7月宁波楼市月评：9年新低！静待风来

进入下半年，楼市风向大转变，政策工具箱的再次打开带来强烈的舆论狂欢。而其背后，房地产作为支柱行业的持续下滑，严重影响经济复苏进程。

PART 01

新房：月度成交量创9年来新低

宁波楼市自年后出现短暂的小回温后，3月下旬起，便一直处于持续回落的状态。进入7月，市场热度更是骤降，市六区新房网签1046套，环比下降55%。这是除20年2月春节 疫情之外，自14年2月以来月度成交量的最低值，创9年新低。

图源：华星研策整理

除网签数据腰斩创新低以外，本月市场还存在以下情况，进一步印证市场的冰冻。

①高改需求被集中消耗之后，高端市场开始乏力。

本月除雅戈尔懿秋苑三批次（36套）售罄外，其余项目则表现的不及预期。对比5-6月开盘即清盘的火热，7月高端市场则有点熄火的状态，除了大环境和客户被消耗外，还与每个项目的地段、产品、品牌、性价比等方面有直接关系。

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②优惠、分销力度加大，次核心地段逐渐沦陷。

从近期多个项目营销动作来看，本月的优惠力度和渠道力度整体进一步升高。除随处可见的特价房、工抵房、渠道带看和成交奖励外，本月次核心地段的项目营销难度加大，在充分的竞争环境下，由于自身的物理抗性、产品力不足等因素，开始通过高额佣金来拓客。

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7月市场的惨淡，除了传统淡季和台风的原因外，还跟新房新增供应少、二手房踩踏分流有关。本月仅7个项目新增供应，均集中在7月20日之后；4个项目开盘/加推，平均开盘去化率28%。供应少且晚、开盘项目乏力，是成交腰斩的重要原因之一。

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PART 02

二手房：成交反弹回升，大范围降价踩踏新房市场

7月市六区二手房的挂牌量环比稳定，保持10.55万套。成交2914套，环比上涨4%，小幅微涨。

图源：华星研策整理

从成交价格看，当前二手房价格处于持续下调通道中，7月的成交价格，相比年初，同小区相同面积的房源总价大致要低10-30万。国家统计局公布的6月房价数据中，宁波二手房价环比下跌0.7%，是自14年11月以来的最大跌幅。

随着次新二手房不断解禁，挂牌压力将持续加大，将进一步加速二手房价的互相踩踏，同时也对新房市场的刚需客户产生强烈的分流冲击。

PART 03

土拍：热度不高，国央企拿地为主

本月市六区共挂牌9宗宅地，成交8宗，江北奥体北地块终止出让。成交的8宗宅地中，商品房地块占7宗，计容面积54万方，平均楼面价16214元/㎡，溢价率4.6%。

由于本次地块的整体素质略显一般，民企的积极性明显降低，除鄞州中河地块吸引13家房企摇号外，其余地块基本由国央企底价/低溢价竞得。

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PART 04

后市研判：政策利好频现，下半年或出现一波回暖行情

进入7月以来，房地产的各种利好消息纷至沓来。自政治局会议定调之后，中央和地方的密集表态给市场注入了极大的信心。“金融16条延期”、“适时调整优化房地产政策”、“降低贷款利率、改善置换税费减免、认房不认贷”等利好措施不断提出，一线城市已首当其冲，开始新一轮的政策调整。

宁波市级房票政策落地后，各区的房票政策也相继完善并出台，对于高效去库存、促进市场稳定将产生重要作用。

图源：华星研策整理

面对这波强大的救市潮，部分房企已抓住政策窗口，积极响应：

①出台针对性的营销动作。

针对房票政策，除了入驻政府平台的房源超市外，部分项目还给予房票客户额外的购房优惠、家电礼包等。针对北仑青年政策，某项目推出“来访即可领取300元购物卡”等活动。

②整体营销节奏加快。

近期入市的项目，从拿地至首开，仅用时4个月左右的时间，对比2022年拿地首开的项目（平均入市周期约6个月）提速了2个月。营销节奏加快，一方面是房企对未来市场不明朗的顾虑，另一方面是政策利好下的快速抢客战略。

图源：华星研策整理

③对接政府探索共有产权房。

近期慈溪发布《关于受理慈溪市中心城区第一批次共有产权住房购买申请的公告》，第一批次共有产权房源116套，分布在崇文府、悦翠云庭、梅林苑小区，按照市场评估价格实行一房一价。另外，慈溪市计划往后每年提供共有产权房源不少于300套。

综上所诉，随着利好政策的落地，居民的购房信心将逐步恢复，而房企也在积极响应政策方向，预计下半年或将出现一波回暖行情。

信息来源：华星研策

文章来源:乐居买房