楼市一冷就创新，“统租房”是老破小的未来吗？

近期的地产尽是些糟心的坏消息，网络舆情汹汹，争论不休。

不过，每逢下行周期，也总是倒逼“改革”创新之时，6月刚开，深圳不愧全国楼市风向标，又搞出来大新闻，“统租保障房”模式来了。

看腻了最近的“涨和跌”、“救还是放”，写一篇关于无论行情好坏，在不远未来，不少家庭都将面临的现实问题——老破小的流转困境。

今日推文，“统租”模式探索以及背后的趋势和启示。

老破小流转困境是什么？“统租”模式又是啥？

花开两朵，各表一枝。

城市老破小作为一个统称，实际不止“老、破、小”，包括水电线路老化的各类新村和早年宿舍；有户型奇葩的最早期商品房；有赶上了“好时候”的两本证房；还有特别的甚至不能买卖的“小产权房”等等；

流转困境，字面意思，就是这一些房产日渐明显的“难租、难卖、难管”形势。

这几乎是确定性的，无论当前楼市好不好老破小后续都难，因为本质上，老破小越来越难满足购房者尤其是年轻人的居住乃至购房需求；

尤其，对外来新市民，本就对老城区没什么情感，除非是爱烟火气、图学区、嫁个本地人之类的。

在新生人口摆明少得飞快的新前提下，不做点什么，成片的老破小注定拖着老城区向“白发城”演变，年轻人都买郊区、租公寓，主城菜场比商场热闹不是一个长期的好事。

不能大幅大片规定降二手房价，引发恐慌和影响地价，又不能不管，“形成统一的长租管理机制”看来是目前最适宜应对这一流转困境的方式。

于是，深圳开了这个头，国管“统租”模式开启了大规模的落实。

截至6月，深圳将许多城中村组织起来，整栋整栋地签长租约，今后会将它们改造为配建“健身房、学校、书吧等等统一水电网络”的长租保障房；

为此，深圳还在3月联合成立了“安居微棠”国企平台，提出坚持“长效、微利”的方针，负责这类住房的运营及物业服务。

国管“统租”模式是啥？

即政府把一定范围内的老破小、小产权房等统一垄断长期租用，进行改造升级、城市更新后再租给城市新年轻人群，并成立国企专门负责社区的管理、运营的长租模式。

简单说，政府当“二房东”，同时作装修工，兼职物业负责各种水电煤和管理。

对房东来说，有政府给一次长租的租约、能对自己的房子进行升级和长期维修、租金还有不同程度的上涨，自然是乐见其成；

对政府来说，“城市牛皮癣”的脏乱差终于可以综合治理了，维修升级也能杜绝许多老化带来的安全隐患，统一管理能降低不少“城管”成本，还能产生“微利”；

对租客来说，居住环境改善了自然是好事，也不用担心房东临时涨价，省去了连年搬家的困扰；

同时，不同于前些年暴雷的一些长租平台，有政府信用和权威背书，天然能省去许多不必要的扯皮。

况且，这年头要做成这事还真不难，大把失业的地产人、物业人、工程人、装修人都是现成的，成立的市营国企直接招来培训培训就能上岗了。

如此一石多鸟的神操作，简直是针对“老破小流转困境”的大杀器。

然而，它真的如此完美？

显然不是，但已经足够优秀。

作为行业龙头，2018年的万科就做过类似的商业模式，投入如此多的建设、运营、维护成本，最后租金普遍涨了一倍多，让原本的租客挠头。

“城中村、老破小这么涨价不是刻意赶人么？房东开心了，房客的钱包呢？”这就是目前最大的争议。

涨，确实会涨，但不会像大众担心的社会企业运营一样涨如此多，因为有补贴。

这一切，源于十四五规划中，国家针对40个人口流入城市，在2025年前必须实现明确的“保障房建设指标”——新增住房供应不低于30%作保障房。

其他城市地多，政府房源保租房一般都甩到郊区、社会房源保租房做到土地出让要求里，豪宅配公租的事大家都司空见惯，不稀奇；

可怜深圳，实在是“人多地少”没办法，新建的怎么都不够，便只能在存量里筹集11.2万套社会房源，其中4.9万套城中村房源和做“保租房”的实事创新。

身为保障性租赁住房，政府是有明确的价格标准的，同地段同品质市场参考租金的6折和9折两档，政府房源6折，社会房源9折。

▲深圳公租房安居房开年消息

据闻原本南山区城中村15㎡不到的单间大概在900元以内，经过统租改造和管理费用等等，大概1200-1300才能运营这套系统，政府还针对保障房有一定的补贴，以及“学位”的统筹升级也在讨论中。

总结，若租金涨3-4成再给一定的补贴，在市中心给一个更好的租住环境和配套维护、租赁长期保障和优于普通租房的“学位”利好，你愿不愿意尝试长租，到年老有积蓄再考虑买房？

在笔者看来，虽然在具体的费率问题上存在争议，但其模式已经无比接轨发达国家的“保障房”制度，甚至对楼市的平稳落地和“税源确定”都打下了夯实的基础。

其一，“房住不炒”说了很多年，这是个宗旨和大方针，但后半句的途径更重要，这便是“租购并举”的发展，最终实现普通住宅的“租购平权”；

借此，最终达成的效果：一部分人租房住一辈子，一部分人买房，享受同等权利但买房人有“资产处置权”，能变现能出租能流转能享受一定的房产增值；

另外“豪宅”作为一个增值业务，你有钱追求永无止境，道理和“公立私立医院”差不多。

比如4成日本居民租房，55%德国老百姓租房等等，当中国从增量的地产市场向存量过渡和转型，一定是老城区开始，一方面老破小逐渐丧失流动性价值越来越低，一方面长租房量增大，升落与转化之间，逐渐平权。

今天是“学位统筹逐步提升”，5年、10年后就是“学区平权”，这是非常“德国”的思路。

其二，小产权房一直是“房产税”最大的征收痛点，在“统租房”的模式里无疑是另一条明确的路，可以不收房产税，但可以和国际接轨收“租房税”；

显然能拿来“统租”的房源必是二套房作财产性收入，如此清晰的税基，使根据房东拥有的面积段征收阶梯累进租房税变得可能，只要和普通商品房房东做一定的系数调整就可以了，如此能进一步保证向国民征税的相对公平；

不然，几栋楼的房东不收税这种事实在不讲理。

其三，国企运营的长期租金收入，是极其优质的资产包，可以做REITs（不动产投资信托基金）向社会面融资；

所谓REITs，道理和买政府国债，银行收房贷差不多，买优质城市的REITs，比买某些“地方城投债”可稳定得多，这不仅是补贴财政给到租房者实惠的途径，也是市民参与投资自己城市的新路子——

举例，如果有REITs，你在2015看多杭州，不用跑去未科花百万买房，直接买“未科互联网人才统租房基金”即可；

借此，不仅降低政府负债卖地补贴新城的依赖度、甚至因为新财源出现可以进一步限制土地价格飞涨，还能保证你投资的起点低、流动性好。

同时，对不看好的，比如笔者经常看的那些铁做不成的“狗屎新城规划”，就会少浪费公共资源和居民财富。

2023注定是楼市变天的一年，太多的老思路行不通，又有许多的新风气和新制度正在形成；

转型的阵痛中，可以清晰看到顶层精英们制度设计的轨迹，许多新鲜的“住宅产品”出现，作为从业者，笔者乐于做一个新事物与老百姓之间的“翻译者”。

我们要清晰地看到，房地产的后半场落幕的，只是土地财政带来“爆富和大跌”叙事的终结，关于“人与空间，居住与城市”的进步，年轻的中国才刚刚开始。

文章来源:杭州房叔