穆迪：下调越秀房产信托基金公司家族评级至“Ba3”，展望负面

久期财经讯，8月26日，穆迪将越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金”，00405.HK)的公司家族评级(CFR)从“Ba2”下调至“Ba3”。与此同时，穆迪已将Yuexiu REIT MTN Company Limited的中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Ba2”下调至“(P)Ba3”，并将根据MTN计划发行票据的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。

穆迪维持对所有实体的负面展望。

穆迪评级助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“此次评级下调反映了穆迪的预期，即由于其写字楼业务表现低迷和债务水平持续高企，未来12-18个月内其财务指标保持疲软，将无法支持其之前的评级水平。”

Zhou补充道：“负面展望继续反映出，在充满挑战的经营环境中，越秀房产信托基金改善运营和去杠杆化能力的不确定性。”

评级理据

越秀房产信托基金的“Ba3”CFR反映了该信托在中国(A1)重点一线和二线城市的优质资产组合，以及由于其与国有保荐人越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK，Ba1/负面)的密切联系而获得的良好融资渠道。

另一方面，该评级受到越秀房产信托基金因其高债务水平及其在广州的地理集中推动而薄弱的信用指标的限制。穆迪预计，由于该公司占其收入一半以上的写字楼业务疲软，未来12-18个月内，该业务的财务指标将保持疲软。

尽管非写字楼业务表现稳定，但经济增速放缓导致的需求下降以及中国写字楼租赁市场供应增加，将继续给越秀房产信托基金的入驻率和租金率承压，进而影响其收入和EBITDA。

穆迪预计，在未进行资产处置的情况下，越秀房产信托基金的债务水平将维持在高位，在当前波动的市场环境下，资产处置将带来很高的执行不确定性。

因此，未来12-18个月内，越秀房产信托基金基金的债务杠杆率(以净债务/EBITDA之比衡量)将保持在14倍-15倍的高位，而截至2024年6月30日的过去12个月约为14倍。按照EBITDA利息覆盖率衡量，其利息服务能力在未来12-18个月内也将保持在约为1.5倍，而截至2024年6月30日的过去12个月为1.4倍。

越秀房产信托基金的流动性不足，因为它必须将大部分可分配收入作为股息支付，并满足其持续的再融资需求。虽然越秀房地产投资信托基金需要维持其融资渠道以满足再融资需求，但考虑到其政府背景以及以及过去几年对到期债务再融资的记录，其强大的银行关系在一定程度上缓和了其再融资风险。

在环境、社会和治理因素方面，穆迪考虑了越秀房产信托基金倾向通过债务融资收购来支持增长的财务政策，这也体现在越秀房产信托基金较高的债务杠杆率。穆迪还考虑了越秀房产信托基金的所有权集中状况及其与与国有保荐人的关联交易。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于展望为负面，越秀房产信托基金的评级不太可能上调。

然而，如果越秀房产信托基金通过运营改善来加强其信用指标，从而增加利润或减少债务，穆迪可以将其展望调整为稳定。

评级展望调整至稳定的信用指标包括调整后的净债务/EBITDA之比趋向于12倍，EBITDA/利息覆盖率趋向于1.75倍。

另一方面，如果(1)由于经营业绩弱于预期或债务融资业务扩张而导致越秀房产信托基金的杠杆率进一步有显著上升，或者(2)其融资渠道减弱，穆迪可能会下调评级。

担保债务大幅增加而导致财务灵活性下降也将给评级承压。

如果越秀房产信托基金大幅增加担保借款，为无抵押离岸债务再融资，并大幅削弱高级无抵押债权人的回收率，穆迪也可能下调高级无抵押评级。

越秀房产信托基金是一家房地产投资组合全部位于中国(A1)内地的并于香港特区上市房地产投资信托基金 (REIT)。