杭州抢地千亿，全国躺平七成：土地市场的真相只有一个

  4月8日，杭州一场土拍打了将近四个小时。

  滨江襄七房地块——被网易、阿里等大厂包围的一块宅地——吸引了13家房企报名，127轮竞价之后，华润置地以39.5亿元拿下，楼面价突破4.1万元/平方米，溢价率46.83%。当天杭州三宗地块全部溢价成交，总揽金58.62亿元。

  杭州土拍大厅里的火热，和不少地方土地市场的清冷，形成了今年一季度最刺眼的分界线。

  01 成交量没怎么涨，但钱都往几个地方挤

  先说总量。

  据中指研究院统计，一季度300城住宅用地成交规划建面约7319万平方米，同比下降5.9%。卖的地少了，但卖出的钱多了：土地出让金3449亿元，同比增长20.2%。成交量降了，成交金额反而涨了——答案只有一个：地价上来了，而且热钱高度集中。

  有多集中？一季度TOP20城市的土地出让金，占全国比重已接近七成。杭州一季度的宅地出让金就达到595.1亿元，同比暴涨149%，排全国第一；平均溢价率43.2%，上海29%，成都也超过20%。

  简单翻译一下：不是土地市场在全面回暖，而是好地段的“尖货”在抢跑。那些在核心城市有优质地块的地方，房企愿意砸钱；其他地方的，要么流拍，要么底价成交，有的甚至压根儿没挂牌。

  02 分化背后，藏着三重逻辑

  为什么分化得这么严重？

  第一，开发商在“掐尖”。卖房子赚不到钱，就要把有限的资金押在最稳的地方。

  国海证券首席经济学家夏磊指出，今年一季度，北京虽然成交总建面同比下降，但成交金额569亿元，是近五年同期最高——说明卖的每一块地，都是掐尖挑出来的。克而瑞也提到，销售TOP10房企一季度拿地金额同比增长162%，“头尾分化”正在加剧。

  第二，国家队和民企都在挤同一扇门。

  一季度百强房企拿地总额2895.8亿元，同比增长30.6%，其中中海、华润、绿城位列前三。但全口径销售TOP100房企中，近七成没有新增土储入账。能上牌桌的玩家越来越少了。

  第三，民企开始冒头，但力量有限。

  一季度22城拿地金额中，民企占比24%，比去年全年提升了7个百分点。上海3月土拍中，大华集团拿下静安大宁地块，溢价率32.31%；3月杭州土拍，多家民企也参与了高溢价竞拍。

  民企在回来，但还远远不是主力——大部分民企依然没有恢复信用发债的能力，只能挑最稳妥的项目出手。

  03 真正该留意的，是房企的钱袋子

  如果只看土拍溢价率，容易高估市场热度。

  一个基本事实是：房企的账上现金，并没有宽裕到可以大举拿地的地步。国盛证券研报显示，一季度房企到位资金同比仍下滑3.7%，定金及预收款同比下降1.1%，个人按揭贷款同比下降7%。债券融资方面，一季度行业发行规模同比锐减46.3%。

  翻译成大白话：卖房子收不上来钱，银行放贷也紧，债券市场基本对民营房企关着门。资金面还在紧平衡，拿地的钱大多是“省出来的”，不是“赚出来的”。

  这也解释了为什么土地市场的热度是“点状”的——房企不是全面出击，而是把子弹全部押在最稳的几个靶子上。这种策略对头部企业来说可能有效，但对全国市场的拉动作用极其有限。

  04 接下来盯住两件事

  第一，看二线城市能否接上棒。一季度能称得上“热”的城市，一只手数得过来。如果到了二季度，除了北上杭，其他强二线城市——成都、苏州、南京——的土拍热度也能起来，分化的格局才有机会收敛。

  第二，看房企的资金面是否改善。如果新房销售继续疲软、融资渠道没有明显拓宽，那么当前这批高溢价拿地的项目，将来能不能如期推向市场，本身就是个问号。一季度百强房企销售总额同比下降10.2%，4月单月降幅进一步扩大到16.9%——销售没有企稳，土地市场的热度就缺乏持久的燃料。

  土地市场永远先于楼市判断方向。当杭州的土拍大厅里竞价声此起彼伏时，全国大多数城市的规划部门正在为一块地能否顺利挂牌发愁。这种冰火两重天的局面，大概率还要持续下去。

  毕竟，能站在牌桌前的玩家越来越少了，而坐在牌桌外的人，连牌都还没摸到。