“先立后破”基调对房地产业的启发

本文从中国房地产业的健康发展角度入手，基于产业转型、发展动能以及政策调整优化等角度，对“先立后破”一词做了系统学习和研究。报告主要从政策表述、概念、背景等角度出发，同时从11个维度做了房地产领域的理解和认识，最后基于房地产行业健康发展的目标，提出了相关策略建议。报告认为，“先立后破”思想提出，为政策制定和行业健康发展明确了科学路线，将有助于促进2024年房地产业的健康平稳发展。

“先立后破”在历次会议上的表述

“先立后破”一词并非今年第一次所提，但其内涵和相关政策要求却是在扩展和演变的，更加匹配了当前经济社会的发展需要。我们对“先立后破”一词在历次会议上的表述做了梳理，以更直观看待这一名词的相关历史和改革思路。

1、2021年7月政治局会议

中共中央政治局在2021年7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。此次会议明确，要统筹有序做好碳达峰、碳中和工作，尽快出台2030年前碳达峰行动方案，坚持全国一盘棋，纠正运动式“减碳”，先立后破，坚决遏制“两高”项目盲目发展。从这里可以看出，此次会议首次提及“先立后破”概念，且主要是从碳达峰和碳中和的工作角度进行的，其中提及了“纠正运动式减碳”的错误提法。

2、2021年12月经济工作会议

2021年中央经济工作会议于12月8日至10日在北京举行。此次会议明确，必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。必须加强统筹协调，坚持系统观念。同时，此次会议明确，要正确认识和把握碳达峰碳中和。实现碳达峰碳中和是推动高质量发展的内在要求，要坚定不移推进，但不可能毕其功于一役。要坚持全国统筹、节约优先、双轮驱动、内外畅通、防范风险的原则。传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上。此次会议再次提及“先立后破”一词，且已经从传统的碳达峰碳中和角度衍生到政策调整和改革等层面。其中“传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上”，这句表述非常生动形象，有助于我们理解“新旧”、“传统与创新”、“破立”等关系。同时此次会议也提及“时度效”。其中，“时”指时机和节奏、“度”指力度和分寸、“效”指效果和实效。“先立后破”的思路逐渐上升到应对风险挑战和高质量发展等层面上。

3、2022年政府工作报告

2022年3月5日政府工作报告提及，有序推进碳达峰碳中和工作。落实碳达峰行动方案。推动能源革命，确保能源供应，立足资源禀赋，坚持先立后破、通盘谋划，推进能源低碳转型。此次会议主要是从新能源的角度提及这个词，但也增加了一个新词，即“通盘谋划”。其对于我们增强经济工作的系统性和大局观等都有非常好的启发。

4、2023年博鳌论坛

2023年3月29日，在博鳌亚洲论坛2023年年会“碳中和：困局与破局”论坛上，国家发改委官员表示，经过了一系列经验教训以及认真研究之后，中国得出要“先立后破”的结论。所谓先立后破，即“传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上”。这一观点非常通俗易懂，即退出一些旧的机制，是需要有前提的。这个条件就是新机制需要安全可靠，且具有完全可替代的基础。

5、2023年12月政治局会议

中共中央政治局于2023年12月8日召开会议，分析研究2024年经济工作。此次会议明确，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。此处“先立后破”的地位明显上升，从产业结构用词升级为经济基调用词。其明确在“稳中求进”、“以进促稳”的基础上做好“先立后破”的工作。该词提纲挈领、方向清晰，引起了市场各界的学习和讨论，也充分说明其吻合了目前国民经济各界的心声。

“先立后破”的概念和含义

1、其和“先破后立”的区别

从定义上说，存在两个词的区别，即“先破后立”和“先立后破”。从“先破后立”来说，其主要表达了先打破旧有的固定模式，才能创造出新的；先经历过一些失败磨难，才走向成功的这样一层含义，其重心为“先破”。反过来，“先立后破”是指先建立起来,然后再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或规则,然后再进行调整优化或改变,才能达到最理想的效果。其重心做了调整，即“破”的工作要置后，或者说需要建立在“先立”的条件基础之上，而不能有草率、武断、冒进的“破”的工作。

2、相似用词的表述

和“先立后破”这个词相似含义的词有三个。通过理解这些词，可以更好地理解“先立后破”的基调和精髓。第一、“不可毕其功于一役”。其含义是，把应该分成几步做的事一次做完，即不能急于求成，而是不忘老本、循序渐进。第二、“不可能一蹴而就”。事物发展都遵循了一定的客观规律，需要循序渐进，不可能一蹴而就。很多事情都是需要日积月累的，急于求成、一日式突变式改革只能是徒劳无功，与成功相悖而行。第三、“不可捡了芝麻丢了西瓜”，造成因小失大、得不偿失。顾此失彼往往会失去一些最基本的东西。总结起来，我们认为，这几个词都表达了工作要多方考虑，积极处理好既有条件和规划目标的关系。结合“先立后破”一词，我们认为，类似经济转型工作不可能一蹴而就。僵硬地去“破”，既丢了老本，也违背经济发展规律。其工作质量自然不高，且容易产生各类新风险。

3、“先立后破”的特征

“先立后破”一词具有几个重要的特征。第一、其属于新旧动能转换、产业结构调整的重要词汇，同时也涉及到产业政策内容。在新产能和新机制没有建立或确立的过程中，对于旧的动能和机制还是应该给予重视和保护，而不是全盘否定，否则会造成新旧动能之间无法有效衔接的问题。第二、要减少一些运动式的不科学操作，导致在推进新制度的建立过程中，提前破除一些既有的制度和条件，进而造成“旧机制缺失、新机制水土不服”的问题。第三、要理顺工作节奏，尽力而为、量力而行，不能单纯为了“先立”而“先立”。要科学调整优化政策举措，不做180度的政策大转向，防止政策预期不稳或基础不牢的情况。第四、要梳理好“立”和“破”的关系。要对“破”的工作有谨慎谦虚态度。若没有找到“立”的非常稳健之路，就不要轻易去“破”。否则，先破再立，会导致基本盘破坏和旧的均衡打破，但新的均衡点构建起来非常困难。

提出“先立后破”的背景情况

1、经济复苏进一步巩固的需要

此次提及“先立后破”一词，是基于经济复苏和进一步巩固的发展需要进行的。一方面，经济总体向好发展。此次会议提及，“顶住外部压力、克服内部困难，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好”。另一方面，巩固工作之弦需绷紧。此次会议提及，“切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。这里明确了“巩固”、“增强”等提法，2024年经济政策的精准性要求明显提高。有两个例子说明类似工作的必要性。第一是PMI（制造业采购经理指数）在11月份回落，且位于扩张收缩临界点之下。第二是房地产销售市场企稳过程中，房地产开发投资额等供给端指标总体在恶化。总结起来，当前经济正走出各类冲击和调整，逐渐修复、势头向好，但是复苏基础还需要巩固，尤其是需要关注“复苏动能”的问题。

2、风险防范进入“高水平安全”阶段

此次政治局会议提及了两项工作的统筹，即“统筹高质量发展和高水平安全”。“高水平安全”的提法比较新，说明风险防范正进入新的阶段。同时，此次会议提及，“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”。此处明确了“坚决”、“底线”等词，其定性严厉、态度鲜明。我们认为，恰是因为此类提法层级上升，所以对于经济增长的动能问题和经济政策工作需要有更深入的认识，盲目“先破”、急着“先破”，和当前风险防范的总体工作要求是不相符的。

3、政策取向一致性需要增强

此次会议提及，“要增强宏观政策取向一致性，加强经济宣传和舆论引导”。该提法非常关键，超出了传统的“预期悲观”和“预期稳定”等内容，涉及到“合成谬误”的内容。该词是萨缪尔森先提出来的，意思是，局部说来是对的东西，全部放在整体去综合考虑，却会产生错误的结论，进而会造成重复生产、资源浪费、供求单一等问题。从产业经济的“先破后立”做法来说，一些新创新的政策从其自身领域看是正确的，但是放大到这个市场，却会产生很多问题，也造成一些经济目标无法如期实现等。

4、“量力而行”强调实用

此次会议明确，“要坚持尽力而为、量力而行，切实保障和改善民生”。如财政政策，其表述是“积极的财政政策要适度加力”，即强调“适度”。换句话说，一些过激过急的“先破后立”做法，和当前经济社会财力等总体情况不吻合，自然需要纠偏。一些产业政策不光要考虑到转型的问题，也要从保障改善民生、稳定基本盘等角度出发，长短期皆需思考，不可偏废。

房地产领域的相关启发

此次政治局会议没有直接提及房地产的相关表述，恰说明房地产的工作思路很成熟和稳定，即要延续下半年以来的总体精神和部署，包括支持合理住房消费需求、推进三大工程建设、促进金融和房地产良性循环发展等。此次“先立后破”思路，对于理解中央经济总体精神和要求有非常大的启发，其对于房地产业相关领域自然也有重要的指导意义。我们基于最近几年房地产市场的相关问题，做相关分析。

1、房企高杠杆的问题

2020和2021年上半年，三项重磅政策出台，包括“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等。此类政策目标是希望革新房企“三高”等传统模式，为房企构建长效发展机制铺路。一个重要的表现是，一些银行快速收紧了融资政策，导致房企流动性发生较大的困难。而后包括“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、“三个不低于”等提法，其实纠正了此类过激的严管“三高”的操作。这个例子说明，“破房企高杠杆模式”是必要的，但不是首要的。在房地产供求关系发生重大变化、房企债务压力较大的情况下，要首先做好“稳定房企现金流”等工作。唯有房企探索出成熟稳健的融资模式，才可管控房企高杠杆等问题。

2、保障房发展的问题

各地当前积极推进保障房建设，充分体现“市场归市场、保障归保障”的导向。当然要破解旧的住房模式，必须考虑很多内容。这包括：商品房过剩阶段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。此类问题需要在“立”的过程中深入思考，以探索一条符合国情和市场行情的保障房发展之路。否则简单去“破”，会造成市场混乱，导致市场和保障功能都受损害。这是各地积极探索保障房发展模式要关注的内容。

3、现房供应的问题

最近两年购房者顾虑的问题是，期房容易烂尾，所以希望有更多的现房供应。但是我们是否因此要出一个政策，即各地应立即、马上、全部实行现房销售？很显然不可行。全盘否定期房模式，即“先破”，也会产生很多问题。举两个例子。第一、温州近期出台了“准现房”政策，允许准现房提前预售，以更快回笼资金。第二、海南三亚城中村项目允许做期房预售制度，目的是为了加快房源的供应。这两个例子就说明，不可能一蹴而就“跑步”进入到现房模式。在现房模式还存在诸多问题的情况下，对期房制度的“破”不可操之过急。等现房模式逐渐探索成熟即“立”达到要求了，“破”是理所当然、水到渠成的。

4、预售资金使用的问题

预售资金监管政策变化，是从“先破后立”转向“先立后破”的非常生动的例子。房企债务风险下，2023年上半年各地明显升级预售资金监管，即“先破”了一些合理的融资渠道。结果导致房企资金状况进一步变差。到了下半年各地调整工作思路，“先立后破”，充分重视房企流动性的问题，包括鼓励银行保函置换预售资金、减少非重点监管资金的提取流程等。这个模式的转变说明，对房企落实严格的资金监管没问题，但最基本的流动性保障必须得有。若无法保障，那么“先破”就需要谨慎，即需要三思而后行。

5、精装修的问题

碳达峰碳中和的工作思路下，各地积极在供地、建设和交付等方面落实精装修要求，转变了传统的房屋建造模式。但盲目“先破后立”，就导致出现了很多问题，如房企建造成本增大、资金压力增大等。在房企资金状况遇到问题的最近几年，其势必会抵触此类做法。所以“先破后立”的出发点很好，但是火候还不到。若是后续房企资金状况改善了、高品质居住需求释放了，那么精装修的产品供应自然有市场。那时候破除旧的建造和装修标准将比较容易，老制度和新制度也可以形成非常自然的衔接。

6、学区房的问题

学区房背后涉及的教育问题是老百姓比较关心的，学区房炒作也是一个比较大的问题。不过过去各地过于强调“严打炒作学位学区”等问题，也产生了很多新情况，比如说营销中根本不能提及学校教育配套等内容，导致信息不透明、交易秩序混乱现象也出现了。这就是“先破后立”所产生的问题。近期一些地方做了创新，值得肯定。比如说部分城市供地时明确要公示教育资源和学位供应。这个做法就是“先立”了。类似教育资源分配的工作做到位了，自然学区房过热的问题就少了，破除旧的学区房模式也会比较容易。

7、城中村的问题

城中村建设是今年的热词，亦需要有先立后破的思路。比如说，城中村改造若是定位为“先破”的思路，那么所有城中村都必须加快拆除、加快重建、加快安置。但显然这和当前的经济形势、地方财力是不吻合的。所以我们目前政策提法是，“城中村项目成熟一个、启动一个”。这个做法就体现了“先立”的思路。唯有把超大城市和特大城市城中村的发展规律摸清，才能做好相关工作。否则过犹不及，容易产生半拉子工程的问题。

8、出险房企整顿的问题

部分暴雷房企，其背后的融资和经营确实出现了很多不当的操作，甚至是涉嫌违法的内容。对此类房企的态度，若按“先破”思路，那就应该全部停止经营、全面整顿。但此类做法在实操中非常不现实。盲目“先破”，直接会导致企业经营瘫痪，楼盘交付无人管理，最终损害了购房者合法权益。所以主要的思路是要“先立”，尤其是要建立系统重要性房企名单和白名单制度，确保流动性安全。在逐渐探索出新的监管模式后，才能真正触及和开展其他有关工作。

9、新发展模式的问题

新发展模式符合市场发展规律。但是否要一步到位，一天时间就把旧模式全部废除？这显然不可性。就目前情况看，销售数据总体处于低位、房企流动性风险依然较大，这些问题处置不当，很容易出现风险扩大和蔓延的问题。所以其对我们的启发是，改革要谨慎。唯有积极探索“先立”的工作，且不可以强调“后破”的工作，才能真正促进旧模式顺利过渡到新模式中。否则调整尺度太大，市场和企业的适应能力将没有那么强。

10、REITs创新的内容

今年比较热门的词就是REITs，尤其是资产包底层资产在扩容，从租赁住房扩展到商业广场领域，充分体现了REITs在盘活房地产存量资产方面的重要功能。但即便是这样，我们也不能盲目去革新旧的融资模式。至少最近两年的观察，一些地方在推进保租房建设、工业用地地块出让等方面，对REITs方面的改革还是谨慎推进的。这恰是“先立”的体现，唯有一步步探索REITs的模式、行稳致远，才能逐渐破除旧的融资模式。这种不冒进的循序渐进改革做法，反而有助于旧融资模式发挥作用，同时新融资模式可以积极做探索。

11、房地产税的问题

房地产税改革牵动老百姓的心，其改革需要具备“先立后破”的思路。若按传统的“先破后立”模式，那么当前既定的税费政策都可以退出了，包括增值税、个税和契税等。但在没有明确找到一条“先立”的道路，就不要轻易去破。至少目前观察，包括增值税、个税等税费政策，其在灵活调节购房成本和收益等方面发挥了积极的稳定的作用。此类税费政策工具的功能健全，更无“先破”一说。

房地产如何做好先立后破的工作

1、要在“稳进”前提下做好“立破”工作

此次中央政治局会议在延续“稳中求进”的基调时，首次提出“以进促稳”。这说明，在2023年“稳住”的条件下，当前要适当转变，积极落实“以进促稳”。而唯有做好“稳”和“进”的工作，“立”和“破”的工作才有顺利开展的市场环境。房地产业要充分利用各类政策内容，包括此次提及灵活的货币政策、适度加力的财政政策、新型城镇化和乡村振兴的统筹等，都是房地产可以积极借力的地方。唯有把房地产整个产业和行业提振了，才可以更好研究“立”和“破”的工作。或者说，唯有活跃、稳定和持续的市场，“先立”和“后破”的工作才可以顺利衔接。

2、要系统考虑各类新问题

“想当然”的工作思路要不得，要系统论证问题和做出思考，否则容易陷入一边倒的泥潭中。第一、房地产不能简单停留在结构优化的层面，其总量的提振工作也需要重视。第二、要平衡增长、防范化解风险等工作。此类问题思考全面了，相关政府政策和公司政策等就会更加务实。第三、要把短期问题和中长期问题、托底问题和发展规划等做系统结合。第四、要在“破”和“立”中寻找到平衡点和转折点，进而把握主动，逐渐关注“动能转换-产业转型-企业创新”等关键问题。

3、要探索新旧动能转换的衔接工作

无论是地方政府、房企还是消费者等，都需要理解新旧动能转换的衔接工作。“先立后破”的思路，其实包括了底层思维、风险防范思维、系统思维、求真务实思维等，其对于我们转变工作思路和调整策略等都有非常大的启发。目前各地都在推进“人房地钱”的新模式，此类新模式可以拆解出来，然后单项分析其旧动能和新动能。在旧动能还能发挥积极作用、新动力尚不成熟的阶段，就需要把旧动能用足用好。而一旦后续新动能可以完全承接旧动能的相关工作，那么就要做好衔接工作，促进新旧动能有效转化。

文章来源:易居研究院