年会视频更新：地产金融业务总结暨2021工作展望会议回顾

2020地产金融业务总结暨2021工作展望会议分为上半场和下半场，上半场杨煌铭院长从五个方面讲述了2020的地产金融大事件——金融监管的基调、开发商的拿地、反洗钱对地产（尤其是更新项目）的影响、交易信任机制、大数据与税务。尤其是反洗钱系统、大数据对于融资产生重大影响：大额现金管理试点及企业的银行账户被冻结，并由此产生了一些衍生问题——更新项目的各种现金（台底费）怎么出来？信用危机问题等。而工商与税务方面：个人股权转让先完税或先做税务申报；企业股权转让先做税务核查/清算；开票问题：提额的难度；大额开票的依据、服务成果等。

下半场杨院长分享了“三道红线”的监管及房企的融资调整及2021年的形势预判与房企的应对策略。其中开发商隐藏负债以及融资出表的常规做法：1. 债务无息化——增加无息类经营性负债以降低金融有息负债的需求，如应付账款及票据、长期应付款以及其他应付款等；将有息债务直接按无息处理，比如保理融资费用（利息）转化为建安成本的应付进行处理。2. 明股实债：包括永续债以及带对赌、回购义务的明股实债。3. 其他表外债务——非合并报表范围内主体的负债、开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债。

对于“三道红线”：财务上的融资出表所涉负债仍需按“三道红线”的要求纳入申报和统计：明股实债和表外负债也纳入监控范围、永续债新老划断，20年8月以前发行的老债或面临展期压力。而2021年开发商的融资转型：开发商表内债的需求明显降低，纷纷转向明股实债和真股模式（如FL），开发商对于权益类（如存量资产收益权）、大规模基金、供应链的融资模式更为渴求（如BGY），跨境融资的新选择：保证金资金池、364美元债、FDI以及选择在香港的募资。

对于2021年的走向：城市间进一步分化、行业集中度上升、楼市调控因城施策、融资监管趋严，一企一策；房企2021年的应对策略则应：建立多元化融资渠道、增加多元化拿地渠道、加强现金流管理，增加经营性无息杠杆、扎根核心市场，选择目标省份和城市下沉，优化管理半径并寻求“管理红利”、审慎进行多元化战略、强化灵活多变的营销策略，现金为王。