企业月报｜销售融资累计同比均下降近三成，投资年末迎“翘尾”（12月）

  内容提要

  合约销售：百强房企12月业绩环比增长24.2%

  企业拿地：年末投资再迎“翘尾”，高度聚焦核心城市

  企业融资：全年融资规模同比减少28.1%，TOP10房企同比增长

  组织动态：徐荣获任华润置地总裁、保利发展总经理周东利辞职

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  合约销售：百强房企12月业绩环比增长24.2%

  核心观点

  1、2024年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。累计业绩来看，1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，降幅较11月收窄近2.6个百分点。

  2、2024年，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%至979.6亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低30%和34.1%至265.6亿元和154.8亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低31.6%至75.5亿元。此外，2024年全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平。

  3、从企业表现来看，2024年12月有近七成百强房企单月业绩环比增长，同比增长的企业也达到近半数。其中，如中海地产、华润置地、招商蛇口、华发股份、越秀地产、中国金茂等央国企实现单月业绩同环比双增。但累计业绩来看，仍有超八成百强房企累计业绩同比下降，同比降幅大于30%的企业数量达到52家。

  02
  企业拿地：年末投资再迎“翘尾”，高度聚焦核心城市

  核心观点

  1、年末投资再迎“翘尾”。12月，在整体市场“止跌回稳”以及核心城市集中拍地之下，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）接近1500亿元，同环比分别增长6%和66%，拿地金额连续两个月大幅回升，创近两年新高；拿地面积759万平方米，环比增230%，同比仍下跌26%。重点企业拿地平均楼板价19712元/平方米，虽较11月有显著下滑，但较1-11月均值上升18%。

  2、单月拿地较多企业仍以2024年销售规模居前、投资拿地规模居前的“老面孔”央国企为主。中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口、中国金茂等央企12月拿地金额超百亿，且投资均聚焦在高能级城市。若从全年来看，2024年各企业拿地选择高度趋同，投资更加聚焦和谨慎。一方面是布局城市进一步减少，从拿地金额TOP10的全国化房企来看，未有一家企业2024年投资城市超过20个；另一方面，一二线成为典型企业的首选，三四线持续处在无人问津的局面。TOP10中9家企业投资金额中一二线占比超过95%，越秀地产、滨江集团等拿地全部集中一二线。

  3、销售回暖传导至投资仍需时间，企业投资还在筑底期。与2023年相比，2024年房企的投资表现更加谨慎、收缩，全年新增拿地规模持续下降，且即使是投资相对积极的头部国央企，投资力度同比也展现为下滑，且同比降幅大部分在20%以上。展望未来，在销售端仍未实现大面积、普遍性止跌回稳的情况下，预计2025年企业投资侧仍不会有明显的起色，整体依然以谨慎、分化为主旋律。

  从城市角度来看，房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域，过去对全国化布局的追求将不再，2025年投资也将继续聚焦，核心城市和优质地块可能将出现局部火热的情况；从企业角度看，头部的国央企预计将持续领衔发力，在市场低迷期补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续观望，待后市表现来决定是否提升投资力度。

  03
企业融资：全年融资规模同比减少28.1%，TOP10房企同比增长

  核心观点

  1、融资总量：2024年12月65家典型房企的融资总量为312.27亿元，环比减少14.6%，同比减少10.9%。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为4823.4亿元，同比减少28.1%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资289.7亿元，环比减少1.6%，同比减少17.3%；境外债权融资22.57亿元，环比减少68.2%，去年同期则没有企业进行境外债权融资。而从全年累计情况来看，房企境内债权融资共4398.04亿元，同比减少14.9%；境外债权融资170.33亿元，同比减少76.8%；资产证券化融资239.72亿元，同比减少51.5%；此外还有股权融资15.3亿元，同比减少95.1%。

  2、融资成本：2024年65家典型房企新增债券类融资成本2.93%，较2023年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，较2023年全年降低3.86个百分点，境内债券融资成本2.91%，较2023年全年降低0.55个百分点。单月来看，12月房企融资成本为3.02%，环比提高了0.14pct，同比降低0.57pct。本月境内发债的主要是保利、华侨城、招商蛇口等央国企，因此境内融资成本整体仍处于低位。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是保利发展，企业在本月发行了4笔共35亿元的公司债以及1笔50亿元的中期票据。从企业梯队来看，2024年TOP10房企的平均融资额为268.18亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队也是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.5%，较2023年全年融资成本降低了1.54pct，降幅也是最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.89pct。

  04
  组织动态：徐荣获任华润置地总裁、保利发展总经理周东利辞职

  核心观点

  2024年12月，70家重点监测的房企重大组织调整及人事变动概况如下：

  1、华润置地于12月宣布了重要的人事任命。具体为，12月23日，该公司执行董事徐荣被正式任命为总裁，并加入企业社会责任委员会。徐荣拥有丰富的政府及企业部门工作经验，曾任深圳市规划和国土资源委员会副主任、招商局集团区域发展部副部长以及深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司总经理等职务。此番任命被广泛视为华润置地在城市更新领域加大力度的信号。

  2、保利发展于12月28日发布公告，确认其原总经理周东利因工作调整辞去董事、总经理等职务，并明确表示其辞职后将不再担任公司及下属子公司的任何职务。有消息称，周东利将被调任至一家一级央企担任新职。

  3、大悦城控股在12月进行了组织架构与核心高管的双重调整。在组织架构方面，该公司将原有的七个区域公司（华东、华南、西南、北方、海南、南京、西北）缩减并优化为四个区域公司，即华东区域、华南区域、西南区域和北方区域。随着这一最新布局的完成，大悦城控股也正式公布了四大新区首名单：田佳琳出任北方大区总经理，李平担任华东大区总经理，蒋广泽成为西南大区总经理，马千里则担任华南大区总经理。此次调整旨在通过优化低能效区域，使公司更好地适应市场变化并满足其战略发展的需要。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞