保利毛利率降幅远低于同行，是靠“省”出来的吗？

  保利毛利率降幅远低于同行，是靠“省”出来的吗？

  2026年上半年，保利发展交出了一份耐人寻味的成绩单。

  财务端，公司实现营业收入1028.97亿元，同比下降11.95%；归母净利润19.28亿元，同比大幅下降38.96%。但毛利率却呈现出相对的“抗跌性”——上半年整体毛利率13.5%，同比降幅收窄至约1.1个百分点。

  而行业是什么光景？截至2026年8月24日，随着半年报陆续披露，行业毛利率普遍承压的趋势进一步明确。多家头部房企毛利率已跌破15%，部分企业甚至跌至个位数。花旗此前估算，11家盈利房企上半年毛利率均值约10.7%，低于去年同期的12.2%。招商蛇口一季度毛利率仅10.2%，上半年预计“大幅下滑”；越秀地产整体毛利率从2024年的10.5%进一步回落至7.8%。

  保利13.5%的毛利率——虽然谈不上漂亮——却在行业普降中显得“不那么难看”。

  于是，一个疑问浮出水面：保利的毛利率，是靠“省”出来的吗？

  “省”能省出多少毛利率？

  2026年上半年，保利在上海、成都、东莞等多地交付项目集中爆发质量问题。单价12-13万元/平方米的保利外滩序98，业主收房后发现外立面玻璃泛绿、电梯不通车库、插座点位擅自改动、近零能耗施工多处违规。宝山保利海上瑧悦，交付首日屋内霉味刺鼻、墙角长出蘑菇。成都保利怡心和颂，刚交房地砖就已上翘塌陷。

  “绿玻璃”替代超白玻、“奢石”变复合板——这些降标减配，确实在单体项目上边际降低了建安成本。但问题在于：这种“省”对毛利率的贡献极其有限。

  首先，建安成本在房地产开发总成本中占比远低于土地成本。在当前房价调整的背景下，土地成本占比被动抬升才是挤压毛利率的主因。即便把外立面玻璃从超白玻换成普通玻璃，在动辄数万元/平方米的售价面前，节省的成本不过是九牛一毛。

  其次，如果保利真的是靠系统性降标来“保毛利率”，那毛利率不应只是“降得慢”，而应该“逆势上涨”——显然不符合事实。13.5%的毛利率，依然处于行业周期底部。

  质量问题的真正代价：不在当期，而在未来

  比“省没省出毛利率”更值得追问的是：质量问题的代价，谁来承担？

  外滩序98地块315套房源近乎清盘。假如万一遭遇大规模退房，或需要支出巨额整改成本，再或品牌受损导致后续售价承压，一旦损失过大，有可能构成有关规定定义的“重大资产损失”。

  这些隐性成本——整改支出、赔偿费用、品牌折价——不会体现在当期的结转毛利率中，但会直接冲击未来的利润表。用牺牲口碑换来的当期报表，本质上是“寅吃卯粮”。

  更值得注意的是，早在2025年10月，上海市住建部门“四不两直”抽查时，保利外滩序98就已被列入重点问题工地名单公开通报。也就是说，在业主大规模维权之前，监管部门就已经点过名了。但时至今日，针对业主的集中投诉，保利上海方面仍未出具明确整改方案。

  保利毛利率降幅较小的真正底牌

  那么，保利毛利率降幅低于同行的真正原因是什么？

  答案藏在土地成本结构的“时间差” 里。

  当期结转的项目，主要对应2023-2024年获取的土地。相较于部分房企在2021年土地市场高点疯狂抢地，保利的拿地节奏相对稳健，结算项目中“极端高价地”的占比低于行业均值。

  叠加央企的融资成本优势和供应链议价能力，保利在同等市场环境下确实拥有更大的利润缓冲空间。财经评论员严跃进也指出，尽管上半年利润承压，但公司经营底盘依然稳固。

  换言之，保利赢在“过去的拿地纪律”，而非“现在的交付偷懒”。

  两个独立变量，一条隐性风险链

  回到最初的问题：保利毛利率降幅低于同行，是靠“省”出来的吗？

  答案是否定的。降标减配与毛利率优势之间没有必然的因果联系。 前者是财务口径下的“历史土地成本红利”体现，后者是当前运营端的“交楼管控失守”——两个独立变量，却被市场放在了同一张答卷上。

  然而，投资者需要警惕一条隐性的风险传导链：

  质量问题发酵 → 品牌信誉下滑 → 后续项目去化承压 → 未来毛利率进一步走低

  届时，保利或许将不得不以价换量，那才是毛利率真正面临“硬着陆”的时刻。当前的“抗跌”，若以口碑为代价，终究是饮鸩止渴。

  正如中指研究院所言，那些“历史包袱较轻、长期聚焦核心城市、在产品力上下足功夫的房企，大概率会率先走出低谷”。保利在产品力上的欠账，或许比毛利率的降幅更值得警惕。

  截至发稿，保利发展2026年半年报（预计8月27日披露）尚未正式发布，本文分析基于业绩快报及已披露的同行数据，最终财务数据以公司正式公告为准。

  本文基于公开信息及第三方研究报告撰写（包括但不限于保利发展业绩公告、中指研究院监测数据、花旗研报估算、招商蛇口业绩预告、万科业绩预告、地产与星空、网易、新民晚报、凤凰网房产等）。本文内容仅为信息梳理与分析，不构成对保利发展（600048）或任何其他证券的买卖建议。