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总价6.53亿+返还,黄岩永宁江环岛区块地王诞生!!!

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楼市观察楼市观察 2020-12-25 11:38:35 36147
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聚合引擎发布 
聚合引擎综合整理   来源:徐徐道来时间
版权归原作者所有,如有侵权请及时联系

NO. 1|壹

 

12月24日,黄岩区东城街道联岛路南侧地块挂牌截止,进入拍卖阶段。据不完全统计,该宗地块吸引了十几家房企参与,竞拍也达到了惊人的313轮。据业内人士回忆,不到半个月时间,售楼处便先后迎来二十多组前来市调的同行。都是冲着这块地而来。

 

最终维科以总价65300万竞得本宗地块,突破了封顶价格,还要包含9450方返还面积。土拍封顶价拍自持,是近几个月在台州土拍较为常见的形式,一方面对火热的市场进行调控,另外一方面则丰富类似公共住房等资源。


 

联岛路南侧地块实景图

 

在地块出让前,5119元/平的起始楼面价,已经创下了永宁江王林洋环岛区块的新纪录。大众的关注点在于,此次拍卖能把地价和房价天花板抬高到什么程度。而从成交价格来看,楼面价加上返还部分的成本,远超原来的市场纪录。

 

从参与房企规模以及拍卖过程来看,本宗地块的激烈程度也是历史之最。各方拿地欲望都较为强烈,且都能接受较大程度的溢价。

 

 

联岛路南侧地块位置图

 

今年以来,黄岩新楼盘增多,市场明显回暖,月度成交数量走高。以官方媒体公布的九月份数据来看,一手住宅同比上扬78.16%。土地市场方面,整体价格有上扬趋势,西城街道环城南路南侧地块成交楼面价达到13559元,创下全城新高。此前委羽山周边楼面价也达到了10731元/平。在没有复杂配建的情况下,核心区域简易成交楼面价全面突破万元已成定局。

 

NO. 2|贰

 

此次土拍的背后,有两个背景需要了解。一个是房企端;许多企业需要土地储备,扩大市场。如台州主城区这般购买力强劲,土地成本还较浙江大部分城市低的市场,是充满吸引力的。但黄岩推地数量有限,需求越多,竞拍也会越激烈,成交价便会愈发刷新市场认知;另一个则是城市发展端;黄岩对永宁江的定位,十几年来没有改变。2020年,黄岩更是提出“千年永宁”的概念,其中的亮点在于首度明确要求把永宁江作为城市内河来布局建设,沿江开发高端住宅、商贸金融、休闲娱乐等项目。这意味着,未来的人口和资源,还有机遇,都将随着这条母亲河向外延伸。

 

永宁江公园一角,来源浙江在线

 

黄岩本地许多根深蒂固的想法也在改变,规划中的城西新区以及建设多年的新前板块正在改变人们对高速公路以西的认知;吾悦广场一带的江北商贸区改变了传统的北城印象;委羽山板块持续建设,改变了以往杂乱的界面形象。

 

而吾悦广场所在的江北商贸区以东,借助永宁江岛链密集的自然优势,也在推进多板块建设。

 

自西向东,江北商贸区、外东浦未来社区、双宝珠区块、王林洋环岛区块、高铁新区、江口区块,成为永宁江最为密集的珍珠岛链。

  

永宁江珍珠岛链示意图

 

该区域环环相扣,所带来的直接价值在于,更容易成为新的城市标签,与其他城市形成差异化;同时还能放大城市格局,以及彼此之间互相做好价值保障。

 

就今天成交地块所在的永宁江王林洋环岛区块为例,西侧紧挨着双宝珠区块以及未来社区,前者以城北唐门山双塔而得名,后者刚发布设计方案初稿,计划引入邻里商店+主题架空层的设计,打造社区主街+绿道的“云中漫步”体系。东侧紧挨着高铁新区以及江口区块,前者依托高铁站以及客运枢纽中心,引入商务办公以及休闲购物等场景,后者被纳入台州市核心区规划,正在梳理江口融合片区与椒江、路桥、临海、绿心等之间的协同关系。

 

未来社区示意图

 

过去十年,从江北商贸区到新前区块,再到规划中城西新区,主城区永宁江西段建设已经打下良好基础,并在持续成熟当中。

 

而主城区永宁江东段建设速度也在加快,2018年江口区块招标;2018年双宝珠区块设计规划批复;2019年,王林洋多配套同时动工;2020年,外东浦未来社区方出炉。

 

再加上三区融合的大战略,主城界面延着永宁江向东已经上升为市一级的预期。而王林洋区本身属于城东街道,既是老城区的延伸组成部分,又是永宁江向东拓展的前沿。双重优势下,其本身地价在主城区当中还处于洼地状态,也成为此次地块拍卖如此激烈的主要原因之一。

 

NO. 3|叁

 

永宁江王林洋环岛区块在元朝时便有记载。

 

而真正让其与众不同的,是后期沿江改造过程中的截弯取直。即永宁江到环岛区块西侧时会分流为一直一弯,而后又在区块以东汇聚继续前行。这一地理变化,也使得王林洋成为永宁江沿线唯一以四面环水为特点的环岛区块。

  

王林洋环岛区块已建或在建路网示意图

 

该板块等于一下子有了两大先天优势。城市稀缺资源构建的稀缺场景,价值端便高上一筹;而依水而居的特性,自古到今皆然。王林洋区块的宜居性也因此逐步显现。

 

此前,总长45公里,从黄岩城区直达长潭水库的永宁江绿道西段全线贯通。2020年6月,黄岩组织召开了永宁江绿道东延工程方案汇报及征求意见会。不久的将来,王林洋环岛区块将会被永宁江和沿江绿道双双包裹。

 

永宁江沿线绿道开发示意图

 

永宁江东段绿道效果图

 

与此同时,该区块近两年的配套落地也是相当频繁。

 

2018年,新洋花园交付,82省道复线、站西大道以及王林洋区域的拆迁都在不断落地;2019年,北京师范大学台州实验学校9月开学,王林洋二路通车,环岛路实现全线贯通;2020年,环岛路与站前大道连接桥工程规划建设启动,市域铁路S2近三年内开工,区块周边有白杨新村站以及甬台温火车站站等两个站点。

 

从今年土地出让情况看,王林洋环岛区块今年出让地块3宗。除了今天的成交地块,还包括6月份,中天美好集团有限公司以39300万元竞得黄岩区东城街道环岛路东侧、联岛路北侧地块;6月份,黄岩区东城街道王林洋一路南侧配套综合体地块被台州市黄岩经济开发区集团有限公司竞得。

  

配套综合体地块示意图

 

单一板块推地量在黄岩今年全年的总量当中,占比极大。

 

交通建设也是持续推进,环岛路、联岛路、绿汀路、站前大道连接桥(在建)、二环道路连接桥(规划)还有市域铁路S2(规划),使得该区块和周边未来社区、高铁新区无缝衔接,到主城其他板块也是非常便捷。

 

从这个角度来看,政府对永宁江王林洋环岛区块早有铺垫,层层推进,最终在今年的土地市场上彻底实现价值引爆。

  

区位图

 

目前,王林洋环岛区块集合了住宅、(商业、办公、公园、广场)配套综合体、学校、规划绿道公园等资源,已几近饱和,开发空间所剩无几。

 

NO. 4|肆

 

这么一分析,王林洋环岛板块唯一即将开盘的新项目,中天·翰林雅境的性价比便十分突显。

 

在今天地块出让后,该项目5000元左右的成交楼面价,不仅和老城区和委羽相比有洼地优势,在同板块同样也是最具性价比的选择。目前待售的两个项目,一个是今天的地王,另外一个算上延迟开发的成本,楼面价也基本站上了6000+的大关。

 

楼面价仅5000元左右的中天项目成为板块洼地

图片来自凤凰房产

 

可以预见,随着土地市场持续火爆,永宁段东段几个沿江区块持续开发的背景下,价格必然持续走高。其中,外东浦未来社区楼面价更被业内预测为至少10000元以上。

 

在这个大背景下,对于前文提到归属东城街道,且唯一四面环水的王林洋环岛区块来说,既是刚需人群以及刚改人群抄底老城区延伸区域的最后机会。也是从投资的良好选择。对标顶着价格天花板往上走的成熟板块,一个风口之上,价值初现的板块,具备更大的想象空间。其中,越是具备总价端和成本端优势的项目,越适合入手。


同时,翰林雅境仅1.8的容积率非常具有先天优势。一方面,当下整个黄岩新项目的容积率都在走高,2以下寥寥无几;另外一方面,同板块其他含住宅地块的容积率要达到2.2,甚至2.5。


容积率低,居住舒适度会更高。而且两宗体量相当的地块相比较,容积率低意味着户数更少,户均拥有的公共资源以及景观资源便会更多。

 

打造该项目的中天,是知名的杭州企业,旗下公司曾先后承建了杭州的奥体“莲花碗”、杭州亚运会轮滑场馆、杭州市民中心等优质项目,而且还是 25 座鲁班奖的拥有者。品质力和项目情怀,多次得到过检验。

 

正因为这份匠心,开发者舍弃了高层部分的排布以及潜在利益,在现有容积率条件下,打造出纯洋房住区。

 

在黄岩当下主城区的新盘供应,拥有该业态的,仅有翰林雅境一处。

  

示意图

 

全洋房所能带来的价值利好也是非常直接,接近低密的准墅区生活和毗邻的永宁江以及规划的绿道公园相得益彰;高于常规产品的得房率,让本就实惠的价格更具竞争力;宜居属性爆棚,使得改善自住人群会显著增多,进而保障后续人气。

 

对于购房者来说,最幸运的便是,好的板块,好的时机,遇到好的项目。


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