惠誉：越秀房产信托基金评级触及上限，降低融资成本成为关键

久期财经讯，惠誉在一份最新的报告中指出，鉴于中国写字楼市场供过于求、利息成本高昂以及租金收入持续承压，越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金”，00405.HK, BBB-/负面)的评级上升空间有限。惠誉认为，以成本较低的人民币计价债务为即将到期的港元贷款进行再融资，对于降低资金成本以及将EBITDA利息覆盖率提升回惠誉的负面评级阈值之上，将起到至关重要的作用。

从2023年至2024年上半年，越秀房产信托基金的经常性EBITDA利息覆盖率从 1.6 倍降至 1.4 倍，这主要归因于其对港元计价浮动利率债务的高度敞口以及该期间内较高的利率。该公司于 2024 年 12 月有 48 亿港元的银团贷款到期，2025 年还有 42 亿港元债务到期。惠誉对越秀房产信托基金的EBITDA利息覆盖率在 2025 年及以后的负面评级阈值为 1.7 倍。

由于中国写字楼市场需求疲弱且供过于求，越秀房产信托基金在 2024 年上半年的经常性 EBITDA 同比下降 2%，而零售和批发板块则保持稳定。惠誉预计供过于求的局面将持续存在，并继续对越秀房产信托基金的租金收入构成压力，但这在一定程度上会因其中位于黄金地段的办公资产组合的质量而得到缓解。

越秀房产信托基金的母公司越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK，BBB-/负面)在 2024 年前 8 个月的合同销售额同比下降 31%至 704 亿元人民币，与评级相近的同业大致相符。尽管销售额有所下降，但越秀地产通过减少土地购置和建筑成本支出，在 2024 年上半年录得正经营现金流，减轻了惠誉对其营运资金压力的担忧。

截至 2024 年上半年末，越秀地产的杠杆率（以净债务与净物业资产之比衡量）从 2023 年末的 45% 上升至 49%，但仍远低于惠誉设定的 55%的负面评级阈值。同时，新发行的境内公司债券和“点心债”突显了其强大的融资渠道。境内债券发行继续由越秀地产的母公司母公司广州越秀集团有限公司 (Guangzhou Yuexiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)提供担保，表明其愿意为越秀地产提供持续支持。