基汇资本联手华住系布局长租公寓

  图源：摄图网

  　　3月7日，国家市场监督管理总局反垄断执法二司公示《上海御璞呈嘉管理咨询有限公司收购上海汇城忆家管理咨询有限公司股权案》，公示期由2025年3月6日起至3月15日。网站二级页面显示，该案件隶属上海市市场监督管理总局。

  图源：上海市市场监督管理总局

  　　据公开信息显示：

  　　御璞呈嘉于2025年2月5日成立于上海市，注册资本60万元，为基汇管理100%持股子公司，关联机构是基汇资本。

  　　城家于2015年12月10日成立于上海市，为“城家酒店管理公司”旗下品牌，后者由华住集团和IDG资本于2015年共同投资创建，目前是丞家(上海)100%持股的子公司。

  　　汇城忆家2024年12月23日成立于上海，注册资本40万元。

  　　本次交易前，城家持有汇城忆家100%的股权，单独控制汇城忆家。交易完成后，御璞呈嘉取得汇城忆家60%的股权，城家取得汇城忆家40%的股权，御璞呈嘉与城家共同控制汇城忆家，汇城忆家将开展北京市长租公寓开发与运营业务。

  　　简单总结：基汇资本通过关联公司御璞呈嘉收购城家旗下汇城忆家60%股权，交易完成后双方共同控制汇城忆家，共同开展北京长租公寓开发与运营业务。

  　　资本加持扩张再提速?

  　　提起城家，大多数人都会想到华住集团。

  　　华住官网显示，华住会旗下拥有经典、多彩、精选、长住四大系列，其中“长住”系列均为城家旗下品牌。

  　　依托华住集团的酒店管理基因和IDG的资本支持，城家在服务式公寓领域积累了大量运营经验。

  　　截止目前，城家旗下拥有城家公寓、城家公寓酒店、城家奢华公寓、励业公寓等9个品牌。

  　　据城家官方微信公众号，2024年城家新增签约20000+间，在管房量突破60000间，新增开业 10000+间，累计开业突破45000间。2024年，城家平均出租率稳定维持在95%行业高位水平，年平均GOP率方面，服务公寓达76%，长租公寓达85%，大社区项目达92%，展现出强劲的盈利能力。

  　　基汇资本则是管理资产超354亿美元的私募巨头，擅长通过资本运作和资产改造提升物业价值，其过往案例(如上海海洋大厦、万象城写字楼收购)均显示其对持有型物业的增值能力。

  　　长租公寓方面，基汇资本于2018年与中骏集团旗下长租公寓品牌“FUNLIVE方隅”成立首期规模8亿美元的投资平台，用于收购、开发和管理核心城市长租公寓项目。截至2024年年底，方隅公寓资产管理规模180亿元。

  　　可以看见，双方结合可形成“资本+运营”的互补优势，进而提升项目收益空间。

  　　在此基础上，二者共同控制的汇城忆家有望进一步打开北京市场、扩大规模。

  　　长期价值如何实现?

  　　北京作为作为我国的政治、文化与国际交往中心，其住房租赁市场向来竞争激烈。

  　　据机构调研，截至2024年12月底，北京机构化集中式租赁住房规模为113,690间，同比增长8%。机构化集中式租赁住房共新增房源7,644间，租赁式社区新增规模超过4,000间，青年公寓新增房源3,335间。

  　　目前北京出租房源供给量大，已攀升到了9.5万套。

  　　尽管长租公寓市场受政策支持，具有一定发展潜力，房源需求量也很大。但双方合作仍面临不小挑战：

  　　一是商业模式适配性：基汇惯用的“买入-改造-退出”基金周期(通常5-7年)与长租公寓需长期运营的特性存在矛盾，需平衡资产增值与稳定收益;

  　　二是北京市场特殊性：相较于上海，北京核心区可改造存量物业更稀缺，土地成本更高，项目盈利性可能承压。同时，北京长租公寓市场呈现“分散竞争”特征，新进入者难以实质性削弱竞争。

  　　后续如何实现长期价值，是个值得关注的问题。

  　　结语

  　　在传统商业地产承压的背景下，与政策导向高度契合的长租公寓正成为机构资本布局新蓝海。

  　　未来，具备跨周期运营能力的基金，或将主导存量地产价值重塑。