深圳二套首付突降，会引领楼市大反转？

从11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成，且普宅认定标准中取消了750万元成交总价限制。

这意味着，在深圳购买二套住房的资金门槛被大大降低。因为按照此前政策，在深圳购买二套普宅最低首付比例为70%、非普为80%，且总价低于750万才算普宅。

此前，业内一直呼吁，一线城市要降低二套首付比例、调整普宅认定标准，以此释放改善型需求入市。

而在“认房不认贷”之后，“卖旧买新”后不算二套，这部分存量置换需求从政策上已经满足，而保留首套、新购二套的改善需求没有得到明显支持。

此次深圳将二套房首付比例降至4成，会不会激发新购二套的改善型需求入市呢？北京和上海会不会跟进？

01 广州已“抢跑”向暖

其实，在一线城市中，松绑调控最积极的是广州。

8月30日，广州率先开启“认房不认贷”，之后深圳、上海、北京才跟进。

9月8日，广州又率先降低了首付，首套30%，二套40%。且首套房无贷款或者房贷已结清，再购房按首付30%执行。

9月9日，广州率先取消了新房限价。

9月20日，广州率先放开了部分区域限购，番禺、黄埔、花都三区解除限购。

那么，在一线城市中调控松绑“抢跑”的广州，现在的楼市状况如何呢？

强于北上，向暖！

据克而瑞地产研究中心数据，10月一线城市热度回落。北京新房成交面积环比下降11%，上海环比下降31%，广州持稳；深圳阶段性回升，10月环比上涨34%。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

进入11月，北深楼市寒意阵阵，广州依然持稳。据中指数据，11月第三周，北京新房住宅成交量连续三周环比下跌，深圳第三周新房成交下行幅度也较大，而广州依然环比上涨。

11月第三周（11.12-11.18）一线城市新房成交状况

数据来源：中指数据

总体看，广州在过去两个月率先“抢跑”政策松绑后，楼市成交表现好于其他三个一线城市，有稳步向暖的趋势。

02  北上是否有望跟进？

那么，深圳在此次新政后，楼市会不会扭转下行颓势，业内认为还需要观察。

因为楼市环境在不断动态变化中，和两个月前政策松绑带来的刺激购房动能相比，当前刺激楼市成交修复的关键在于恢复需求端信心。

深圳楼市和北京一样，“认房不认贷”后二手房挂牌量持续创新高，一大部分“卖旧买新”的改善型购房群体开始行动起来，但是却发现要出手的旧房十分难卖。

由于刚需购房者信心缺失，认为房价还会下行，选择继续观望，导致二手房缺人接盘，进而新房也出现了不少退订现象。

因此，提升购房者信心，在现阶段看，对于稳定一线城市楼市成交十分必要。

尽管不指望降低二套房首付及调整普宅标准会逆转楼市走向，带动销售持续大反弹，但也会增大需求端信心修复的砝码。

目前，北京二套房首付比例普宅为60%、非普为80%，上海二套房普宅首付比例50%，非普70%。业内多判断，当前政策放松已传导至广深，北上有望跟进。

而在强信心层面，最近央行、金融监管总局、证监会等明确对不同所有制房企一视同仁，提出“三个不低于”，起草“50家房企融资白名单”，如果执行落地，会精准助力房企风险化解，降低交付担忧，提振购房情绪。

周五是传统的政策博弈日。今天又是周五了，不知道会不会有啥好消息。