春节后土拍节奏加快 3月成交规模迎来环比增长

文 /马千里

2026年3月，春节后全国土拍节奏明显加快，快报数据显示，成交规模环比、同比均迎来上升。月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积环比上升42%，同比上升30%。供应规模方面，截至25日本月土地供应面积3117万平方米，环比持平。从市场热度来看，本月溢价率指标3.1%，回落至2025年四季度平均水平附近。

核心要点

供求：交易规模迎来周期性回升，成交同环比均呈上升态势。本月土地供应建筑面积为3117万平方米，环比持平，同比下降27%；成交3263万平方米，环比上升42%，同比上升30%。

热度：如期回落。3月平均溢价率为3.1%，环比2月全月下降6.1个百分点，同比下降12.5个百分点。不过杭州城东新城、上海青浦宅地依然实现溢价成交。

分布：仅三四线城市同比增加。就成交金额变动来看，一线城市同比回落35%，二线同比回落16%，三四线增加53%。

加强存量盘活、促进供求平衡，“优供给”带来更多发展确定性

就2026年一季度全国土地市场发展趋势来看，呈现总量缩量、局部高热的分化态势，严格落实中央“控增量”导向，全国300城经营性土地成交建筑面积、金额分别同比下降16%、35%，行业去库存稳步推进，市场仍处筑底阶段。区域分化明显，一线核心地块热度不减，二线城市两极分化，三四线城市持续承压；广州马场地块、杭州城东新城宅地等优质地块溢价成交，为市场注入活力。

3月份自然资源部38号文明确，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。需要说明的是，城镇建设用地从指标新增到实际入市，一般要先审批为待开发的存量建设用地，再经历较长的一级开发流程。各地实际供应的房地产用地，主要均来自于存量建设用地，因此此次调整并不会在中短期内对土地供应端造成实质性影响。再加之目前房地产市场仍处于供给侧调整的大周期之中，限制新增房地产开发用地，也有利于稳定长期的供给侧规模预期，有利于市场更快走向新的供求平衡点。

结合一季度以来中央政策导向及市场表现，预计2026年土地市场将呈现四大特征：成交规模持续控量，维持略低于新房成交的合理水平，助力去库存；供给结构优化，存量盘活与城市更新地块入市，兼顾民生保障、城市发展和供给侧确定性；土拍热度从广州、杭州向京沪等核心城市传导，优质宅地保持点状热度；房企投资谨慎格局不变，央国企与城投平台继续主导。整体来看，2026年土地市场将在“控增量、优供给”主线下运行，随着存量盘活与优质供给释放，市场将迎来更多发展确定性，助力行业向高质量转型。

01供求

节后土地成交周期性放量

供应规模维持同比回落

土地供应方面，截至2026年3月25日，本月土地供应建筑面积为3117万平方米，环比持平，同比下降27%。本月监测城市平均供地容积率为1.9，优质低密宅地仍为供应主力。从新增供应来看，2026年各城市依旧延续“控增量”要求，持续下调新增土地供应规模，促进行业供求加速平衡。

至截稿时，一线城市京沪穗深均有宅地挂牌，其中上海挂牌最大，3月17日挂牌三宗宅地，总起拍底价为65.49亿元，分别位于徐汇长桥、普陀石泉、金山新城。三宗宅地中，关注度最高的是徐汇区长桥街道地块，起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米。该地块容积率1.8，限高36米，2026年2月才由商办用途调整为住宅，地块周边交通便捷，距离上海植物园、黄浦江岸线均步行可达，周边新房方面，海上清和玺项目均价约10万元/平方米。

二线城市方面，杭州、成都出让底价分别为62.3亿元、56.9亿元，其余城市均在50亿元以下。本月出让底价最高的地块是杭州滨江区宅地，规划建筑面积9.6万平方米，容积率2.5，出让底价26.9亿元，起拍楼板价2.8万元/平方米。该地块为杭州市住宅品质提升试点，建筑限高80米、建筑密度不超过22%。该地块处于西兴板块，为2025年“商改住”调整而来的滨江核心涉宅用地，地处网易、阿里巴巴等科技企业集聚区，职住融合度高，距地铁5号线聚才路站约400-450米，周边教育、商业、医疗配套成熟。临近历史成交地块方面，2025年滨江区西兴一宗宅地经85轮竞价，溢价率43.69%出让，成交楼板价约4.3万元/平方米。该地块周边新房市场售价在5万元/平方米，业内预计该地块售价可达6万元/平方米。

三线城市方面，本月出让宅地总价均在10亿元以下，且以低密度宅地为主，持续践行优供给路线。以绍兴柯桥区组合地块为例，起拍总价7.16亿元，共有2个子地块，其中住宅部分限高36米，整体起拍楼板价约4000元/平方米，住宅部分7200元/平方米。地块处于柯桥未来之城核心区，周边交通、医疗、绿地等各项配套成熟，住宅部分容积率仅1.11，契合改善居住需求，地块周边目前优质新房售价在1.5万元/平方米左右。

土地成交层面，截至3月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积3263万平方米，环比增长42%，同比增长30%；本月成交金额897亿元，环比上升21%，同比增长2%。不过考虑到3月末上海、杭州等地集中大批量成交了优质地块，预计全月土地成交总价仍将维持同比回落。重点监测城市范围内，上海、杭州、无锡、宁波成交金额超过50亿元，所有城市成交建筑面积均不高于100万平方米。受核心城市高单价地块成交占比下降影响，本月平均楼板价2750元/平方米，环比下降15%。

02热度

溢价率如期调整

回到2025年四季度平均水平

市场热度方面，至截稿时3月平均溢价率为3.1%，环比2月全月下降6.1个百分点，这一方面是由于一二线城市城更地块成交量增加，另一方面是三四线成交占比上升所致。不过也有部分地块保持点状热度，如杭州城东新城、钱江世纪城宅地即分别溢价51%和16%

3月土地流拍率8.8%，较上月变化不大。具体来看，本月太原、绍兴、南通均有宅地流标或撤牌，流拍地块均为容积率低于2.0的低密地块，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能如期出让。

03重点地块

总价TOP10分属7城

杭州城东新城地块成为总价榜首

就高总价地块成交情况来看，高总价地块成交较为分散，TOP10地块分属7个城市。其中榜首位杭州城东新城地块，该地块经过109轮竞价，由保利发展以32.24亿元竞得，溢价率达到51.08%，平均楼板价4.5万元/平方米，建筑限高56米。

单价榜方面，半数席位来自于上海、杭州。榜首地块为徐汇区长桥地块。地块前身为原大华医院用地，商业占比25%，容积率为2.0，总规划建筑面积5.51万平方米，住宅部分可售楼板价6.5万元/平方米，如期由上实城开以底价26.75亿元竞得，平均楼板价4.85万元/平方米。建筑限高80米，绿化率不低于35%，商品住宅装修标准起始为4000元/平方米。

文章来源:克而瑞