市场空间巨大的产业园区物业，物企该如何把握机遇？丨物业研究

文 | 研究员 刘丰年

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在非住业态拓展中，产业园区无疑为物企重点发力的方向之一。不同于住宅业态，产业园区市场竞争相对可控，物业费水平相对较高，且产业园区高质量发展和精细化运营为物企提供了更大空间和可能性。数据显示，超6成500强物企已布局此业态。本文集中于产业园区细分市场与大家一同探讨。

园区物管市场空间广阔，区域分布较均衡

较住宅业态而言，产业园区市场竞争相对可控，物业费水平相对较高，且产业园区高质量发展和精细化运营为物企提供了更大空间和可能性。据不完全统计，2023年全国产业园区总规模近200亿平米，名义营收规模可达7000亿，产业园区市场空间巨大。

就区域分布而言，全国产业园区用地集中在三线及以下城市，园区个数及面积分别占比83%和78%。一方面，园区企业以生产、研发类居多，对所在城市能级等要求不高，且由于生产研发需要多选择相对偏远的郊区，因此，园区在各城市分布相对分散。

产业园以产业企业为绝对主力，8成有外包需求

产业园成交以产业企业为绝对主力，以上海为例，有7成产业园业主为产业企业，产业开发运营商比例为14%。而随着园区开发运营商逐步由重向轻转型，其拿地比例将进一步降低。

调研显示，目前有8成企业选择不同程度外包，完全自营比例不足2成。从外包需求来看，主要集中于硬服务（含运行、维护、维修、预防性维护等），其次为大中修改造及装修，两项需求占比均超7成。

而在考虑未来设施管理预算增加项时，超7成园区将数字化平台工具作为重点增加项，可见园区对智慧化建设需求增加，物企可将数字化平台打造作为契机寻找机会。

对产业园区而言，安全管理、设施设备运转保障能力是其重点关注。因此，针对此类业务外包，考量因素主要有同类型项目经验、价格及性价比、风险管理与控制。

成本管控下分包为主，物企盈利空间将再度压缩，合资合作有机会

而随着企业内控成本趋严，产业园区外包服务呈现了分包→总包→分包趋势。分包模式下更利于企业成本控制。以上海产业园区为例，从服务外包模式来看，以清洁、安保等单项分包占比约7成, 物业服务总包比例不足3成。从服务企业类型来看，以专业公司的服务为主，物企提供服务比例不足4成。

与此同时，随着产业开发运营商逐步向轻资产转型，并会进入园区存量管理市场进行运营服务业务外拓，将成为物业企业重要竞争对手之一，其综合能力更具优势，物企盈利空间将再度被压缩。

而近年来产业开发运营商亦有合资需求，来实现现有园区的招租、运营、管理效率和效果，同时强强联手切入存量市场进行市场化外拓，物企不妨通过与此类企业合资合作实现有效拓展。通过访谈发现，此类企业合作主要关注点包括产业园服务能力、管理治理水平规范性、品牌影响力、园区成功案例等。与此类企业合作考量中，产业/资源导入能力是加分项，而母公司有竞争关系则为减分项，存在争夺产业客户的风险。

小结

产业园区物业管理市场空间巨大，外包需求较高，如硬服务提供与大中修改造等。而随着园区企业成本管控愈加严格，分包模式逐步成为趋势，物企盈利空间受到进一步挤压。在产业开发运营商逐步向轻资产转型过程中，物企与其合资合作或可作为拓展方式。这对于物企产业园服务能力、品牌影响力及资源导入能力等亦提出一定要求。与此同时，产业园区精细化运营导向下，数字化平台及工具为园区预算重点增加项，物企可将数字化平台打造作为契机寻找机会。