标普：确认合生创展集团“B” 长期发行人信用评级，展望稳定

久期财经讯，7月4日，标普已确认合生创展集团有限公司(Hopson Development Holdings Ltd.，简称“合生创展集团”，00754.HK)长期发行人信用评级为“B”。稳定的展望反映了标普的预期，即在其优质住宅项目的支持下，合生创展集团的销售可能会在未来6至12个月内复苏。

鉴于合生创展集团未来12个月内再融资压力应该会大大缓解，标普确认了其评级。在偿还了所有美元计价债券后，其债务结构更加清晰，大部分债务都是有担保的银行借款。标普认为，合生创展集团的优质资产将使其能够抵御房地产市场的持续低迷。

合生创展集团的高端住宅项目增强了其在疲软市场中的竞争力。位于北京、上海和广州(中国四大一线城市中的三个)的三个高端项目贡献了合生创展集团2023年销售额的65%。上述项目将持续主导2024年的销售额。由于市场情绪疲软，2024年前5个月的合同销售额为71亿人民币，比去年相比下降49%。与中国百强开发商的跌幅一致，为40%-60%之间。

标普预计随着房地产刺激政策效果的显现，销售将逐渐企稳。该公司计划在下半年推出更多新产品以确保市场稳定。标普预计合生创展集团2024年合同销售额将从2023年的326亿元人民币下降至约210亿-230亿元人民币。这相当于其全年约700亿元可销售资源的销售率为30%-32%。

由于其高质量的抵押品，银行借款再融资风险似乎可控。截至2023年12月31日，银行贷款占该公司披露债务的85%。合生创展集团于2024年5月偿还3亿美元离岸债券后，该公司已无未偿无抵押资本市场债券。其几乎所有债务都有抵押，以建筑项目或商业地产作为抵押品。标普认为，资产质量支持其债务的再融资前景。

2024年6月，合生创展集团使用相同的抵押品（北京朝阳购物中心）提取84亿元人民币的经营性贷款，偿还75亿元人民币的商业抵押贷款支持证券。

合生创展集团的现金与短期债务之比在过去几年一直处于较低水平。2023年底，可用现金覆盖了短期债务的41%(2022年该比例为74%)。标普预计未来两年该比例将在50%-60%左右之间。

标普认为，合生创展集团的投资物业和金融投资可以提供融资缓冲。截至2023年12月31日，该公司用价值547亿港元的投资物业为264亿港元的贷款提供质押。假设贷款与价值比率从目前的48%提高到50%-60%，标普预期，公司可以获得10亿-60亿港元的额外融资。此外，截至2023年12月，合生创展集团在私募和上市股票证券方面持有73亿港元的金融投资。尽管标普在流动性计算中不认为上述内容是资金来源，但它们确实是公司的潜在融资。

标普预期，合生创展集团的杠杆率将保持高位。标普预计合生创展集团调整后债务将从2023年的985亿港元下降至2024年和2025年的800亿-900亿港元。这在一定程度上是由于正向的运营现金流产生。然而，由于销售放缓和买方市场的定价压力，收入和利润率可能会下降。标普预计合生创展集团的杠杆率(以债务与EBITDA比率衡量)将在2024-2025年保持在10倍-11倍的高位，而2023年为10.1倍。

稳定的展望反映了标普的观点，即在未来6至12个月内，合生创展集团的销售业绩将恢复，其现金流将增强。公司还将管理其债务再融资，主要为受高质量项目支持的银行借款。

如果合生创展集团的流动性减弱，标普可能会下调评级。这可能源于：(1)销售额弱于标普预期;(2)再融资渠道缩窄。

如果合生创展集团的债务与EBITDA之比远高于标普的基本情况，并且EBITDA利息保障倍数低于1.5倍，且没有改善的迹象，标普也可能下调评级。

标普可能会上调合生创展集团评级，如果公司：(1)大幅去杠杆化，使其调整后债务与EBITDA之比改善至6倍，EBITDA利息保障倍数提高至2倍以上;或(2)改善其市场地位，使销售额和收入增长大幅超出标普的预期，同时保持高盈利能力和稳健的杠杆率。

在标普对合生创展集团信用评级分析中，环境和治理因素是负面考虑因素。该公司的环境风险反映了房地产开发商行业环境保护监管标准的总体提高，这可能导致成本上升。该公司在房地产开发中的环境风险与其他同业地产开发商相同。

作为一家家族企业，合生创展集团的董事会受到朱氏家族的影响，朱氏家族决定公司战略，包括金融投资和交易。合生创展集团此前的资产周转非常缓慢，但近年来，控股家族加快了房地产销售速度，使其与同业持平。该公司在租金收入方面采取一贯策略，目前租金收入占总收入(不包括投资收入)的10%以上。2023年财务报告中重述了2022年对独立第三方的担保数量，导致标普计算中调整后的债务增加。