惠誉：确认新鸿基地产“A”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，3月11日，惠誉确认港资企业新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“A”，短期IDR为“F1”。展望稳定。惠誉还确认了该公司的高级无抵押评级为“A”，以及该公司子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.发行的高级无抵押票据为“A”。

评级确认反映了惠誉的预期，即在惠誉的评级范围内，新鸿基地产来自投资物业(IP)及其数据中心业务的经常性收入将覆盖其总利息3.5倍以上。惠誉还预计，在截至2024年6月财年(2024财年)下半年，新鸿基地产将通过生成更高的合同销售收入来降低杠杆率。在政府宣布放宽房地产行业的措施后，香港特区的房地产市场人气正在改善。

关键评级驱动因素

覆盖倍数健康;融资成本更高：惠誉预计，由于利率上升，新鸿基地产在2024-25财年来自IP、数据中心和联合控制实体(JCEs)的净股息的EBITDA将覆盖其总利息3.5倍-4.0倍，相比之下，2023财年为4.2倍，截至2024财年上半年的最近12个月为3.4倍。覆盖率仍足以维持其“A”评级。

该公司的平均融资成本从2023财年的3.3%升至2024财年上半年的4.5%。惠誉预计，2025财年的平均融资成本将有所下降，因此其覆盖率将有所提高。截至2023年底，新鸿基地产总债务中约有41%是港元固息债务或以人民币计价债务。

杠杆率降低：惠誉预计，在JCEs按比例并表后，新鸿基地产的杠杆率(定义为净债务/IP之比)将从2024财年上半年的29%降至2024财年末的约26%。由于支付了2023财年末期股息，以及在过渡期内只收到了一小部分住宅销售收益，2024财年上半年的杠杆率有所上升。惠誉预计，随着政府放松政策后，未来几个月将有更多新项目推出，新鸿基地产在2024财年下半年的合同销售额将大幅上升。

租金收入温和增长：惠誉预测新鸿基地产IP业务的营业利润在2024-27财年期间将以较低的个位数百分比增长，主要受新IP落成的推动，例如南京国金中心、2024年推出的位于观塘的the Millennity写字楼和购物中心，以及2025年启动的位于上海的Three ITC项目。由于零售租金增长及没有租金优惠，该公司2024年上半年于中国大陆的租金收入增加12%。

由于零售及其他业务的温和增长抵销了写字楼业务的轻微下滑，新鸿基地产于2024财年上半年于香港特区的租金收入保持相当稳定。尽管市场出现新的供应，香港特区写字楼组合在2024财年上半年仍保持稳定的92%的入驻率。惠誉预计，由于甲级写字楼供应增加，这一细分市场在2024财年和2025财年将出现负续租租金调升率，入驻率可能略有下降。然而，零售部分的正调升率和新投资物业组合贡献可能会抵消现有写字楼组合中租金的下降。

非物业收入具有弹性：鉴于其稳健的经营记录，惠誉预计新鸿基地产的非物业部门将产生约75亿至80亿港元的稳定经常性EBITDA。这些细分市场提供了多元化的好处，以帮助抵消房地产开发业务的相对周期性。这些部门(包括电信、运输、基础设施和物流、数据中心和其他业务)表现出了韧性。惠誉评估的经常性EBITDA利息覆盖率不包括这些部门，但包含数据中心业务。

评级推导摘要

新鸿基地产的评级得到了其高质量IP组合的支持，该组合由购物中心和甲级写字楼组成，主要位于香港特区的黄金地段和内地的一线城市，入驻率很高。

新鸿基地产的投资物业价值超过500亿美元，投资物业的EBITDA为20亿美元，明显高于领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)。惠誉预测，新鸿基地产在2024-2025财年的投资物业EBITDA/毛利率覆盖比率为3.5-4.0倍，其中包括数据中心业务的EBITDA，与领展房产基金的4.0-5.0倍的覆盖率相当。

由于新鸿基地产的投资粒度更高，投资物业规模更大，新鸿基地产的业务状况比太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)更强，而太古地产的财务状况则因其杠杆率更低和利息覆盖率更高而更强。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2024财年-2026财年，因在香港地区和内地的新投资物业竣工，总租金收入的复合年增长率将增长3%;

-2024财年-2026财年，租金EBITDA利润率为74%-75%;

-2024财年-2026财年，每年资本支出为150亿港元;

-2024财年-2026财年股息支出为50%。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉预计不会采取任何正面评级行动，因为评级受到不稳定的住宅建筑部门敞口所限制

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-经常性EBITDA(包括投资物业、数据中心业务和JCE的净股息)/现金利息支出之比持续降至3.5倍以下;

-净债务/IP资产之比持续保持在30%以上。

流动性与债务结构

流动性充裕：截至2023年底，新鸿基地产拥有79亿港元现金，而短期借款为204亿港元。鉴于其强大的信用状况，惠誉相信该公司将能够为短期债务再融资。进一步的财务灵活性来自于价值4080亿港元的投资物业，这些投资物业大多无产权抵押。截至2023年底，新鸿基只有48亿港元的资产被抵押用于银行借款。

新鸿基地产拥有多元化的融资来源，包括银行贷款和中期票据。其债务期限分布良好，26%的借款将在未来两年内到期。

发行人简介

新鸿基地产是香港特区最大的房地产公司之一，也是租金收入最大的商业房企。截至2023年12月底，该公司拥有3660万平方英尺的竣工物业总楼面面积，包括香港特区的合资企业和联营企业，其中大部分是投资和租赁物业。