厦门一物业在龙岩被“投票造假”逼得难以立足

问道者 杜一用

龙岩2021年度在全省营商环境综合考评中排名第三，“市场监管”等3项指标位列全省第一。就此而言，龙岩市城市中心花园现任业委会的一些作派是在给这座城市抹黑。

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业主状告现任业委会

4月18日，龙岩市新罗区法院开庭审理了辖区内城市中心花园小区洪姓业主起诉现任业委会的“业主撤销权纠纷”一案。

按照洪姓业主在起诉书中的陈述，事情的起因源于城市中心花园的现任业委会未经业主大会表决同意，私自与第三方签订《停车场委托管理合同》，在小区沿街商铺门前公共区域设置停车场，按业委会分40%，第三方分60%的比例分配收成，合同期5年，侵害了小区广大业主的权益。

洪姓业主指称，城市中心花园现任业委会在制定停车场委托管理方案之前，并没有召开业主代表大会进行公开表决，以征得大家的同意。

而根据《民法典》规定，“改变共有部分物业的用途或者利用共有部分从事经营活动，应由业主共同决定”，并“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。

有鉴于此，洪姓业主要求撤销现任业委会设置停车场和委托第三方管理的决定。

在这起“业主撤销权纠纷案”中，起诉方虽然只有洪姓业主，她代表的却是龙岩城市中心花园一众业主的心声。

停车场于2022年2月10日启动设置，2022年2月13日开始收费运行。现任业委会未经业主大会表决同意就设置停车场一事发出公告后，马上引起了一众业主的强烈反弹。

在2022年2月22日一份发给龙岩市城市管理局的《关于城市中心花园外围停车场及收费存在问题的举报》信中，空白处签满了业主名字和鲜红的手印。

站在法律层面，这起“业主撤销权纠纷案”并不需要所有表达不满的业主都要参与诉讼，只要洪姓业主赢下了这场官司，就代表了城市中心花园全部业主的胜诉。

02

因“投票造假”输过的官司

在龙岩城市中心花园的一些业主看来，现任业委会是否值得信任需要打个问号。在此次被起诉之前，现任业委会因为“投票造假”，已经吃过一场败仗官司。

城市中心花园现任业委会是2019年选举产生的，同年11月，新业委会随之就“是否重新招聘新物业”等议题发起召开业主大会，并很快有了“同意重新招聘”的结果。

但很快，小区叶姓业主就把新业委会给告了。叶姓业主的核心诉求点在于，向法院请求裁定表决结果无效，理由是，表决程序不合法。

这场官事打得很绕。2020年1月15日立案，叶姓业主历经一审败诉，上诉二审新业委会败诉发回重审，在新罗区法院重审后，叶姓业主最终胜诉了。法院查明定性，新业委会存在“投票造假”行为，扣除造假的表决票，表决结果实际上未达到法定的“双过半”票数。

叶姓业主胜诉时，时间已经来到2021年9月，新业委会的任期在2022年8月届满。尽管任期即将届满，并且因为推动设置停车场擅自作主委托第三方管理而吃了新官司，但新业委会推动重新选聘物业的决心似乎一直未变。

2022年5月12日，城市中心花园新业委会发起召开新一轮业主大会，直接对“解聘现有物业公司”进行投票表决。眼下，小区业主围绕解聘和被解聘议题，进退两难。

03

令人费解的一些作派

龙岩城市花园中心现有物业来自于厦门。对厦门的这家物业公司来说，接手这个楼盘，固然有利可图，但从一开始就像接了一个烫手山芋。

厦门这家物业公司签约确定接手龙岩城市中心花园的时间是2016年11月底。然而，2017年1月就被小区樊姓业主给告了，理由集中在，时任业委会与现任物业公司签订的服务合同是否合法有效？上一届业委会成为本案第一被告，厦门物业公司成第二被告，历经一审、二审判决后，樊姓业主输了。

从法院判决结果来看，厦门物业公司是从当地媒体《闽西日报》上获悉城市中心花园重新选聘物业的消息时才报名参与竞标的。

由于城市中心花园的业主未能形成多数意见，选聘工作一再拖延。小区业委会为了保障全体业主的公共利益，经多方考察，在报名应聘的企业中最终选择了业绩比较好的厦门物业公司，约定合同期限至重新选聘新物业公司实施管理时止。

从过往的历史看，现任业委会再次发起召开业主大会，本身没有什么问题，但期间透露出来的一些信息，令人费解。

小区召开业主大会有一套法定的流程，一般公示的议题会是“是否解聘现有物业”。然而，城市中心花园现任业委会此次发起召开的业主大会直奔主题，把议题直接设定为“解聘现有物业”，针对性很强。

在此背景下进行的投票环节也耐人寻味。最近，城市中心花园小区党支部的群公告滚动发布过这样的信息：

“5月12日至22日在小区党群服务站（业委会办公室）开展是否解聘物业表决投票工作，每位党员要负责落实5户非党员业主参与投票表决。没有完成任务的，2022年度在职党员进社区任务按不达标处理；完成任务的，2022年度在职党员进社区任务按完成计算（只要完成，就算完成2次服务任务）。”

“请各位党员，5月14日（周六）-15日（周日）前，到小区党群服务站领取任务清单，并开展入户动员工作。”

值得一提的是，城市中心花园小区党支部书记同时是现任业委会负责人，小区内有283位业主是党员。以组织的名义这样操作是否合适有待商榷，毕竟现有物业公司做得不好，那也是人民内部矛盾，小区党支部书记把拉选票作为党员的日常任务，难免有公器私用之嫌。

为鼓动业主参与投票，现任业委会在小区内悬挂了很多条幅，一些条幅的内容让业主不能不相信，现任业委会解聘现任物业公司的同时，其实已经确定了下家物业公司。有些条幅称，“重新选聘物业，不涨物业费！”“已交物业费的业主，物业费仍然有效！”这是新物业才能决定的事情，现任业委会凭什么替人做主了？

按照行业规则，停车费收入一般由业委会和物业公司按6：4或7：3比例分成，业委会拿大头。而城市中心花园的停车费则按4：6分成，联想到这一系列反常举动，很难不让业主浮想联翩。