惠誉：确认太古地产“A”长期外币发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，6月5日，惠誉确认了太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“A”。展望“稳定”。惠誉亦确认太古地产的高级无抵押评级为“A”，以及Swire Properties MTN Financing Limited的中期票据计划及其发行的高级无抵押债务的评级为“A”。

评级确认反映了惠誉的预期，即太古地产审慎的资产负债表为其留出了足够的净空空间，以抵御香港特区写字楼市场存在的潜在挑战。惠誉预计，尽管由于资本投资、租金收入压力和持续高企的融资成本导致债务增加，太古地产的投资物业(IP)的EBITDA利息覆盖率仍将高于4倍。

该公司的评级也得到了其在内地以及香港特区黄金地段的大型优质投资物业组合的支持。惠誉预计，该公司计划中的资本支出将在短期内导致总债务增加，但该公司将保持其审慎的财务政策和管理周期性行业压力的能力。

关键评级驱动因素

覆盖率稳健;融资成本稳定：惠誉预计，由于债务增加和利率上升，2024-2025年投资物业的EBITDA利息覆盖率将从2023年的6.9倍降至4.5倍-5.0倍。惠誉预计，2024年，该公司的平均利息成本将基本稳定在4%左右，因为利率自2023年下半年以来一直在上升，但该公司也新发了以人民币计价的债务，以利用较低的融资成本。2023年和2024年为资本支出和收购进行融资的总债务的增加也将导致利息覆盖率降低，惠誉预计利息覆盖率仍将符合其当前的评级。

杠杆率上升：惠誉预计，随着公司继续进行资本投资，杠杆率(净债务/IP价值，包括合资企业/联营公司的担保债务)将从2023年的14%上升到2024-2026年的15%-17%。该公司于2023年底完成其承诺的10年1,000亿港元投资计划的近60%，投资于内地、香港特区及东南亚，其中包括物业贸易项目。惠誉认为，在上海收购新的综合体项目后，公司资本支出和收购已在2023年见顶。

租金收入压力可控：惠誉预计，由于香港特区写字楼市场仍面临压力，2024年租金收入将出现低个位数的百分比下降。惠誉预计该公司写字楼租金收入将逐步下降，因为仅有15%的租约将于2024年到期，19%将于2025年到期。新落成的太古坊二期及六期(于2023年年底预租40%，并于2024年2月竣工)的贡献将部分抵销跌幅。

不断增长的内地零售业务：惠誉预计太古地产的内地租金贡献在2024-2025年将保持稳定，因为其现有物业的租户结构改善有助于缓解最近零售疲软的影响。来自内地的零售租金收入占租金收入的34%，在中长期内可能取代香港特区写字楼租金成为主要的租金贡献来源。公司目标从2027年起，通过在上海、北京、西安和三亚建立新的零售投资物业，将总建筑面积增加70%。

评级高于母公司：根据惠誉《母子公司评级关联性标准》，太古地产的评级上限比太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份公司”，00019.HK，00087.HK，A-/稳定)的并表后信用状况高一个子级。太古股份公司的并表后信用状况与太古地产的独立信用状况处于同一水平。这也反映了惠誉评估其法律层面的限制程度为“开放”，因为太古地产并没有固定的限制机制来限制母公司获取太古地产现金流。

惠誉还认为，由于太古地产独立上市，限制了现金流向母公司，母公司对太古地产现金及资产的获取和控制程度为“部分开放”。惠誉根据太古地产完全外部的非股权融资和独立的现金和融资政策，将太古地产的融资及现金管理评为“独立”。

评级推导摘要

在受评同为“A”的香港特区同业中，太古地产较为突出。其投资物业投资组合主要包括位于内地主要城市以及香港特区黄金地段的甲级写字楼和购物中心，该投资组合入驻率高。其约350亿美元的投资物业价值和约10亿美元的投资物业EBITDA低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的500亿美元投资物业价值和20亿美元的投资物业EBITDA，但与领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)相似。

惠誉预期，太古地产2024-2025年的投资物业EBITDA利息覆盖率约为4.5-5.0倍，净债务/投资物业价值低于20%，均优于评级为“A”的同业。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2024年权益租金收入下降3%，2025年下降1%(2023年增长8%)。

-2024-2025年投资物业EBITDA利润率为61%(2023年为63%)。

-2024年和2025年的资本支出(包括收购)为50亿-60亿港元(2023年为130亿-140亿港元)。

-派息增长率处于低个位数(2023年增长5%)。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉考虑到其大规模资本投资计划，预计未来12-18个月内不会有正面评级行动

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-太古股份公司的并表后信用状况恶化至“A-”以下

-太古地产的投资物业EBITDA/总利息支出之比连持续低于4.0倍

-太古地产的净负债/投资物业价值之比持续超过30%

-超出预期的投资增加了执行和财务风险

流动性和债务结构

流动资金充足：截至2023年底，太古地产拥有51亿港元现金及127亿港元未使用授信额度，足以覆盖一年内到期的76亿港元短期债务。该公司的流动性和融资渠道也得到了其大规模未质押投资物业的支持。该公司随后于2024年发行约等值10亿港元的债券。惠誉预计该公司将能够获得新融资，以满足其未来资本支出需求。

发行人简介

太古地产是香港特区领先的房地产公司之一，其投资物业和开发物业的业务主要位于香港特区和内地一二线城市。公司还拥有位于迈阿密的综合体项目——Brickell City Centre。该公司香港特区写字楼业务和内地零售业务占租金收入的主要部分。该公司在港交所上市，由太古股份持有其82%的股权。