金隅上海“慢动作”：金隅公园东序落地难产 或面临滞销压力

  在上海普陀桃浦，金隅地产的第二个“东序”产品——金隅公园东序，自2023年12月拿地至今，已过去20个月时间，却迟迟未见开盘动静。相比之下，同期出让的越秀、中环等项目早已入市销售，甚至部分已进入清盘阶段。

  金隅的“慢工”究竟是出于对产品的极致打磨，还是暴露了其在上海市场的力不从心？纵观金隅在上海及全国其他城市的项目历史，质量问题与维权事件频发，让市场对这家有着国企背景的开发商真正的产品把控能力和运营效率打上问号！

  拿地一年“踩线”动工

  项目推进仍存变数

  时间回到2023年12月5日，金隅集团经过多轮竞价，最终以22.7亿元总价成功摘得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026a-02地块，溢价率10%，成交楼板价约4.95万元/㎡。

  该住宅地块也就是如今的金隅公园东序，根据出让合同约定，地块的房地联动价为8.55万元/平方米，且开发商须在签订土地合同后12个月内开工。

  然而，项目推进速度却远低于行业平均水平。施工铭牌显示，2024年11月1日，金隅公园东序项目正式开工，险些超出土地出让合同约定的动工期限。这种“压线操作”在上海快周转的房地产行业中极为罕见。

  业内人士分析，从拿地到开工一般需要3-6个月时间，包括方案设计、报规报建等流程。金隅花费近12个月才动工，明显慢于市场正常节奏。这种迟缓反映出企业在项目前期规划、资金安排或内部决策机制上存在问题，不禁让人质疑金隅的开发效率。

  今年3月，桃浦项目公司注册资本由1亿元增至5.92亿元，显示出一定的资金投入决心，但规划设计方案却在公示一年三个月后再度调整。

  根据普陀区规划和自然资源局公示信息，今年7月，金隅公园东序项目设计方案调整公示，涉及建筑面积、景观布局、排烟井位置、单体图纸局部调整等多个细节。

  这些变动虽不影响整体格局，却反映出项目在推进过程中仍存在不少技术与管理层面的不确定因素。有业内人士透露，项目设计方案反复调整可能与产品定位不清晰、市场需求把握不准有关，也可能受到内部决策流程复杂的影响。

  桃浦板块新房竞争白热化

  金隅面临“滞销”压力

  桃浦板块作为上海中心城区难得的成片开发区域，目前已聚集宝华、金茂、中环、华润、建发等多家实力房企，产品类型以高层住宅为主，市场竞争异常激烈，对产品力、品牌力、营销力提出了更高要求。

  据统计，包括金隅公园东序在内，普陀桃浦板块目前可售住宅项目共有十个之多，供应量接近6000套。因此，众多潜在买家在未能找到心仪的楼盘或合适的房源时，往往选择货比三家或者持币观望。

  此外，桃浦板块的住宅产品存在较高的同质化现象，众多项目在容积率、梯户比、户型面积及结构等方面趋于一致，这使得客户的选择范围极为广泛，进而导致了市场上大量项目的竞争压力增大。

  反观金隅，尽管打出“东序”系TOP级产品标签，但在上海缺乏成功案例背书，品牌认知度远不及其他头部房企。金隅在北京开发的东序系列项目虽然口碑不错，但南北市场差异显著，北京经验能否成功复制到上海尚存疑问。

  若产品定位、户型设计、价格策略未能精准切中市场痛点，即便“打磨”再久，也可能面临“开盘即滞销”的尴尬局面。特别是金隅公园东序的房地联动价达到8.55万元/平方米，在当前市场环境下属于中高端改善价位，需要足够的产品力和品牌力支撑。

  区域高管变动，战略摇摆

  参拍北外滩地王，但无所获

  在金隅公园东序项目推进缓慢的同时，金隅地产华东区域内部也经历了重大组织架构调整。

  据媒体报道，2024年4月，金隅地产上海公司与杭州公司合并，沪杭区域由前杭州公司总经理段雄统一执掌。次月，金隅公园东序项目公司（上海金隅京扬房地产开发有限公司）法人变更为段雄。

  资料显示，段雄是金隅老将，在南京等地有过成功项目经验，曾主导开发金隅南京紫京府项目，在当地市场取得不错口碑。然而，上海市场与杭州、南京的逻辑截然不同。上海房地产市场成熟度高，竞争激烈，客户需求更为多元和挑剔，对产品品质、品牌认知和营销策略都有更高要求。

  金隅在上海本就声量微弱，此番组织架构调整更让人怀疑其是否真正重视上海市场，抑或只是“占位式”布局。金隅集团年报显示，公司主要业务和收入仍集中在华北地区，华东区域只占相对较小份额。

  早在2014年，金隅就已进入上海房地产，但布局节奏并不快，11年以来总计只开发了4个住宅项目，分别是金隅大成郡（2014年）、金隅金成府（2018年）、金隅外滩东岸（2020年）和金隅公园东序（2023年）。

  今年7月底，金隅参拍了虹口北外滩地块角逐，与绿城一较高下，但最终失之交臂，拱手让人。

  有业内分析师指出，金隅在上海市场缺乏持续深耕的决心和资源投入，组织架构的频繁调整可能导致团队稳定性不足，进而影响项目开发效率和市场应变能力。

  多地项目频现维权纠纷

  金隅品牌陷“信任危机”

  金隅在上海并非首次遭遇质疑。2023年，其位于杨浦区的“网红盘”金隅外滩东岸就曾因质量问题被推上风口浪尖。

  2023年2月，金隅外滩东岸的业主在上海一网通办官方网站上反映，楼盘在建设过程中，经上海市建筑工程安全质量监督总站抽查，存在建筑材料和施工工艺多项不合格的情况。

  业主投诉称：“楼房施工质量事关所有业主及居住者的生命财产安全，恳请帮忙联系责任单位，责成开发商及施工单位立即停工。请开发商将相关真实情况告知业主，让业主不惶恐。”

  经上海市杨浦区建设和管理委员会调查核实，金隅外滩东岸工地存在硅墨烯板不合格及外墙存在热桥的情况属实。上海市建设工程安全质量监督总站在2022年开展的专项检查中发现：该工地一批次SW硅墨烯免拆模保温板监督抽检不合格；外墙龙骨连接件位置存在热桥等质量问题。

  检测结果显示，不合格指标包含：干密度、垂直于板面抗拉强度和体积吸水率等。这些问题可能影响建筑的保温性能和使用寿命。

  金隅在其他城市同样面临品质争议。2024年，位于合肥蜀山区的金隅中交山湖云筑因精装房质量问题遭业主集体维权。据业主联名举报，该项目存在外墙偷换材料（备案为金属漆却改用低质弹性漆）、虚假宣传人车分流（销售承诺未兑现，改为依赖后期物业“优化”）、施工工艺低劣（外立面空鼓、褶皱明显）及设计与实际严重不符（如窗户无法开启、玻璃装配不达标）等问题。

  来源：金隅业主

  尽管开发商已发布整改方案，承诺优化围墙高度、重做外立面试点并排查平整度，但业主对整改诚意和效果存疑。项目此前因设计缺陷（如楼栋布局不合理、公摊率高达23%）、周边环境嘈杂（紧邻高压线、主干道）等问题，销量持续低迷，与邻近楼盘形成鲜明对比。

  房地产行业素有“快鱼吃慢鱼”之说。在上海这样一个高度成熟、竞争激烈的市场中，开发速度本身就是竞争力的重要组成部分。金隅公园东序项目的缓慢进展，折射出外来房企在上海市场面临的普遍挑战。

  从市场时机角度看，金隅可能已经错过了最佳入市窗口。2023年底至2024年上半年，上海楼市政策环境相对宽松，市场需求释放较为充分。而随着时间推移，桃浦板块市场竞争加剧，客户选择面更广，对新产品的要求也更高。

  资金成本压力同样不容忽视。金隅公园东序项目土地价款达22.7亿元，按财报披露的3.18%的融资成本计算，每延迟一个月入市，就将增加约600万元的财务成本。这些成本最终要么转嫁给消费者，要么侵蚀项目利润，进一步削弱产品市场竞争力。

  品牌建设方面，长期“只闻其声不见其人”反而会消耗市场期待值。在没有持续品牌发声和项目进展曝光的情况下，金隅在上海市场的存在感可能进一步减弱。

  对于金隅而言，公园东序项目不仅是一个房地产项目，更是其在上海市场乃至华东区域战略布局的试金石。项目的成败将直接影响企业未来在上海市场的发展空间和品牌形象。

  在竞争日益激烈的房地产市场中，“慢工出细活”的理念需要与市场节奏、企业实力和客户需求相匹配。金隅若真想在上海站稳脚跟，必须真正读懂上海市场、尊重上海客户、展现上海速度，光靠“复制北京经验”远远不够。

  市场期待金隅能够给出明确答案，而非继续猜测和等待。时间不等人，市场更不等人。希望金隅能够真正重视上海市场，把握市场机遇，打造出符合上海购房者期待的好产品。否则，不仅会错失市场机会，更可能影响企业在华东区域的整体发展战略。