丁祖昱评楼市：房价仍有下行压力

房价仍在下行通道。

近日国家统计局发布2023年8月份全国70城房价，70个大中城市新房和二手房销售价格环比齐降，8月，新房价格连续三个月下跌，且跌幅有所扩大，二手房价已经连续4个月下跌。各线城市新房、二手房房价延续下滑趋势，环比跌幅再扩大，楼市仍在降温。

与此同时，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市数量进一步减少。新房和二手房价格环比上涨的城市数量分别为17个和3个，比上个月均减少3个，刷新年内最低水平。

近期，一二线城市利好政策不断，“认房不认贷”以及二线限购陆续放开、下调首付比例等，进一步刺激刚需和改善需求释放，短期内提振市场信心，房价预期也将企稳。

根据简单算术平均计算，8月份全国70个城市中，新房价格指数环比下降0.3%，同比下降0.6%，新房价格连续三个月下跌，且跌幅有所扩大。

二手房价格指数环比下降0.5%，同比下降3.2%，二手房价已经连续4个月下跌。

实际上，目前二手房价已基本触底。二手房价格指数自2021年9月进入下降通道以来，维持了连续17个月下滑，至2023年2月行业弱复苏，房价止跌转涨，但5月二手房价格再次转跌，8月二手房价格已连跌4个月。

各线城市新房、二手房房价延续下滑趋势。

先看新房，一线、二线、三线城市新房价格环比均下降，分别为-0.2%、-0.2%和-0.4%。一线城市市场下行，北京加入下降行列中，新房价格由涨转跌，环比下降0.2%，仅上海价格保持平稳，环比微涨0.1%。

同比数据有涨有跌，一线和二线同比上涨，三线下降，同比涨跌幅分别为0.6%、0.3%和-1.4%

再来看二手房。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.6个百分点，仅北京1城止跌转涨，环比上涨0.4%，涨幅排行第一，上海、广州和深圳环比分别下降0.3%、0.6%和0.2%；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.4%。

同比数据来看，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.6%、3.0%和3.5%。

无论是新房还是二手房，同环比上涨城市数量均有所下降。

具体来看，70城新房环比上涨城市个数较上月减少3个至17个，房价下跌城市数量达到52个；同比上涨城市数量减少1个至25个。

分城市来看，海口、西安、三亚环比领涨全国，环比上涨0.4%；金华、西宁两城跌幅最大，环比下降1.1%，降幅超过1个百分点。

其中有9城转跌，包括北京、济南、兰州、丹东、徐州、济宁、常德、遵义和大理；6城止跌转涨，分别为沈阳、大连、银川、乌鲁木齐、烟台和宜昌。

从同比来看，成都领涨全国，新房价格同比上涨6.4%，已连续11个月同比领涨全国。跌幅最大的是长春，同比下降4.7%。

值得注意的是，有12个城市8月新房价格同环比齐涨，分别是上海、杭州、长沙、海口、重庆、成都、西安、银川、乌鲁木齐、烟台、北海和三亚。

二手房价格同环比上涨的城市数量均只有3个，较上月分别减少3个和2个。

从城市表现来看，仅北京二手房价坚挺，环比止跌转涨，涨幅为0.4%，排在全国首位，同比涨幅为0.8%，北京也是70城中唯一一个二手房价格同环比齐涨的城市。另外，有5城环比转跌，分别是昆明、北海、太原、惠州和赣州。

成都同比领涨全国，涨幅为4.1%，涨幅有所回落，较7月下降1.1个百分点。

目前，房价仍然处于深度调整期，部分城市仍存在继续下探的趋势。

8月以来，一系列“救市”政策频频释放。一线城市全面实施“认房不认贷”、二线城市陆续放开限购政策并下调首付比例。据不完全统计，8月1日以来，超50城出台合计153条相关楼市政策优化内容，短期内市场信心被提振。

另外，从居民中长期贷款环比改善也可以看出，目前市场情绪正在不断修复。

9月热度回升已是大概率事件，房价整体也将逐步企稳。随着各城市行情分化，房价涨跌也将迎来分化走势，北京、上海、杭州、成都等第一梯队城市房价仍然坚挺，更多基本面较差的弱二三线城市整体房价或将面临进一步下挫的风险。

整体来看，大多数城市房价难有上涨预期，核心原因还在于当前市场还处在调整阶段，居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，增长动能持续放缓。

随着各地楼市政策密集落地，核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策出台短期内巩固了市场信心，9月楼市有望企稳。

政策效果不断释放，二手房的利好作用将明显大于新房，尤其是北京、上海等此前限贷较为严苛的城市，整体挂牌量增价稳，刚改、改善置换需求较为强烈，低位复苏状态下，新房和二手房价格也将逐步企稳。

对于更多的弱二三线城市，此类城市在年初3-4月已消耗一部分需求，目前基于刚需购买力消费降级，市场成交低迷，随着“金九银十”营销旺季，营销战、价格战无可避免，整体房价还将面临进一步下挫的风险。

文章来源:乐居买房