二手住宅成交创近三年同期新高，新政会否是“长效药”？ ｜10月杭州二手房市场月报

“杭六条”新政尽管10月下旬才发布，但对二手房市场的影响立竿见影，推动10月杭州二手房成交实现量价齐涨。

10月，杭州全市（除富阳、临安）共成交二手住宅5757套，环比上涨36.5%；成交金额约为188亿，环比上涨38.38%，成交均价则环比微涨1%，来到33260元/㎡的水平。

5757套的成交量，不仅环比上涨，同比也是“涨势喜人”，同比去年，涨幅达66%，与2021年10月相比，涨幅则近150%，今年10月的二手住宅成交量，创近三年10月成交量的新高。

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市场综述

· 分区来看 

余杭区依旧位列头部，成交量占比约为20%；其次是萧山区，成交量占比约15%。

· 从成交结构来看 

总价方面，总价200万以下的成交房源占比靠前，约为31%；总价200-350万的房源仍为成交主力，占比约39%。

单价方面，二手房成交主要集中在2-3万单价段房源，占比约35%；其次是3-4万单价段房源，占比约23%。

面积方面，70-90㎡面积段的房源成交居前，占比37%；90-110㎡面积段的房源占比垫底，约为11%。 

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数据表现

2.1区域分析

·余杭区成交超千套，依旧领跑八区

数据来源：CRIC 2020

10月，杭州（除临安、富阳）二手住宅市场共计成交5757套房源，环比上涨36.5%；成交面积57万方，环比上涨36.8%。同期新房成交套数为4896套，环比下降1.4%；成交面积约为70万方，环比上涨5%。

数据来源：CRIC 2020

从具体区块分析，余杭区二手住宅成交量达1132套，占比约20%，依旧位居八区前列；其次是萧山区，约占15%；滨江区成交套数最少，为318套，占比约6%。余杭区二手住宅成交量月月领跑，且占据总,成交的1/5，与当下刚需购房者为二手房市场的主流不无关系，相比之下，余杭区的总价门槛较低，且有较多选择，自然被购房者认可。

2.2成交结构分析

· 200-350万总价段房源成交高位增长

数据来源：CRIC 2020

从成交单价段来看，10月杭州二手住宅成交主要集中在2-3万单价段房源，共成交2042套，占比35%；3-4万单价段房源次之，成交1344套，占比23%。

数据来源：CRIC 2020

从成交总价段来看，10月杭州二手住宅成交主要集中于200-350万的总价段房源，共成交房源2246套，占比39％，套均价约为262万元。成交总价段在800万以上的房源垫底，占比约5%。

200-350万的总价段房源长期处于成交高位的同时，还能在10月份有明显的上涨幅度（上月成交1553套），说明新政效果显著，一定程度上激发了部分刚需购房者的购房需求。

·70-90㎡面积段房源成交量攀升明显

数据来源：CRIC 2020

从成交面积段分布来看，10月杭州二手住宅成交主要集中在70-90m²的房源，合计成交2100套，占比约37%，2100套的成交量较上月增加567套，攀升显著；70㎡以下的房源成交量次之，共1220套，占比21%。90-110㎡的成交房源垫底，占比约为11％。

2.3挂牌情况：链家成交挂牌系数为0.94

截止10月底，链家的挂牌房源为140972套，挂牌均价为35516元/m²，10月二手住宅成交均价为33260元/m²，成交挂牌系数为0.94。

2.4 杭州二手住宅成交TOP20小区及中介TOP10

数据来源：CRIC 2020

10月杭州二手住宅成交TOP20小区合计成交房源414套，总成交面积为41544㎡，总成交额约为12.14亿元，成交均价为29232元/㎡。

数据来源：CRIC 2020

10月杭州TOP10中介排名中，我爱我家共成交786套房源，占全市（除富阳、临安）二手房成交总量的13.7%，登顶杭州二手房交易的中介榜。其次是杭州链家房地产经纪有限公司，成交663套房源，杭州易居房地产则以174套的成交量位列TOP3。

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总 结

受“杭六条”新政影响，杭州的二手房市场确实一改之前的“萎靡不振”，有所起色，但也难言火爆。

· 一方面，5757套的单月成交量，虽然是近三年同期的高点，但仅是回归正常成交水平，与高位时动辄九千套甚至超万套的成交，仍有较大距离；

·另一方面，通过上面的分析，不难发现，10月二手住宅成交的增量，多为低单价、低总价房源，以价换量仍然是房东成功出货的关键。

新政究竟是“强心针”还是“长效药”？这一问题，还有待市场做进一步检验。

文章来源:克而瑞