物管行业风光不再？63家物企仅有7家2022年股价实现正增长

地产公司“渡劫”，物业公司也跟着遭殃。

东财choice显示，港交所行业分类“地产——物业服务管理”所涉及的63家物企中，除了6家2022年新上市外，50家物企截至12月28日收盘价相较1月3日收盘价出现不同程度的下跌，仅有7家股价呈现正增长。

新上市的6家物企也没逃过股价下跌的命运，其中，鲁商服务领跌，28日收盘价较发行价跌去63%；金茂服务随后，同日收盘价较发行价下跌53%；“头号玩家”万物云跌幅为3%，12月22日还遭摩根大通减持17.26万股。

3成以上跌幅超50%

具体来看，50家股价下跌的物企中，17家股价跌幅超50%，占34%。跌幅靠前的五家物企分别为正荣服务、佳源服务、领悦服务集团、佳兆业美好、康桥悦生活，跌幅分别为86%、83%、82%、71%、70%。

从股票价格上来看，“仙股”队列中新增了7家企业，分别是第一服务控股、佳源服务、浦江中国、正荣服务、领悦服务集团、鑫苑服务、国锐地产。

物业公司表现受地产公司拖累。股价数据显示，2月11日，正荣地产因不再赎回美元永续债传闻股价闪崩，一度跌超70%，正荣服务当日收盘价也较前一日跌去57.7%；5月18日，佳源国际公告控股股东被强制平仓，公司股票停牌，佳源服务当日收盘价较前一日跌去70.61%；5月19日，领地控股跌幅扩大，一度跌超88%，领悦服务集团跌超56%。

从自身业绩表现上来看，物业公司也不再是“现金牛”。财报数据显示，2022年上半年，正荣服务营业收入为6.06亿元，同比下滑11.46%；净利润为836.90万元，同比下滑91.72%。佳源服务营业收入为4.60亿元，增速同比下滑19.1%；净利润为6567.90万元，增速同比下滑59.15%。佳兆业美好营业收入为8.97亿元，同比下滑32.29%；净利润为4881.20万元，同比下滑76.66%。

为了回笼资金，房企将物业公司摆上货架。公开报道显示，12月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议，会上，德信中国透露，德信服务集团确实有在谈判出售，需要时间，且仍有不确定因素。12月5日，中国奥园在官网发布招标文件，以招标的方式，出售持有奥园健康29.9%股份。12月12日，旭辉控股集团发布公告，计划通过投票程序出售公司持有的全部旭辉永升服务股份，占已发行总股本的23.26%。

房企争相出售物业，但市场上买家并不多，交易市场也不够活跃。来自中指院统计的数据，2019年至2021年，物管行业收并购事件的总交易金额急速增长，分别为30.2亿元、106.1亿元和362.5亿元。截至日前，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。

行业估值何时修复？

而除了股价，东财 choice显示，57家物企年初平均总市值约为98.47亿元，12月28日下跌至约71.06亿元，跌幅为28%。

面对公司股票“跌跌不休”，物企高管也曾回购试图提振市场信心。7月15日，碧桂园服务已经回购32.6万股，耗资约742.6万港元。相隔两天后，7月18日，碧桂园服务再次回购了31万股，耗资约752.3万港元。同样在7月15日，旭辉永升服务发布公告表示，公司非执行董事及控股股东林峰已在公开市场购买合共50万股公司股份，耗资约为335.15万港元。但从最终结果看，显然都是杯水车薪。

物管行业估值何时修复？国金证券在研究报告中指出，物业公司轻资产的商业模式决定了其有息负债少，而现金充裕，整体经营风险远小于房企。截至1H22，多数物业公司处于净现金状态(账面货币现金减去有息负债后仍为正数)。

随着地产政策风向转变，重磅政策不断出台，物业板块的估值已略有修复，但目前仍有不少物业公司每股净现金/股价的比例在50%以上，甚至部分公司账面净现金已超过市值。此外，部分优质物业公司当前二级市场估值已低于一级市场的并购估值。

东吴证券在研究报告中指出，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，东吴证券认为，当母公司品牌出现瑕疵时，也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房开脱钩的独立市场化

运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势。