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宁波北仑区土拍点评:金地拿下北仑中心地块,有何意图?

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楼市观察楼市观察 2020-07-30 13:36:40 457
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北仑区成功出让3宗涉宅用地,总成交金额为16亿元。

其中,金地竞得北仑中心地块,成交楼面价13450元/㎡,溢价率12.08%,低于本网前瞻预测;春晓2宗地块均以底价成交,与本网预测基本一致。

地块成交情况

宁波北仑区土拍点评:金地拿下北仑中心地块,有何意图?

宁波北仑区土拍点评:金地拿下北仑中心地块,有何意图?

地块位置分布(来源:好地大数据)

一、金地拿下北仑中心地块的两大支撑

在宁波核心区拿地越来越难,利润越来越少的情况下,一些房企将目光转向竞争程度相对较小但市场又有一定支撑的区域,北仑城区显然位列其中。

由此可见,金地拿下北仑中心地块,也在情理之中:

1、仍有较大的预期利润空间

本地块成交楼面价13450元/㎡,计算社区配套用房2500㎡的成本后,实际成交楼面价为13837元/㎡,按上限毛坯房价24300元/㎡计算,预期销售利润率为12.3%。

虽名义地价13450元/㎡高于阳光城地块的12340元/㎡,但阳光城项目需配建幼儿园,实际住宅成交楼面价为14048元/㎡,高于本地块实际住宅成交楼面价。

住宅实际地价下降的主要原因是,北仑核心板块内显性库存较大,约19万方,在售项目整体去化速度较慢,导致了房企出价谨慎。

另外,近期开盘的国贸梧桐原项目,刚需产品去化较好,但改善产品去化一般,销售分化明显,对于整体项目实现快速变现有一定难度。

同时,拉长项目去化周期,增加资金成本,预计利润空间还将有所下降。

2、成功补仓,缓解金地燃眉之急

自去年12月宁波市区实施限房价以来,金地还是首期拿地,据好地研究院统计,金地目前在宁波市场仅湖成大境项目在售,且基本售罄。

计算今日竞得地块后,金地自主拿地项目可售面积仅9万方,基本与去年全年销售面积9.9万方相当,仅够支撑一年。

而在鄞州区市场竞争越加激烈的情况下,金地转战北仑核心市场,成功补仓的同时,保证一定利润空间。

金地由于当前存量仍较少,预计后续将进一步增加土地储备。

宁波北仑区土拍点评:金地拿下北仑中心地块,有何意图?

金地宁波市区拿地项目分布(来源:好地大数据)

宁波北仑区土拍点评:金地拿下北仑中心地块,有何意图?

二、春晓地块底价成交在意料之中

在昨天的前瞻中提到,地块西侧1.3公里处的海湾金茂悦项目,去年5月首开,今年4月加推三期,整体毛坯备案均价14100元/㎡,略低于本地块上限毛坯房价14500元/㎡,本地块以上限价格销售仍有一定难度。

另外,梅山春晓板块内可售存量约30万方,去化周期近12个月,是市区各板块中去化周期最长的板块。

同时,本地块距离中心城区较远,板块内交通、产业方面支撑力度不够,整体市场去化难度大,较难实现快速变现。

因此房企对春晓两宗宅地关注度不高,最终底价成交也在意料之中。

来源:好地讯

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