旧保持“日光”。足可见市场对其认可度之高，当然改善型置业者的购买力也十分强劲。项目将推126套建面约136/149/148㎡叠加产品，以及34套建面约190-215㎡联排产品，预计总价约850-1550万。

青浦新城也将迎来江南新天地首发宅地——新黄浦江南里，项目位于青浦新城核心区，容积率仅约1.2，由7-8洋房和联排组成，十分低密宜居。项目将推95㎡洋房产品，以及青浦新城向来稀缺的联排产品，户型建面约175㎡，尺度阔绰，尽享高端品质生活。

5号线颛桥站旁颛桥紫薇花园于2022年四次入市，四开四罄，风头无两，优越的地段，超高的品质备受市场热捧。即将加推共计448套建面约88-135㎡2-3房，户型多样能够满足不同家庭结构需求，均价约69990元/㎡，或将延续“日光”神话。

闵行古美12号线东兰路站地铁盘——建发璟院自面世以来热度极高，一期认购高达2522组，一举成为今年首个认购量突破2000组的新房，认购率高达493%，入围分72分。二期将加推约280套房源，户型建面约103-157㎡3-4房，能够兼顾刚需以及改善型购房者的需求，期待值拉满。

文章来源:乐居买房