作者 | 深水财经社 纳兰

  “商业的进化史，本质是人与空间关系的重构史。”这句现代商业理论奠基人维克多·格鲁恩的箴言，恰是南京新百近三十年发展历程的最佳注脚。

  作为国内第一商圈的创始者，南京新百是中国十大百货商店之一和南京市第一家商业企业股票上市公司，至今仍然是国内商业零售的顶流IP。不过这家商业老字号如今早已出圈，他们已经通过“干细胞技术+智慧商业体+银发经济生态”三大支点，重构增长曲线。

  4月29日晚间，南京新百（600682）同步披露2024年年度报告与2025年一季度业绩，公司去年实现营收67亿，归母净利润2.3亿元；2025年Q1营收15.69亿元，净利润1.29亿元。

  从多年前就深耕大健康和服务的南京新百，如今已经进入收获期，公司养老服务和医药医疗板块已经化蛹成蝶，超越传统商贸零售成为公司最重量级的收入来源，而南京新百也已从一家传统商业“老字号”向新生命、新物种进化。

大健康板块撑起大半边天

  财报显示，南京新百2024年营收增长1.98%至67亿元，其中大健康板块贡献超六成营收，成为增长核心引擎。具体来看：

  干细胞储存业务：控股子公司齐鲁干细胞通过山东省脐血库独家运营权，实现干细胞采集、存储、研发全链条覆盖，2024年齐鲁干细胞全力推进国际细胞治疗认证基金会FACT认证，并已于2025年2月成为国内首家获得FACT国际认证的细胞机构。去年还在现有的脐血干细胞保存服务基础上，推出创新的多室保存服务，以应对储户日益增长的需求。

  这印证了生物经济学家卡萝塔·佩蕾丝的观点：“每一次技术革命都会催生新的基础设施。”南京新百通过布局干细胞存储，实质是构建“生命健康基础设施”，其市场价值已超越商业地产范畴。

  医药医疗板块：旗下丹瑞中国推进前列腺癌细胞治疗药物普列威（PROVENGE）临床三期试验，完成全部受试者入组，预计2026年提交NDA，商业化前景可期；新健康医院年门诊量突破46万人次，三、四级手术量达1.9万例，DRG付费改革下成本管控成效显著。

  智慧养老服务：据测算，中国养老产业2025年规模将达12万亿元，南京新百凭借“服务+科技+金融”的融合模式，有望抢占银发经济先机。

  在老龄化浪潮下，南京新百通过“轻资产+重运营”模式，打造养老产业闭环。2024年，安康通中标182个项目，新增山西运城、甘肃兰州等6城，长护险业务覆盖超50万人，单店净利率提升至12%。

  2024年，公司控股的以色列Natali在物价上涨、通货膨胀以及战争常态化发展的趋势下依旧实现了强劲的业务增长，累计收入同比增长5.9%，并成功收购了英国的Nobilis、Horizon和Platinum Care，建立了英国运营平台。

  禾康投资布局“松鹤延年玺”五大康养综合体，推出老年大学、旅居养老等增值服务，客单价从1.2万元/年提升至2.8万元。公司还与泰康保险、万科物业等20余家企业合作，推出“保险+养老”“物业+养老”套餐，持续拓展衍生收入。

  这恰如管理大师彼得·德鲁克的预言：“企业的目的在于创造并留住客户。”南京新百通过“服务+科技+金融”的融合创新，在银发经济领域构建了难以复制的竞争壁垒。

  但是收入贡献才是硬道理。那么经过多年深耕之后，南京新百现在大健康板块的收入到底有多少呢？

  根据年报收入分类披露，南京新百去年商业和宾馆餐饮收入合计约4.45亿，占营收总额比重只有6.92%。那么剩余的将近93%的收入，大约59.81亿都来自大健康板块，其中包括养老护理、干细胞储存、医疗服务、医药制造等业务。

  以此来看，南京新百早已跳出了商贸零售行业，而应该归入医药或医疗服务板块。

从“传统百货”到“网红地标”

  南京新百是如何在南京新街口这个“中华第一商圈”打响了一场传统商业的突围战呢？

  商业空间的价值在于创造“让人愿意停留的时间”。正如前文所述，南京新百让传统商业IP焕发新生的核心要点就是要重构人与空间关系。

  在南京新百中心店B座7楼，一家乐高城市旗舰店门口总排着长队，其所在位置曾是传统百货的“冷区”。2021年，南京新百斥资2亿元启动“垂直动线革命”，将负一楼至八楼的2.8万平方米空间彻底重构。

  南京新百通过垂直动线优化，将传统百货的“线性购物路径”升级为“立体体验场域”，使客流停留时间延长至2.3小时，远超行业平均1.1小时。

  在停留时间的基础上，南京新百对旗下商场的SKU和品牌进行全面升级。

  2024年，南京新百首店矩阵继续扩容，引入了乐高亚洲旗舰店、茑屋书店南京首店等173个首店品牌，形成“首店+旗舰店+概念店”的梯度矩阵。

  中心店正大门广场引入华为智能生活馆、乐高城市旗舰店，并抢抓南京首店首发，引进了文通冰室、趁热集合、一栗等8个首店品牌，巩固了网红潮流餐饮聚集地形象。

  2024年，HOF南京店新进品牌18个，重点引进二次元零售旗舰店及衍生业态，形成了“年轻潮流主力品牌+二次元热点内容+泛ACGN客群关联的多元化社交娱乐体验”的业态及品牌矩阵。

  根据哈弗商学院的理论，“零售业的未来属于那些能把商品转化为体验的场所。”南京新百通过“空间+内容+数据”的三维重构，将物理空间转化为“体验经济”的孵化器。

从商业文明到生命文明的晋华

  南京新百确实是一个老字号，但是这个光环背后，公司早已发生蜕变，大健康板块早已羽翼丰满，正在成为公司核心业务，但是客观来说，目前市场对于南京新百的认识还是相对保守的。

  WIND数据显示，南京新百当前滚动市盈率约34倍，低于商业百货行业均值54.13倍，但高于大健康板块平均28倍。券商普遍认为，市场并没有充分定价其干细胞和养老服务业务的价值。

  南京新百目前已经形成了清晰的“三驾马车”业务组团，这也暗合了生物学的“三重螺旋”理论，其中商业零售可以提供现金流与客群基础；生命科学可以创造技术壁垒与估值溢价；而养老服务则能够沉淀用户数据与消费场景。

  在南京新百的展厅里，1952年的老柜台与3D裸眼大屏交相辉映，这种“传统与现代”的共生，恰是其文化基因的写照。

  当多数实体商业还在为流量焦虑时，南京新百已悄然完成从“空间运营商”到“生命服务商”的进化，他们“不是在转型，而是在进化——从商业文明的物种，进化为生命文明的物种。”这场实验的最终答案，或许就藏在那些冷冻在液氮罐中的干细胞里，等待时间的孵化与绽放。

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