房价会跌吗？

目前，我所见的大部分主流媒体和知识主播，对中国房价的态度是认为其会温和上涨，但明白人还是有的。后来我明白了为什么大家会普遍选择从众，原因有二：

一是屁股决定脑袋。有一定分析能力的人大多是有产者，已经有了房产，因此主观上不愿见到房价大跌，这种主观性妨碍了他们的理性判断。

二是分析房价还是需要一些经济学基础知识和思辨能力的，放在一年半前，有人跟我说以后中国房价未来几年会大跌，我也不会信的。但现在种种分析摆在面前，我也只能选择相信逻辑推理。

我的推理如下：

首先要明白经济为何会增长呢？一般的规律是这样的，如果生产力水平长期停滞，那么经济发展水平仅与人口数量相关，中国古代大部分年份都维持着庞大的人口规模，加上农业时代，大家的人均产值差不多，所以中国古代一直维持着世界上最庞大的经济规模。

但到了近代，生产力随着技术的进步不断提高，每一次工业革命都会导致生产力质上的飞跃。一国保持开放，和世界上其它国家保持贸易往来，利用好自己的比较优势可以分享这份技术进步的经济进步成果。在正常的发展下，经济是随着人口、技术、商业发展的增长而增长的，但在现代金融工具的加持下，出现了一种短期内刺激经济快速增长的方式，那就是债务扩张。

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产的最终目的是消费，人们的收入水平决定了其最终的消费水平，一般工业的生产能力可以通过增加投资，不断扩张，但扩张的极限也不过是居民的最大消费能力，再往上扩张就会造成产能过剩，东西卖不出去，引发过剩性危机（这是二战前世界各国经济危机发生的原因）。那么如何继续扩大产能而不引发经济危机呢，现代金融工具给出了一个方法，就是让居民借贷。

居民借贷，消费能力增加，购买力增强，物价上涨从而刺激了生产，商品大量成产，商品价格适度下跌，消费的增加也会导致居民收入的增加，产能在更高的供需水平上达到平衡。如果这个时候政府加以适当的引导，例如降息、通货膨胀、增加商品的金融属性等，那么人们借钱消费的信念就会得到加强，借贷不断增加，产能也不断增加，一个人的消费就是另一个人的收入，这样收入也会增加，经济发展欣欣向荣，这就是债务周期上升阶段的经济发展逻辑。

但人类社会的铁律是借债还钱，天经地义，除非破产。这样不断增加的债务总该有个顶点，债务不可能无限累积，那么这个顶点是在哪里呢？答案是人们还不起利息的时候。人们借信用卡的极限额度不是自己的收入刚够偿还本息，因为可以不断借新还旧，哪怕自己的月收入不足以偿还月供还可以通过还款之后再贷出来用于还债，或者是先负利息最后偿还本金的形式拖到自己有能力偿还债务为止，企业同理，国家亦然。但人们的所有收入不可能只拿来还债，还需要留下一部分生活成本，所以结论是收入-生存的支出=债务利息时就是整个金融体系运转不下去，系统性崩溃的临界点。由于债务利息包含资金成本、运营成本、金融机构的利润，而运营成本和金融机构的利润不可能是负值，所以哪怕西方国家不断降息，只要是靠债务驱动的经济发展的模式不改变，这套体系总有到头的一天。目前的经济学理论还无法打破这个规律，这个周期理论中的商品可以换成任意产品，包括房地产、股票、各种具有金融属性的商品等（一般具有金融属性的商品才能强化上述循环）。

上述的临界点是债务危机爆发的临界点，经济的下降周期要早得多。消费能力在债务的支撑下，不断增加，企业的产能也会相应增加，债务增加的同时收入也会增加，但经济泡沫越来越严重，债务增速越会快于收入增速，债务不断累积，相应的利息就会不断增加，当一个社会上：“可消费的钱=新借到的钱+收入-偿还的债务本金和利息“到达极大值时，也就是产能扩张的极值了，此后，经济发展转入下降阶段，由于偿还债务的增加，消费能力下降，产能相对过剩，收缩产能，消费的减小导致收入的减少，收入减少进一步导致消费能力下降，直到那个金融系统崩溃的时刻的到来。

细心的人可能会发现一个问题，既然总消费=总收入，消费增加必然导致收入增加，按理说收入会一直增加下去啊，怎么会减少呢？对这一问题的回答和解决方案就是各个经济学流派的产生的原因了。主要原因是--分配不均，贷款的资金不是凭空产生的，他是财富的累积者向产品的消耗者提供的。在上述的一个完整周期中，财富主要在向产品的提供者集中，当产业财富积累到一定程度会转化为金融资本，通过投资和借贷来进一步获取利润，而负债向产品的消耗者集中，他们不断的向金融资本借贷来在增加自己的消费能力，但当自己的预期收益不足以支撑债务利息时，借贷的链条变被迫终止了。只有当资本的积累停止，并重新进入消费市场，再一次促进产能，其消费变成负债者的收入，负债者用以清偿债务，经济才能重回到健康水平，开启下一轮的债务周期。但是，这与资本的逐利性相矛盾，资本的累积一旦启动，便会不断增长，不会自发地减少，因此危机必定会爆发。当危机爆发后，大部分高负债者破产，债务清零，然后开启下一轮的债务周期。

那么中国目前到哪个阶段了呢，西方国家的规律是，当居民债务达到GDP的70%左右时，危机大概率会爆发，目前中国的居民端债务是62%出头，且每年增加三个点左右，但由于中国的社会保障和金融制度不健全，存在民间借贷，且居民也需要留一些资金用于应对不确定性风险，所以可能已经到这个极限了。这也是目前现阶段为何政府不遗余力地打压房地产的原因，一旦房价继续升高，推高居民债务，那么金融危机就会很快爆发。而如果房价暴跌，房子资不抵债，居民弃供，便会导致银行的坏账增加，引发银行资不抵债，发生恐慌性挤兑，银行会面临危机。

所以政府能做的就是房价不增不减，不买不卖，资金不再流入也不能流出，不推高债务，允许有能力全资购买的家庭过来接盘，降低债务风险。而现有债务主要由已有买房者硬抗。但能一直这么稳定地维持下去吗？

我的答案是不能，因为不稳定因素太多。至少有三个不稳定因素，一：人口，二：囚徒博弈，三：收入水平下降。先来看人口，由于生活成本和结婚成本持续升高，中国的生育率在快速下降，尽管这些人类幼崽变成接盘侠是10余年之后的事，接下来10几年，接盘侠比较稳定。但是，面对逐渐下降的人口会改变两个因素，一是人们对房地产的预期，二是政府的调控。没有人口，便没有未来，人口的快速下降导致的问题是之后文章的重点。因此政府必定会打击房地产以稳住不断下降的生育率，这里先分析对房地产预期的下降导致的问题，也就是囚徒博弈。

中国的房地产购买者中，有一定比例的多房者，也就是炒房客，这些人当初买房的唯一目的就是等房价上涨，然后把房子卖出去赚取差价，这些人成为房价大起大落的不稳定因素。当房价由快速升高转向平稳或下降时，这些人就陷入了囚徒博弈。如果大家都不卖，那么房价可以稳住，甚至平稳增长，但高房价没有变成自己的收益；但如果别人不卖，我卖了，我就可以在高位套现离场，而如果大家都卖了，我不卖，我就会因为没有接盘侠而亏损所有本金；所以只要别人卖，我一定会卖，别人不卖，我就先卖，套现走人，因此必定会存在先跑的想要高位套现离场的人，然后引发大家一起抛售，导致房价大跌

最后，再来看一下收入水平的下降。经济学最基本的规律是一个人的支出是另一个人的收入，当大家把大量资金投入到房地产，少数人获得了大量收入，拉高了中国的贫富差距和基尼系数，但这些富人的做法是把钱用于资本投资、储蓄、或转移，而不是消费，这样资金没有回流到普通人手里。普通人的财富总量不断以买房和利息的形式流到富人手里，而没有资金流进来，这样普通人的收入就会不断下降，但是月供和利息却不会下降，当接盘者的收入难以支撑生活成本和月供时，便会考虑卖房或断供，断供后的房子进入拍卖市场，房子供给不断增加会冲击现有的供需平衡，导致房价大跌。

由于以上三个不稳定因素，目前政府的这种稳房价的政策难以长期维持下去。必定会由于某个最薄弱环节的崩溃而引起房价的全面崩溃。