万亿级城中村改造来袭

文/乐居财经 吴文婷

城中村改造再度提速。

近日，住房城乡建设部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，将分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

众所周知，城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。

今年以来，“城中村改造”被中央频频提及。从4月的中央政治局会议，到7月的国常会，均提到要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。目前，已入库城中村改造项目有162个。

根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》和第七次人口普查数据，“超大城市 ”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津7个城市，“特大城市”则包括武汉、东莞、西安等14个城市。近日，苏州也宣布跻身特大城市行列，至此国内超大特大城市共22个。

在业内人士看来，让超大特大城市“挑大梁”推进城中村改造 , 是国家决策层下的一盘“大棋”, 为今后的城市发展和经济社会进步带来深远影响。

值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范围、资金来源、安置方式、留改拆规模等均有较大不同。那么问题来了，城中村改造的市场有多大？

根据国金证券统计，2020年-2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。而在一线城市中，2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。如果按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

另据中信证券的估算，我国超大特大城市城中村常住人口约4000万人，预计城中村改造周期为10年左右，每年直接投资额约1万亿元，城中村改造全周期投资额约10万亿元。

当下，在房地产行业持续下行的背景之下，推进城中村改造自然会被解读为与提振楼市相关。

据国家统计局数据显示，今年1-8月份，全国房地产开发投资下降8.8%；全国商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%；商品房销售额78158亿元，下降3.2%。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，楼市跟着人口走。作为人口基数大、新增人口多的一二线城市，其市场仍有一定的发展潜力。本次纳入城中村改造的超大特大城市正是我国主要的一二线城市。从某种程度上说，超大特大城市城中村改造将是我国房地产业难得的发展空间。

中国人民大学公共管理学院教授叶裕民则认为，城中村改造实现投资拉动经济增长的同时，同步解决民生，激发就业、创业和创新能力，促进经济可持续发展。例如通过城中村改造优化和调整房地产结构，逐步按照社会需求面向新市民家庭提供可支付健康住房，逐步满足社会住房刚需和改善型需求。

此外，还有业内人士指出，从房地产市场趋势来展望，预计2023年全国新建商品房销售面积将低于13亿平米，随着多项有利于房地产市场的政策先后落地，四季度楼市降幅将逐步收窄；若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场有望完成筑底。

来源：乐居财经

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