宁波北仑区土拍点评：金地拿下北仑中心地块，有何意图？

北仑区成功出让3宗涉宅用地，总成交金额为16亿元。

其中，金地竞得北仑中心地块，成交楼面价13450元/㎡，溢价率12.08%，低于本网前瞻预测；春晓2宗地块均以底价成交，与本网预测基本一致。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、金地拿下北仑中心地块的两大支撑

在宁波核心区拿地越来越难，利润越来越少的情况下，一些房企将目光转向竞争程度相对较小但市场又有一定支撑的区域，北仑城区显然位列其中。

由此可见，金地拿下北仑中心地块，也在情理之中：

1、仍有较大的预期利润空间

本地块成交楼面价13450元/㎡，计算社区配套用房2500㎡的成本后，实际成交楼面价为13837元/㎡，按上限毛坯房价24300元/㎡计算，预期销售利润率为12.3%。

虽名义地价13450元/㎡高于阳光城地块的12340元/㎡，但阳光城项目需配建幼儿园，实际住宅成交楼面价为14048元/㎡，高于本地块实际住宅成交楼面价。

住宅实际地价下降的主要原因是，北仑核心板块内显性库存较大，约19万方，在售项目整体去化速度较慢，导致了房企出价谨慎。

另外，近期开盘的国贸梧桐原项目，刚需产品去化较好，但改善产品去化一般，销售分化明显，对于整体项目实现快速变现有一定难度。

同时，拉长项目去化周期，增加资金成本，预计利润空间还将有所下降。

2、成功补仓，缓解金地燃眉之急

自去年12月宁波市区实施限房价以来，金地还是首期拿地，据好地研究院统计，金地目前在宁波市场仅湖成大境项目在售，且基本售罄。

计算今日竞得地块后，金地自主拿地项目可售面积仅9万方，基本与去年全年销售面积9.9万方相当，仅够支撑一年。

而在鄞州区市场竞争越加激烈的情况下，金地转战北仑核心市场，成功补仓的同时，保证一定利润空间。

金地由于当前存量仍较少，预计后续将进一步增加土地储备。

金地宁波市区拿地项目分布（来源：好地大数据）

二、春晓地块底价成交在意料之中

在昨天的前瞻中提到，地块西侧1.3公里处的海湾金茂悦项目，去年5月首开，今年4月加推三期，整体毛坯备案均价14100元/㎡，略低于本地块上限毛坯房价14500元/㎡，本地块以上限价格销售仍有一定难度。

另外，梅山春晓板块内可售存量约30万方，去化周期近12个月，是市区各板块中去化周期最长的板块。

同时，本地块距离中心城区较远，板块内交通、产业方面支撑力度不够，整体市场去化难度大，较难实现快速变现。

因此房企对春晓两宗宅地关注度不高，最终底价成交也在意料之中。

来源：好地讯

本账号文章版权归原作者及原出处所有，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。

本账号只提供参考并不构成任何投资及应用建议。

本账号部分文章为转载，并不用于任何商业目的，我们也已经尽可能对于作者和来源进行了通告。

由于能力有限，造成的疏漏，请及时联系，我们将根据原作者的要求，立即更正或者删除有关内容。